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Pflicht zu Schönheitsreparaturen bei fristgerechter Kündigung des Mietvertrags

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Karl Heinz Lehmann
Stand: 18.05.2015

Frage:

Wir haben unseren Mietvertrag am 24.03.2010 unterschrieben. Wir wollen diesen Monat (Mai 2015) fristgerecht innerhalb der drei monatigen Kündigungsfrist unseren Mietvertrag kündigen.

Inwiefern hat die folgende Regelung zu Schönheitsreparaturen aus unserem Mietvertrag gültigkeit (Haus & Grund Wohnraum-Mietvertrag 2009.09-WO)?

Parallel zu dieser Reglung hat es keine invidule Vereinbarung zum Thema Schönheitsreparaturen gegeben.

Der Zustand der Wohnung ist annehmbar. Es ist weiß gestrichen. Es gibt wenige Flecken auf der Tapete. Die gegebenfalls schnell kaschiert werden können. Die übliche Bohrlöcher in der Küche. Im Bad und Gästetoilette ist der Zustand der Tapete sehr gut.


§18 Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen durchzuführen.

2. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Tapezieren innerhalb der Mieträume sowie sämtliche Anstriche, insbesondere der Anstrich von Decken, Wänden, Holzteilen, Heizkörpern mit Heizrohren einschließlich der Innenseiten aller Außenfenster und Außentüren, soweit es sich nicht um Kunststoff-, Aluminium- oder ähnliche Elemente handelt. Sämtliche Arbeiten sind fachgerecht durchzuführen. Die Räume müssen beim Auszug in einer Farbgestaltung zurückgegeben werden, die dem durchschnittlichen und üblichen Geschmacksempfinden entspricht.

3. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen fällig:

a) in Küchen oder Kochnischen, Bädern und Duschen alle 5 Jahre
b) in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 8 Jahre
c) in sonstigen Räumen wie zum Beispiel Boden, Keller und Abstellräumen alle 10 Jahre

Je nach Renovierungsbedarf können die Fristen länger oder kürzer sein. Die Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

4. Soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierungsfristen gem. Ziff. 3. seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen noch nicht vollständig abgelaufen sind, hat der Mieter eine zeitanteilige, nach vollen abgelaufenden Jahren gestaffelte Quote der Kosten einer zukünftig fälligen Renovierung entsprechend dem tatsächlichen Abnutzungsgrad (Abgeltungsquote) zu tragen. Die Abgeltungsquote ist auf der Grundlage eines vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlages zu berechnen.

Berechnungsbeispiel:
Der Renovierungsturnus beträgt regulär 5 Jahre. Das Mietverhältnis wird nach 4 Jahren beendet. Der Mieter hat die Wohnung im üblichen Umfang abgenutzt. Die Abgeltungsquote errechnet sich wie folgt:
tatsächliche Wohndauer 4 Jahre
Fälligkeit der Renovierung nach 5 Jahren
Abgeltungsquote 4/5

Ist von einer unterdurchschnittlichen Abnutzung der Wohnung auszugehen, ist der Vermieter verpflichtet, die Abgeltungsquote zu reduzieren.
Berechnungsbeispiel:
Der Renovierungsturnus beträgt regulär 5 Jahre. Das Mietverhäitnis wird nach 4 Jahren beendet. Der Mieter hat die Wohnung soweit abgenutzt, wie es nach 2 Jahren zu erwarten wäre. Die reguläre Renovierungsfrist von 5 Jahren verlängert sich auf 10 Jahre. Die Abgeltungsquote errechnet sich wie folgt:
tatsächliche Wohndauer 4 Jahre
Fälligkeit der Renovierung nach 10 Jahren
Abgeltungsquote 4/10

Der Mieter ist berechtigt, statt Zahlung der anteiligen Kosten die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht durchzuführen.

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Antwort:

In seinem Urteil vom 12.09.2007 hat der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen VIII ZR 316/06 die in einem Mietvertrag enthaltene Bestimmung für unwirksam erklärt, die wie folgt lautete:
"Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben." In der Anlage zum Mietvertrag heißt es:"Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert.Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen." Diese Regelungen entsprechen in etwa der Regelung in Ihrem Mietvertrag. Soweit Ihr Mietvertrag dann noch eine Quotenregelung enthält, kann ich Ihnen mitteilen, daß auch diese für rechtsunwirksam vom Bundesgerichtshof erklärt worden ist, und zwar durch Urteil vom 18.03.2015, Aktenzeichen VIII ZR 185/14. Diese Entscheidung bezieht sich zwar auf einen Fall, in dem die Wohnung unrenoviert vermietet worden ist, jedoch hat die Entscheidung auch für Ihren Fall Bedeutung. Der BGH hat die formularmäßigen Quotenabgeltungsklauseln ebenso wie die formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter für unwirksam erklärt. Sie können also getrost die Renovierung Ihrer Wohnung verweigern und sich auf die hier bezeichneten Entscheidungen berufen.



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