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Garantievertrag bei Hausbau

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 07.05.2015

Frage:

Das BGH-Urteil vom 11.05.2012; AZ: V ZR 196/11:

a) Ein Erwerber von Wohnungseigentum, der den Erwerbsvertrag vor Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließt und zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird, ist auch dann als werdender Wohnungseigentümer anzusehen, wenn er dem Besitz an der Wohnung erst nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft erlang)

b) Der in dem Grundbuch als Eigentümer eingetragene Veräußerer (in unserem Fall Bauträger) haftet nicht gesamtschuldnerisch für die Lasten der Wohnung, wenn der Erwerber als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist."

Findet das o. g. BGH-Urteil Anwendung im folgenden Fall?

  • Der Bauträger schließt mit dem Erwerber den notariellen Bauvertrag am 30.07.2013 ab.
  • Die Auflassungsvormerkung für den Erwerber wurde im Grundbuch am 06.08.2013 eingetragen
  • Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde am 01.05.2014 gegründet.
  • Die Wohnungsübergabe (mit der Schlüsselübergabe) an diesen Erwerber hat am 01.09.2014 stattgefunden.

Frage: Wer soll das Hausgeld für die 4 Monate (vom Mai 2014 bis August 2014) zahlen? Der Bauträger oder der Erwerber? Meiner Meinung nach (wie ich das o. g. BGH-Urteil verstehe) der Erwerber, weil er als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist, obwohl er den Besitz an der Wohnung erst nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft erlangt hat.

Ich bitte um Ihre fachliche Antwort und bedanke mich im Voraus.

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Antwort:

Der Schutz vor einer Insolvenz läßt sich nach deutschem und nach türkischem Recht immer nur über einen Drittvertrag realisieren. Wäre hier deutsches Recht zu Grunde zu legen, geht dies über eine Fertigstellungsbürgschaft einer Bank, nach türkischem Recht über einen Garantievertrag einer Bank. Die Rechtsprechung in der Türkei definiert einen solchen Bankvertrag im Allgemeinen wie folgt: Der Vertrag “garanti” bedeutet nach Yargıtay (Türkisches Gericht in letzter Instanz) 92 in der Türkei, dass jemand dem anderen in einem unakzessorischen Vertrag verspricht, dass ein Unternehmen eines Dritten ein bestimmtes Ergebnis erreichen wird.


Nach Tekinay93 übernimmt der Garant beim Garantievertrag mit einem unabhängigen
Versprechen die Schadensgefahr, die die Geschäftstätigkeit des Begünstigten betrifft.

Eine Bankgarantie ist also nach türkischem Recht ein Vertrag zwischen einem Bankinstitut und dem Begünstigten in diesem Falle Ihnen. Das Bankinstitut schließt diesen Vertrag meist auf Ihr Ersuchen mit Ihnen ab. Die Bank garantiert Ihnen eine Zahlung in bestimmter Höhe zu erbringen, falls ein Dritter – hier der Bauunternehmer - seine Leistung nicht erbringt. Deswegen hat die Garantie eine Sicherungs- und nicht eine Zahlungsfunktion. Die Zahlungspflicht der Bank ist unabhängig von den anderen Schuldverhältnissen zwischen den Beteiligten und die Verpflichtung der Bank an den Begünstigten ist es unter den vereinbartenn Voraussetzungen - im Garantiefall - die Zahlung zu leisten.

In Deutschland schließen Banken Fertigstellungsbürgschaften meist nur vor Beginn eines Bauvorhabens ab. Ob Sie in der Türkei noch eine Bank finden, welche Ihnen eine Garantie gibt, vermag ich nicht zu sagen. Dies hängt maßgeblich von der Bonität Ihres Vertragspartners ab. Wenn es Ihnen nicht gelingt eine solche zu bekommen, wäre im Falle der Insolvenz des Bauunternehmens Ihr Geld weg.



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