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Klausel für Schönheitsreparaturen im Mietvertrag


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 22.04.2015

Frage:

Schönheitsreparaturen bei Übernahme von unrenovierter Wohnung.

Einzug am 15.12.2011
Auszug am 30.04.2015

1. Übergabeprotokoll vorhanden

  • Laminat mit erheblichen Gebrauchsspuren
  • Tür in Küche nicht mehr vorhanden
  • Fenster: Löcher von Gardinenstangen, Verfärbungen
  • Eingangstür: alter Sperrkette
  • Wand etc. wird alles mit i.O angegeben. 

2. Mietvertrag
Formularvertrag mit damals gültiger Schönheitsreparaturklausel.


3. Ausgleich für unrenovierte Wohung
Nein, keinerlei finanzieller Ausgleich


Die Wohnung ist seit +10 Jahren nicht mehr renoviert worden.
Sehr starke Abnutzung.

Muss ich die Wohnung renovieren?
Der Vermieter sagte anfangs Ja, aber wollte sich dazu nicht schriftlich äußern.

Was kann im schlimmsten Fall passieren, wenn ich die Wohnung nicht renoviere.

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Antwort:

Die von Ihnen aufgeworfene Frage trifft im Kern die jüngst hierzu ergangenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen und Endrenovierungsklauseln.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nunmehr – wie bereits im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, WuM 2014, 135) erwogen - seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 264 ff.).

Demnach ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

In dem Verfahren VIII ZR 185/14, in dem die Vorinstanzen der auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gerichteten Klage überwiegend stattgegeben hatten, hat der Bundesgerichtshof unter Aufhebung des Urteils des Berufungsgerichts abschließend entschieden, dass die Klage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (insgesamt) abgewiesen wird. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist unwirksam, denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stellt in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar.

Im Verfahren VIII ZR 242/13, in dem das Berufungsgericht dem Vermieter den begehrten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen zugesprochen hatte, hat der Bundesgerichtshof die Sache unter Aufhebung des Berufungsurteils an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit die – vom Mieter zu beweisende Frage - geklärt werden kann, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. Dabei kommt es (wie in dem Verfahren VIII ZR 185/14 näher ausgeführt wird) für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.

In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat zusätzlich entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter - Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht.

Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der Senat ursprünglich eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach "starren" Fristen für zulässig erachtet (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 aaO) und dies später (Urteil vom 26. September 2007, aaO Rn.17 f., 29) dahin modifiziert, dass derartige Klauseln (nur dann) der Inhaltskontrolle standhielten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen würden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

Im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, aaO) hatte der Senat bereits Bedenken angedeutet, ob eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens der Inhaltskontrolle standhält. Diese Bedenken hat der Senat nunmehr für durchgreifend erachtet und unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine - zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende - unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

Für Sie bedeutet dies, dass Sie die Wohnung besenrein zurückgeben müssen. Sollten während Ihrer Mietzeit Schäden an der Wohnung entstanden sein, haben Sie diese dessen ungeachtet zu beseitigen.

Vom Begriff der Schönheitsreparaturen ist die Beseitigung von Schäden abzugrenzen, die vom Gebrauch der Mietsache nicht mehr erfüllt sind. Schadensersatzansprüche des Vermieters aus positiver Vertragsverletzung (§ 280 Abs. 1 BGB) kommen in Betracht, wenn der Mieter vertragliche Nebenpflichten verletzt und die Grenzen des ihm zustehenden vertragsgemäßen Gebrauchs überschreitet und durch Verletzung seiner Obhutspflichten die Mietsache beschädigt. Der Mieter haftet stets für solche, von ihm verursachten Schäden auch ohne vertragliche Vereinbarung. In der Praxis sind dies oft beispielsweise der nicht mehr zu reinigende Teppichboden, Löcher im Bodenbelag und Beschädigungen von Fenstern, Türen und Sanitäreinrichtungen, soweit nicht Unerheblichkeit vorliegt.

Weiter stellen sich Probleme bei der Rückgabe der Mietsache um die Frage von Schadensersatz, wenn die Wohnung mit ungewöhnlichen Farbanstrichen versehen wurde. Ob hier tatsächlich ein Problem des Schadensersatzes gegeben ist, wird unterschiedlich gesehen. Sind die Räume lila, schwarz, türkis, rot, altrosa (LG Berlin NZM 2007, 801 [LG Berlin 05.01.2007 - 65 S 224/06]) oder sonst mit vom neutralen Anstrich abweichenden Farben gestrichen, geht eine Ansicht stets und grundsätzlich von einem Schadensfall aus (LG Berlin GE 1995, 249).
Demgegenüber wird auch vertreten, dass Farben, die nicht neutral sind, kein Fall des Schadensersatzes darstellen (AG Miesbach WuM 1992, 603 [AG Miesbach 07.07.1992 - 3 C 45/92] für orangefarbenes Zimmer; AG Königstein NZM 2000, 1181 für gelbes Zimmer; AG Pinneberg ZMR 2004, 122; AG Schöneberg GE 2013, 1659). Die Frage stellt sich, wenn der Mieter aufgrund fehlender Renovierungsverpflichtung oder unwirksamer Renovierungsklauseln zur Dekoration nicht verpflichtet ist. In einem solchen Fall kann es am Schaden fehlen (LG Frankfurt NZM 2001, 191; Schmidt-Futterer/Langenberg § 538 Rn. 335). Dem liegt die Überlegung zugrunde, dass aufgrund einer dem Vermieter obliegenden Instandsetzungspflicht der Schaden fehlt. Dieser Ansatz ist richtig. Es kommt dabei darauf an, ob der Vermieter im konkreten Fall vor der Weitervermietung hätte renovieren müssen. Nach kurzer Mietdauer aber kann hiervon nicht ausgegangen werden (KG GE 2005, 917). Maßgebend ist deshalb der Einzelfall. Sind mehrere Jahre verstrichen, kann kein Zweifel daran bestehen, dass die Renovierung ohnehin vermieterseits durchzuführen wäre, um die Sache in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen. Die auffälligen Farbanstriche sind in diesem Fall kein wirklicher Schaden des Vermieters. Ebenso kann es am Schaden fehlen, wenn die Wohnung mit auffälligen, wasserlöslichen Farben hinterlassen wird, sofern diese ein Auswechseln der Tapeten nicht erforderlich machen (AG Esslingen ZMR 2005, 199 [AG Esslingen 12.11.2004 - 1 C 254/04]). Werden die Wände mit »Lasurtechnik« bearbeitet, ist dies vom Vermieter hinzunehmen, wenn sie bei Vertragsbeginn unrenoviert waren und hinsichtlich der Art und Weise der Renovierung keine Absprachen bestehen (LG Mannheim NZM 2003, 511 [LG Mannheim 27.11.2002 - 4 S 216/01]). Diese Maltechnik ist ein durchscheinender Anstrich, um etwa einen südländischen Eindruck zu vermitteln. Für das Aufbringen eines Rauputzes nach Entfernung vorhandener Tapeten durch den Mieter soll dies aber nicht gelten (AG Kerpen WuM 1990, 198 [AG Kerpen 28.06.1989 - 3 C 199/89]). Umgekehrt verpflichtet das Tapezieren des Bades zum Ersatz aus positiver Vertragsverletzung, wenn die Räumlichkeit ursprünglich mit Rauputz versehen war (AG Münster WuM 2000, 693). Allein ein »wolkig« aufgebrachter Anstrich an Decken und Wänden der Wohnräume bewirkt keinen zusätzlichen Schaden (BGH WM 2009, 224).

Ein Anspruch des Vermieters kann letztlich nur dann in Betracht kommen, wenn aufgrund der Dekoration des Mieters für den Vermieter ein Mehraufwand entsteht oder die Farben für viele Mieter nicht akzeptabel sind und somit die Weitervermietung der Wohnung mit diesen farbigen Wänden praktisch nicht möglich ist (BGH WuM 2014, 23 [BGH 06.11.2013 - VIII ZR 416/12]). In der Praxis dürfte es jedoch ebenso wie für die Gerichte schwierig sein festzustellen, welche Farbe für viele Mieter nicht akzeptabel und wann eine Wohnung wegen der Dekorierung praktisch nicht mehr vermietbar ist.

Der BGH erwähnt in diesem Zusammenhang auch die Schäden durch das Rauchen in den Wohnräumen.

Das LG Berlin führt aus, dass die gemietete Wohnung dann gar nicht übergabefähig ist, wenn zahlreiche Wände nicht in neutralen Farben gestrichen sind (GE 2012, 690).

Klebereste nach Entfernung des Teppichbodens sind ein Fall des Schadens (AG Köln WuM 2001, 510). Sie führen ebenso zur Ersatzverpflichtung für den Mieter wie der durch starkes Rauchen verschmutzte Teppichboden (AG Magdeburg WuM 2000, 303 [AG Magdeburg 19.04.2000 - 17 C 3320/99]) oder dessen Verschmutzung durch Erbrechen der Haustiere (OLG Hamburg WuM 1998, 33). Letzteres ist allerdings ausgeschlossen, wenn der Teppich zehn Jahre und älter war (LG Duisburg WuM 1989, 10 [LG Duisburg 27.09.1988 - 7 S 529/87]; LG Köln WuM 1983, 126). Konkret kommt es im Einzelfall auf den Zustand des Teppichs an (LG Hamburg WuM 1988, 107 [LG Hamburg 22.09.1987 - 16 S 356/86]). Allerdings wird es kaum Fälle geben, in denen nach Ablauf von zehn Jahren von einer weiteren Gebrauchstauglichkeit ausgegangen werden kann. So sieht die Wertermittlungsrichtlinie des (früheren) Bundesjustizministeriums v. 11.06.1991, Anlage 5: Technische Lebensdauer von baulichen Anlagen (Bundesanzeiger Nr. 182a v. 27.09.1991) eine Lebensdauer von Textilbelägen zwischen fünf und zehn Jahren vor (Mieterlexikon des DMB »Teppichboden«). Bei PVC-Böden kann von einer 20-jährigen Nutzungsdauer ausgegangen werden (AG Kassel WuM 1996, 757 [AG Kassel 15.03.1996 - 451 C 7217/95]).

Ob ein Fall des Schadensersatzes vorliegt, wenn in den Mieträumen geraucht wird, ist umstritten (bejahend LG Paderborn NZM 2000, 710 [LG Paderborn 23.03.2000 - 1 S 2/00]; AG Tuttlingen NZM 1999, 1141; LG Köln NZM 1999, 456; LG Saarbrücken WuM 1998, 689; LG Stuttgart WuM 1982, 170, AG Magdeburg WuM 2000, 303; Stapel NZM 2000, 595; verneinend LG Hamburg WuM 2001, 469; LG Köln WuM 2001, 469; LG Saarbrücken WuM 1998, 690 [LG Hamburg 25.07.1997 - 311 S 52/97]; AG Esslingen ZMR 2005, 199). Zutreffend ist die verneinende Rechtsansicht, der sich nun auch der BGH angeschlossen hat (WuM 2006, 513 [BGH 28.06.2006 - VIII ZR 124/05]). Ist der Mieter nicht zur Renovierung verpflichtet, kann unter Schadensgesichtspunkten deshalb keine Renovierungspflicht hergeleitet werden, weil das Rauchen zum vertragsgemäßen Mietgebrauch führt. Für diesen hat der Vermieter einzustehen (§ 538 BGB). Im Übrigen würden sich auch erhebliche Abgrenzungsschwierigkeiten stellen. Es käme darauf an, wie viel geraucht wurde bzw. wie konkret die Wohnung im Aussehen beeinträchtigt ist. Es würde sich die Frage stellen, wann konkret ein Schaden festgestellt werden kann, denn dieser ist Voraussetzung für den Anspruch des Vermieters. Allerdings liegt exzessives Rauchen, das zu Verfärbungen von Holzpaneelen und von Silikonfugen und zu Verschlechterungen führt, die nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden können, nicht mehr im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietwohnung. Dann steht dem Vermieter insoweit ein Schadensersatzanspruch zu (BGH ZMR 2008, 524 [BGH 05.03.2008 - VIII ZR 37/07]; LG Koblenz ZMR 2006, 288).

Damit dürfte klar sein, dass Sie keine Renovierungspflicht treffen kann, die Wohnung ist schlichtweg abgewohnt. Das ist aber das Risiko des Vermieters.



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