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Maßnahmen gegen Bäumefällen vor der Haustür

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 22.04.2015

Frage:

Wir habe vor 27 Jahren eine Eigentumswohnung gekauft. diese Wohnung haben wir gekauft wegen der Sicht ins Grüne und wegen dem Baumbestand. Die Bäume stehen ca. 35 Jahre.
Vor 8 Jahren bekamen die Bäume einen Formschnitt.
Letztes Jahr wurde ebenfalls beschlossen die Bäume bekommen einen Formschnitt, dieser wurde nicht ausgeführt, intern wurde das geregelt, und jetzt soll beschlossen werden das alles abgesägt wird.
Wir sind ein 7 Parteienhaus, wir wohnen in der Mitte, unten meint einer bei ihm ist es zu dunkel in der Wohnung und die Bäume müssen weg.
5 Bäume, eine Tanne und neun Büsche sollen abgesägt werden, dafür gibt es dann eine Hecke, die in 10 Jahren vielleicht 160 cm hoch ist.
Die Aussicht verändert sich total auf einen Wohnblock und Sicht in einen Garagenhof .
Der optische Eindruck der Wohnungsanlage ändert sich somit total.
Haben die Bäume Bestandsschutz?
So, dass es nur einstimmig beschlossen werden kann.
Wir haben die Wohnung wegen der Grünanlage und mit den Bäumen gekauft.
Diese Umgestaltung verändert den Gesamteindruck der Wohnungsanlage.
Dies ist doch keine normale Gartenpflege oder in Instandhaltung.
Ist dies dann eine bauliche Veränderung, die nur einstimmig beschlossen werden kann? 

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Antwort:

Nicht jede bauliche Maßnahme stellt zugleich eine bauliche Veränderung dar. Dies ist nach allgemeiner Auffassung nur zu bejahen, wenn es sich um eine

nach Begründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommene,auf Dauer angelegte, gegenständliche Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums außerhalb der Grenzen einer ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung handelt. Fehlt nur eines dieser Elemente, liegt keine bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG vor. Ansprüche auf Unterlassung oder Beseitigung sind dann entweder von vorneherein nicht oder nur unter erschwerten Bedingungen gegeben. Befürworter und Gegner baulicher Maßnahmen haben also vorab zu prüfen, ob die nachfolgend im Einzelnen besprochenen Voraussetzungen einer baulichen Veränderung vorliegen.
Bei Ihnen stellt sich nun die Frage, ob die Beseitigung des Baumbestandes hierunter zu subsumieren wäre.
Der Eingriff muss zu einer Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums führen.
Dabei ist keine Substanzverletzung erforderlich; auch die dauerhafte Aufhängung von Werbetafeln oder die bloße Aufstellung eines Gegenstandes ohne feste Verbindung erfüllen die Anforderung an eine Umgestaltung (OLG Köln ZMR 2000, 58; 2005, 229; BayObLG WE 1992, 204 und 1998, 151; AG Oberhausen ZMR 2012, 62 f.; AG Reutlingen ZMR 2013, 152 f.), erst recht ein Neuanstrich in anderer Farbe (OLG Hamburg ZMR 2005, 394; LG München I ZMR 2013, 137 f.; LG Hamburg ZMR 2013, 739).
Bei der Gartenpflege spielt die Frage nach der gegenständlichen Umgestaltung häufiger eine Rolle, da dort tatsächlich in die Substanz eingegriffen wird, ohne dass eine Umgestaltung vorliegen muss.
Denn die übliche Pflege wie der Heckenrückschnitt oder die Beseitigung umsturzgefährdeter Bäume (OLG Köln ZMR 1999, 661; BayObLG ZMR 2001, 565 f.) ist trotz erkennbaren Substanzeingriffs keine bauliche Veränderung, sondern nur eine Maßnahme der Instandhaltung.
Erst dann, wenn die Beschaffenheit des Gartens insgesamt geändert wird, etwa durch Beseitigung prägender Bäume oder Umwandlung einer Spielwiese in einen Ziergarten, liegt eine Umgestaltung und somit eine bauliche Veränderung vor (OLG Hamm ZMR 1996, 220; OLG Köln ZMR 1999, 661; OLG Düsseldorf ZMR 2004, 527; OLG München ZMR 2006, 69; LG Hamburg ZMR 2011, 162). Die Versetzung einer Hecke stellt eine gegenständliche Veränderung dar, soll aber nicht beeinträchtigen, wenn die Einsehbarkeit des Grundstücks nicht verändert wird (LG Hamburg ZMR 2012, 991 [LG Hamburg 29.06.2012 - 318 S 188/11]).
Nach Ihrer Darstellung liegt aber gerade diese Konstellation bei Ihnen vor.
Es geht also über die normale Gartenpflege hinaus. Wenn Ihre Darstellung sich als zutreffend erweist, handelt es sich um eine Umgestaltung und somit um eine bauliche Veränderung.
Sind die Voraussetzungen einer baulichen Veränderung gegeben und unterfällt sie auch nicht den Vorschriften zur Modernisierung, so hängen die weiteren rechtlichen Möglichkeiten von Umbauwilligen und Gegnern einer Veränderung, sofern die Teilungserklärung keine besonderen Regelungen vorsieht, davon ab, ob die gewünschte Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einen oder mehrere Wohnungseigentümer beeinträchtigt.
Ist dies der Fall, bedarf die Durchführung der Maßnahme, wie im Gegenschluss aus § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG hervorgeht, grundsätzlich der Zustimmung der betroffenen Miteigentümer. Hier kommt es mithin darauf an, das Vorliegen einer Beeinträchtigung nachzuweisen, da hiervon abhängt, ob die Maßnahme ohne Weiteres durchgeführt werden kann.
Beim Bemühen um den Nachweis des Vorliegens bzw. Nichtvorliegens einer Beeinträchtigung werden die Gegner einer baulichen Veränderung i.d.R. vor geringere Probleme gestellt als der Umbauwillige. Denn der Begriff des »Nachteils« ist weit zu verstehen und erfasst, wie der Verweis auf § 14 WEG zeigt, jeden bei einem geordneten Zusammenleben nicht schlechterdings unvermeidlichen Nachteil (BVerfG ZMR 2005, 635; BGH NJW 1992, 979; OLG Düsseldorf ZMR 2001, 131). Es genügt mithin jegliche nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung (BayObLG ZMR 1997, 90; 2003, 515; OLG Düsseldorf ZMR 2001, 131; LG Hamburg ZMR 2012, 888 f.).
Bei einer gestuften Baumaßnahme kommt es nicht auf die einzelnen Maßnahmen, sondern auf die Umgestaltung insgesamt an (LG München I ZMR 2012, 299 f.). Der Charakter der Liegenschaft, insbesondere ein überdurchschnittlich hoher Anspruch ist zu berücksichtigen (LG Hamburg ZMR 2012, 888 f.; umgekehrt zu Vorbelastungen s. LG Hamburg ZMR 2013, 61). Lediglich völlig belanglose Nachteile mit Bagatellcharakter stellen keine Beeinträchtigung i.S.v. § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG dar (LG München I ZMR 2012, 300; AG Hamburg ZMR 2012, 140). Dies wird nur selten angenommen, etwa bei Herüberragen einer Thermo-Fassadenverkleidung in den Luftraum der Liegenschaft, was einen Grundstücksstreifen von ca. 7,5 cm Breite betraf (OLG Celle ZMR 2004, 362). Die Schaffung eines von der Teilungserklärung abweichenden Zustands alleine genügt nicht (BGH ZMR 2001, 291; 2012, 210). Auch das Fehlen von Konstruktionszeichnungen vor Durchführung der Veränderung begründet noch keinen Nachteil (LG Hamburg ZMR 2012, 127 f.). Das Vorliegen eines Nachteils bemisst sich nicht nach dem subjektiven Empfinden des betroffenen Wohnungseigentümers, sondern nach einem objektiven Maßstab, also danach, ob ein neutraler Dritter an seiner Stelle die Veränderung nach der Verkehrsanschauung als Beeinträchtigung empfinden kann (BGH ZMR 2012, 210; BayObLG ZMR 1997, 90; 2003, 515; OLG Zweibrücken ZMR 1999, 430; 2004, 465; OLG Hamburg ZMR 2005, 305 f.; LG Hamburg ZMR 2012, 888 f.; AG Hamburg, ZMR 2010, 984). Rein subjektive Empfindlichkeiten genügen nicht (BGH ZMR 2012, 210; BayObLG WE 1987, 157; LG Hamburg ZMR 2012, 140); eine Beeinträchtigung muss nach objektiven Maßstäben gegeben sein (OLG Hamburg ZMR 2003, 524 f. [OLG Hamburg 04.03.2003 - 2 Wx 102/99]; LG Flensburg ZMR 2004, 70). Auch das Risiko einer Beeinträchtigung durch Missbrauch einer baulichen Veränderung genügt nicht (BGH ZMR 2011, 734 f. [BGH 08.04.2011 - V ZR 210/10]) Zur Beurteilung einer Beeinträchtigung können zunächst öffentlich-rechtliche Schutzvorschriften herangezogen werden.

Hier müsste geprüft werden, ob die Bäume einer Baumschutzsatzung Ihrer Gemeinde unterfallen. Dies ist gemeindliches Recht und in den einzelnen Städten und Gemeinden unterschiedlichst geregelt.
Ihrer Einhaltung durch eine bauliche Maßnahme kommt Indizwirkung dafür zu, dass von der Anlage ausgehende Beeinträchtigungen nur unwesentlich i.S.v. § 906 Abs. 1 Satz 2 BGB sind (BGH ZMR 2004, 416 ff.; OVG Lüneburg ZMR 2006, 83 f.; skeptischer AG Reutlingen ZMR 2013, 152; a.A. jetzt für Mobilfunkanlagen BGH ZMR 2014, 464 f
Eine pauschale Übernahme oder analoge Anwendung dieser Vorschriften scheidet jedoch aus, da sie die Beziehungen aller Rechtsgenossen untereinander regeln, während unter den Miteigentümern ein erhöhtes, über das übliche Nachbarschaftsverhältnis von Grundstückseigentümern hinausgehendes Maß an Rücksichtnahme geboten ist (OLG Köln ZMR 1997, 48; OLG Stuttgart ZMR 2001, 731; OLG Hamm ZMR 2003, 372).
Hierbei kommt es auch auf das Eigenempfinden des Tatrichters an, das nur durch Augenscheinseinnahme zu gewinnen ist (OLG Köln ZMR 2004, 463; OLG München ZMR 2005, 651).
Die Feststellung einer Beeinträchtigung ist grundsätzlich Sache der Tatsacheninstanzen, die in der Revision nur beschränkt überprüft werden kann (vgl. noch zum alten Recht OLG Köln ZMR 1995, 607; BayObLG ZMR 1997, 153; 2003, 857; 2005, 67; OLG Hamburg ZMR 1998, 798; 2003, 525; 2004, 140; 2005, 392). Auch die Revisionsinstanz hat aber zu überprüfen, ob bei der Auslegung des Nachteilsbegriffs gem. § 14 Nr. 1 WEG die Ausstrahlungswirkung des Eigentumsgrundrechtes ausreichend in die Abwägung einbezogen wurde (vgl. noch zum alten Recht BVerfG ZMR 2005, 635 f.; OLG München ZMR 2005, 650; OLG Schleswig ZMR 2005, 817).
Der gegen eine bauliche Veränderung vorgehenden Wohnungseigentümers hat naturgemäß darauf abzustellen, dass eine Beeinträchtigung vorliegt.
Dabei kann auf eine umfassende Kasuistik zurückgegriffen werden, deren Fallgruppen sich teilweise überschneiden bzw. mehrfach erfüllt sein können. Gemessen an der Zahl der veröffentlichten Entscheidungen ist die Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks eines Gebäudes der in der Praxis wohl häufigste Nachteil (vgl. BGH ZMR 2004, 439; BayObLG ZMR 2001, 125 und 907; 2002, 138 und 950; 2003, 857; 2005, 67; OLG Zweibrücken ZMR 1998, 465; 2004, 61; OLG Düsseldorf ZMR 2001, 131; OLG Hamburg ZMR 2002, 622; 2005, 305 f., 392 und 394; OLG Celle ZMR 2004, 361 f. und 363; OLG Schleswig ZMR 2005, 816 f.; OLG München ZMR 2006, 68 und 69; LG München I ZMR 2012, 300). Für die Annahme einer Beeinträchtigung kommt es im Gegensatz zu zweckwidrigen Nutzungen nicht auf eine typisierende Betrachtungsweise, sondern auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an (BayObLG ZMR 1999, 119; ähnlich OLG Düsseldorf ZMR 1999, 582). Dabei ist streitig, ob im Grundsatz jede Veränderung an sich schon eine Beeinträchtigung darstellt (OLG Zweibrücken ZMR 1998, 465; ähnlich für eine »erhebliche« optische Veränderung BGH ZMR 2013, 293) oder ob es hierzu einer wertenden Betrachtung bedarf (BayObLG ZMR 1997, 153; OLG Hamburg ZMR 1998, 798; 2005, 391; OLG Zweibrücken ZMR 1999, 856; OLG Celle ZMR 2004, 362; OLG Schleswig ZMR 2005, 816). In der Praxis wirkt sich dieser Streit indessen selten aus, da die Gerichte im Hinblick auf das Vertrauen jedes Miteigentümers, dass sein Eigentum nicht gegen seinen Willen und seine Geschmacksvorstellungen »verschönert« wird, durchweg außerordentlich strenge Maßstäbe anlegen. Die Wertung, dass eine Veränderung den Gesamteindruck optisch nicht beeinträchtigt oder gar verbessert, ist daher selten (vgl. OLG Hamburg ZMR 2005, 392 [OLG Hamburg 22.12.2004 - 2 Wx 132/01] zu einem Fensterumbau, der die ursprünglich vorhandene, durch Umbauten aber verlorene Symmetrie teilweise wiederherstellt; ähnlich LG Hamburg ZMR 2012, 127 f.; LG Hamburg ZMR 2013, 61; LG Itzehoe ZMR 2012, 221; AG Hamburg-Wandsbek ZMR 2012, 228). Auch der Umstand, dass der ursprüngliche Zustand mangels Verfügbarkeit der ursprünglichen Baustoffe nicht mehr hergestellt werden kann, lässt Raum für eine großzügigere Beurteilung (AG Emden, ZMR 2010, 893), sofern man in diesen Fällen nicht ohnehin von einer modernisierenden Instandsetzung ausgehen will. Es ist zu beobachten, dass häufig einzelne Aspekte, etwa die Störung der Symmetrie einer Fassade bzw. die Uneinheitlichkeit des Gesamteindrucks (LG Hamburg ZMR 2012, 808 [LG Hamburg 30.05.2012 - 318 S 176/11]; AG München ZMR 2014, 491) oder die Umgestaltung als solche (OLG Köln ZMR 1995, 607 f. mit ausdrücklichen Ausführungen zur ästhetischen Nachvollziehbarkeit der Wertung, ein Anbau sei gut eingefügt worden; anders LG Flensburg ZMR 2004, 70 [LG Flensburg 17.04.2003 - 5 T 212/02]) zur Annahme einer optischen Beeinträchtigung ausreichen, ohne dass eine abwägende Gesamtsicht angestellt würde. Daher werden Änderungen am äußeren Erscheinungsbild der Anlage in der Praxis fast immer auch als Beeinträchtigungen des optischen Gesamteindrucks angesehen. Besonders strenge Maßstäbe gelten bei der Gebäudefassade (OLG Zweibrücken ZMR 2004, 62). Auch kleinere, für sich genommen möglicherweise noch unerhebliche Änderungen können eine Beeinträchtigung darstellen, wenn die Gefahr der Nachahmung und somit der Beginn einer Umgestaltung der Fassade droht (OLG Zweibrücken ZMR 1999, 431; LG Konstanz ZMR 2001, 226; AG Oberhausen ZMR 2012, 63; AG Lübeck ZMR 2014, 679 f.; sehr restriktiv dagegen OLG Hamburg ZMR 2003, 525). Im Übrigen genügt die Intensivierung einer bereits bestehenden Uneinheitlichkeit zur Annahme eines Nachteils (OLG Düsseldorf ZMR 2001, 132). Großzügiger sind Teile der Rechtsprechung bei Reihen- oder Doppelhäusern, die nach dem WEG aufgeteilt sind, da hier weniger Einheitlichkeit als bei Hochhäusern zu erwarten ist (OLG Stuttgart ZMR 1999, 286; OLG Hamburg ZMR 2003, 445 f.; vgl. ZMR 2005, 305 f. für Einfamilienhäuser; a.A. LG Berlin ZMR 2001, 575).

Wie gezeigt, ist keine Einstimmigkeit in der Eigentümergemeinschaft notwendig sondern die Mehrheit der von der Maßnahme betroffenen Mitglieder.



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