Mobbing im Mietshaus ohne Zeugen: Was kann ich tun?
Ich bin ein alleinstehender, langjähriger Mieter in einem Mehrfamilienhaus bei einer Wohnungs-Verwaltungsgesellschaft.
In meinem Fall geht es um Mobbing und Stalking in der Mietshaus-Gemeinschaft, tagtäglicher und nächtlicher Geräuschbelästigung. Ich habe in dieser Angelegenheit keine Zeugen um gegen diese Zustände vorzugehen. Es ist unmöglich Zeugen zu finden.
Von mir über den Zeitraum der Störungen erstellte Protokolle über den Sachverhalt werden vehement abgewiesen mit der Begründung, dass keine Zeugen oder Nachbarn den von mir geschilderten Sachverhalt bestätigen. Welche Optionen bleiben mir um diesen Zuständen Einhalt zu gebieten? Ein Umzug ist mir aus finanziellen und gesundheitlichen zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich.
Der für dieses Projekt zuständige Projekt-Betreuer hat mir persönlich indirekt angedeutet weitere Beschwerden zu unterlassen.
Die üblichen Handhaben in solch einer Mobbingsituation sind folgende *1):
- Beweissicherung in Form eines Tagebuchs, Aufzeichnungen und Messungen des Lärms (Dezibel) sowie der entsprechenden Zeiten mit entsprechenden geeichten Meßgeräten
- Beauftragung eines Detektivs mit dem Ziel, die Störer zu ermitteln und die Lärmbeeinträchtigungen gerichtssicher zu dokumentieren
- Anzeigen bei der Polizei gegen Unbekannt bzw. sofern erkennbar ist, woher der Lärm kommt, die Verantwortlichen u.a. wegen nächtlicher Ruhestörung.
- (Anwaltliche) Akteneinsicht in die polizeilichen Vernehmungsprotokolle und gegebenenfalls Ermittlungsakten.
- Beschwerdeschreiben beim Vermieter, Frist setzen zur Behebung
- Beschwerdeschreiben bei der Verwaltung, Frist setzen zur Behebung
- Mietminderung nach § 536 BGB 2), zugesprochen wurden von der Rechtsprechung wegen vergleichbarer Lärmbelästigung Prozentsätze zwischen 0 und 20 Prozent, eine Mietminderungstabelle mit einer Übersicht einschlägiger Rechtsprechung finden Sie in der Anlage 3)
- Rechtliche Schritte gegen die Störer direkt, Abmahnung und Abforderung einer strafbewehrten Unterlassungserklärung (kommt erst dann in Frage, wenn bekannt ist, wer genau Störer ist)
- Recht auf außerordentliche Kündigung des Mietvertrags aus wichtigem Grund nach § 543 BGB (kommt hier nach den Vorgaben nicht in Frage)
Sie haben in der geschilderten Situation, bei anonymer täglicher und nächtlicher Geräuschs-Beeinträchtigung, rechtlich folgende Optionen zur Verbesserung der Beweissituation:
• Verfügbare Beweismittel im Zivilprozess
Das Zivilprozessrecht sieht folgende Beweismittel vor, wobei die Juristen nach den Anfangsbuchstaben den Merkspruch SPAUZ 1) lernen:
a) Sachverständige und deren Gutachten (§§ 402 ff. ZPO) kommen gegebenenfalls in Frage, wenn es um schwierige technische und tatsächliche Fragen geht, die das Gericht nicht selbst beurteilen kann. Hier käme allenfalls ein Beweissicherungsantrag nach §§ 487 ff. ZPO in Frage.
Was Sie behaupten, müssen Sie im Ernstfalle vor Gericht auch beweisen können. Nach §§ 487 ff. ZPO ist denkbar ein gerichtlicher Antrag auf Einleitung eines selbstständigen Beweissicherungsverfahrens. Der Antrag kann § 494 ZPO 2) auch gegen einen noch unbekannten Gegner gestellt werden, wenn Sie glaubhaft machen, dass Sie ohne Verschulden außerstande sind, den Gegner zu bezeichnen. Zur Glaubhaftmachungen müssten Sie Ihre Bemühungen dokumentieren und vorlegen, die Störer zu finden
b) Ihr eigener Parteivortrag wird Ihnen vor Gericht im Zweifel nichts nützen, sofern er von der Gegenseite bestritten wird. Derzeit können Sie lediglich ihre eigenen Aufzeichnungen verwenden, die als Parteivernehmung nur eingeschränkt verwendbar sind (§ 445 Abs. 1 ZPO 3), § 448 ZPO 4)
c) Augenschein (§§ 371 ff. ZPO): Der Augenschein könnte im übertragenen Sinn natürlich auch ein Ohrenschein sein, die Überzeugung durch eigene Wahrnehmung des Gerichts. Das Gericht ordnet den Augenschein auf Beweisantrag oder von sich aus nach Ermessen an (§§ 371, § 144 ZPO). Der Augenschein ist zu protokollieren (§ 160 Abs. 3 Nr. 5 ZPO). Bedauerlicher Weise ist es natürlich im Ergebnis zwar nicht vollkommen ausgeschlossen, aber doch recht unwahrscheinlich, daß der gerichtliche Augenschein vor Ort Ihren Vortrag untermauern könnte.
d) Zeugen (§§ 373ff. ZPO): Das eigentlich wichtigste Beweismittel bleiben Zeugen. Hier ist es ungewöhnlich, wenn überhaupt keine Zeugen Ihre Wahrnehmungen bestätigen können. Bei bösen Lärmern in größeren Wohnanlagen finden sich eigentlich normaler Weise immer mehrere erboste Nachbarn, die dann eigentlich gerne auch untereinander als Zeugen zur Verfügung stehen.
e) Urkunden (§§ 415 ff. ZPO):
Die Wahrnehmungen von Zeugen werden häufig auch in Form von schriftlichen Protokollen oder Versicherungen an Eides Statt in eine vorlegbare Form gebracht und können so als Beweismittel verwendet werden. Im Zweifel wird der Richter sich dann aber durch Vernehmung der Zeugen selbst ein Bild machen.
Hier ist zu vermerken, daß Sie aus Tatsachen, die sie nicht beweisen können, auch keine rechtlichen Handhaben herleiten können. Die von Ihnen erwähnte Warnung dürfte im Ergebnis derzeit wohl berechtigt sein.
Einer Mieterin, die sich über Waschmaschinenlärm einer anderen Mieterin beschwerte, wobei die Lärmquelle eigentlich ziemlich offensichtlich war, wobei sie das im Ergebnis aber nicht erfolgreich beweisen konnte, mit Rückendeckung des Landgerichts Baden-Baden fristlos gekündigt werden durfte.
Schließlich, als letzte Option, wäre in Betracht zu ziehen, akustische Veränderungen an der Wohnung vorzunehmen.
Häufig sind Lärmbelästigungen darauf zurück zu führen, daß beim Bau der Wohnanlage selbst zu dünne Wände gezogen wurden bzw. schalldämmende Maßnahmen unterlassen wurden. Das kann natürlich später nur noch eingeschränkt repariert werden und ein Umzug mag da nur der letzte Ausweg bleiben, der hier aber als Möglichkeit auszuscheiden scheint.
Zu denken ist an eine lärmakustische Abdichtung von Fugen und Ritzen, an zusätzlichen Lärmschutz im Wohnbereich und auf den Fluren, z.B. durch Verlegen von zusätzlichem Dämmmaterial zur Abdämpfung des Schalls von Schritten. In der Nacht kann auch Ohrstöpsel Abhilfe schaffen.
*) Unter meiner Antwort befinden sich:
Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.
*1) http://www.mietminderung.org/mietminderung-mobbing-durch-nachbarn-oder-vermieter/
2) § 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
3) http://mietminderungstabelle.de/Mietminderung-Kategorie.L%C3%A4rm-L%C3%A4rmbel%C3%A4stigung-Krach-Ruhest%C3%B6rung.html
*4) http://de.wikipedia.org/wiki/Beweismittel
*4) § 494 ZPO Unbekannter Gegner
(1) Wird von dem Beweisführer ein Gegner nicht bezeichnet, so ist der Antrag nur dann zulässig, wenn der Beweisführer glaubhaft macht, dass er ohne sein Verschulden außerstande sei, den Gegner zu bezeichnen.
(2) Wird dem Antrag stattgegeben, so kann das Gericht dem unbekannten Gegner zur Wahrnehmung seiner Rechte bei der Beweisaufnahme einen Vertreter bestellen.
*5) § 445 ZPO
Vernehmung des Gegners; Beweisantritt
(1) Eine Partei, die den ihr obliegenden Beweis mit anderen Beweismitteln nicht vollständig geführt oder andere Beweismittel nicht vorgebracht hat, kann den Beweis dadurch antreten, dass sie beantragt, den Gegner über die zu beweisenden Tatsachen zu vernehmen.
(2) Der Antrag ist nicht zu berücksichtigen, wenn er Tatsachen betrifft, deren Gegenteil das Gericht für erwiesen erachtet.
*6) § 448 ZPO Vernehmung von Amts wegen
Auch ohne Antrag einer Partei und ohne Rücksicht auf die Beweislast kann das Gericht, wenn das Ergebnis der Verhandlungen und einer etwaigen Beweisaufnahme nicht ausreicht, um seine Überzeugung von der Wahrheit oder Unwahrheit einer zu erweisenden Tatsache zu begründen, die Vernehmung einer Partei oder beider Parteien über die Tatsache anordnen.
