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Vermieter kann Entfernung des Laminat-Bodens verlangen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 14.05.2015

Frage:

Mein Sohn hat vor 4 Jahren eine vom Vormieter renovierte Wohnung übernommen und u.a. eine Abstandszahlung auch für den Laminatboden bezahlt und ist somit Eigentümer des Bodens. Mein Sohn kann aufgrund eigener Kündigung der Wohnung zum 31.07.15 vorzeitig zum 01.06.15 aus der Wohnung, weil der Vermieter bereits einen Nachmieter gefunden hat.

Nun verlangt der VM von meinem Sohn, dass er die Wohnung streichen und den Laminatboden herausnehmen soll. Ist das rechtens?

 

Hier ein Auszug aus dem Mietvertrag § 17: Der Mieter ist während der Mietzeit verpflichtet, die laufenden Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung auszuführen, soweit diese durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache seit Mietbeginn erforderlich werden. Zu den Schönheitsreparaturen gehören u.a. das Anstreichen der Wände und Decken.Die Mieträume sind zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Kommt der Mieter den von ihm vorstehend übernommenen Verpflichtungen trotz Fälligkeit und Fristsertzung nicht nach, kann der Vermieter Schadenersatz verlangen.Der Mieter hat auch nachweislich entstehenden Mietausfall und die zur Beweissicherung und Ermittlung des Schadens notwendigen Kosten für ein Sachverständigengutachten zu ersetzen.Im § 30 Fortsetzung zum Mietvertrag steht dazu ergänzend " Endet das Mietverhältnis, ist der Mieter ggfls. verpflichtet, je nach Abnutzung der Wohnung, bei Beendigung die üblicherweise erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen. Dem Mieter obliegt der Beweis, ob die dann üblicherweise fälligen Schönheitsreparaturen fachmännisch durchgeführt worden sind."


Die Wohnung ist noch in dem Zustand wie vor 4 Jahren. Die Wände und Decken sind in hellen Tönen von den Vormietern vor 4 Jahren gestrichen worden. Es wäre ein enormer Aufwand die Wohnung neu zu streichen und den Laminatboden herauszunehmen, der in der ganzen Wohnung verlegt wurde und auch in einem guten Zustand ist. Erschwerend käme dazu, dass der Laminatboden auch unter der Einbauküche verlegt ist, die der Nachmieter aber übernehmen möchte. Aus meiner Sicht ist das Ganze unzumutbar.

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Antwort:

Zunächst einmal möchte ich auf die verlangte Endrenovierung eingehen. Sie schreiben, der Vormieter habe die Wohnung renoviert gehabt. Ich gehe also davon aus, dass Sie die Wohnung nicht frisch renoviert übernommen haben.


Viele Mietverträge enthalten allerdings Renovierungsverpflichtungen gerade für die Zeit des Vertragsendes: »Bei Vertragsende muss die Wohnung renoviert übergeben werden« oder »Der Mieter ist verpflichtet, bei Ende des Mietvertrages die Wohnung renoviert zurückzugeben, ohne dass es darauf ankommt, wie die Wohnung aussieht oder wann die letzten Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden« oder ähnliche Formulierungen. Solche Vereinbarungen – auch handschriftliche (LG Potsdam ZMR 2009, 618 [LG Potsdam 19.06.2008 - 11 S 151/07]) –, die sich sehr häufig in Mietverträgen finden, sind nicht wirksam. Sie lassen vom Wortlaut her keinen Zweifel daran, dass der Vermieter eine frisch dekorierte Wohnung erwartet. Solche »unbedingten« Renovierungsklauseln hat der BGH schon früher für nichtig angesehen (BGH WuM 1998, 592 [BGH 03.06.1998 - VIII ZR 317/97]). Der Wohnraummieter wird dadurch unangemessen benachteiligt (§ 307 BGB), als entsprechende Vereinbarungen schon dem Wortlaut nach keine Rücksicht darauf nehmen, wie die Mietsache tatsächlich beschaffen ist. So könnte lediglich kurze Zeit seit der letzten Renovierung verstrichen sein, die Räume befinden sich in einem guten Zustand, die Renovierung müsste dennoch durchgeführt werden (BGH WuM 2003, 436 [BGH 14.05.2003 - VIII ZR 308/02] [437]). Die Unwirksamkeit einer isolierten Endrenovierungsklausel hat der BGH zuletzt in seiner Entscheidung v. 12.09.2007 (WuM 2008, 682) bestätigt.

Unschädlich wäre es hingegen, wenn im Mietvertrag ein einschränkender Zusatz enthalten ist, der zumindest Rücksicht auf den Zeitpunkt der zuletzt durchgeführten Renovierung nimmt, etwa dergestalt, dass die Arbeiten nur dann geschuldet sind, wenn die Renovierungsfristen bei Vertragsende auch tatsächlich abgelaufen sind (BGH WuM 2003, 437). In Anbetracht dessen, dass Renovierungsfristen allerdings nur Orientierungsfristen sind, könnte auch trotz Ablaufs dieser Fristen eine Renovierungsbedürftigkeit noch fehlen, sodass in Zukunft möglicherweise weitere Entscheidungen nicht ausgeschlossen sind, die bestimmte »Relativierungen« der unbedingten Renovierungsfrist ebenfalls keiner Überprüfung mehr standhalten. Der sichere Weg ist jedenfalls, die Renovierungsfristen entweder schon gar nicht in den Vertrag mit aufzunehmen oder zu bestimmen, dass es sich dabei nur um Regelfristen handelt (Rdn. 78).

Die unbedingte Endrenovierungsklausel formularrechtlicher Art erfasst mit ihrer Rechtsunwirksamkeit auch eine etwa bestehende Verpflichtung, die Schönheitsreparaturen während des Mietvertrages durchzuführen (BGH ZMR 2003, 653 [BGH 14.05.2003 - VIII ZR 308/02]), auch wenn für sich gesehen die laufende Renovierung der Wirksamkeitsprüfung standhält. Eine unbedingte Endrenovierungspflicht kann aber dann nicht bejaht werden bei einer Klausel die festhält: »Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Vertrages alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten durchzuführen« (BGH WuM 2004, 333 [BGH 28.04.2004 - VIII ZR 230/03] m. Anm. Wiek). Eine solche Endrenovierungsklausel ergänzt nur die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während der Laufzeit des Mietvertrages. Hat der Mieter in solchen Fällen früher nicht renoviert, ist die Dekoration bei Vertragsende vorzunehmen. Allerdings ist eine Endrenovierungsklausel, die sich nicht am Dekorationsbedarf orientiert, nach BGH unwirksam (BGH NZM 2009, 313).

Die verwendeten Klauseln dürften daher im Lichte der jüngeren Rechtsprechung des BGH zur Endrenovierung keinen Bestand haben.
Nach diesseitiger Auffassung wird allenfalls eine besenreine Rückgabe geschuldet
Davon zu unterscheiden sind natürlich Schäden an der Mietsache, diese sind vom Mieter zu beseitigen.

Hinsichtlich des Laminats sieht es aber anders aus:
Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, muss der Mieter grundsätzlich auf eigene Kosten beseitigen und den früheren Zustand wieder herstellen (BGH NJW 1981, 2564 [BGH 08.07.1981 - VIII ZR 326/80]; BGH NJW 1988, 2665 [BGH 11.05.1988 - VIII ZR 96/87]). Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Einrichtung vom Vormieter übernommen hat (LG Berlin MDR 1987, 234 [LG Berlin 19.09.1986 - 64 S 111/86]; OLG Hamburg ZMR 1990, 341).

Bauliche Veränderungen seitens des Mieters sind grundsätzlich zu beseitigen, wobei es auf die hierbei entstehenden Kosten regelmäßig nicht ankommt (KG GE 2003, 46; LG Berlin MDR 1987, 234 [LG Berlin 19.09.1986 - 64 S 111/86]).

Die Verpflichtung zur Beseitigung baulicher Veränderungen gilt selbst dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung erteilt hat (BGH NZM 1999, 478 [BGH 17.03.1999 - XII ZR 101/97]; OLG Köln ZMR 1998, 699). Grundsätzlich, wenn keine weiteren Anhaltspunkte vorliegen, bezieht sich eine Zustimmung des Vermieters nur auf die Dauer der Mietzeit. Eine Zustimmung des Vermieters für auf Dauer angelegte Baumaßnahmen soll regelmäßig einen Verzicht auf das Recht zur Beseitigung beinhalten (OLG Frankfurt/M. WuM 1992, 54; LG Potsdam WuM 1997, 621). Dies soll wiederum nicht gelten, wenn es sich um eine ungewöhnliche Baumaßnahme (LG Berlin GE 2001, 1604) oder eine bauordnungswidrige Maßnahme handelt (AG Warendorf WuM 2001, 488). Bauliche Veränderungen in den neuen Bundesländern, die der Mieter nach dem ZGB der DDR und zeitlich vor dem 03.10.1990 vorgenommen hat, sind von der Rückbaupflicht ausgenommen (BGH NZM 1999, 478 [BGH 17.03.1999 - XII ZR 101/97]; BGH NZM 1999, 679).

Die Beseitigungspflicht des Mieters entfällt, wenn die Änderungen erforderlich waren, um die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu versetzen oder die Räume so umgebaut werden, dass die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nutzlos wäre (BGHZ 96, 141; OLG Düsseldorf ZMR 1990, 218; LG Köln WuM 1995, 654).

Hinsichtlich des Laminats sollten Sie sich daher wie schon zuvor mit dem Nachmieter und dem Vermieter einigen, ansonsten könnte der Vermieter tatsächlich darauf bestehen, dass das Laminat entfernt wird.



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