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Renovierungsarbeiten nach Einzug von der Miete zurückbehalten


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 22.04.2015

Frage:

Ich habe als Unternehmen eine Mieteinheit angemietet. Diese war laut Mietvertrag Schlüsselfertig.
Nun hatte ich aber angemerkt, dass einige Reperaturen zu tätigen sind und musste aber schnell in das Büro einziehen.


Also hatte ich mit dem Vermieter vereinbart, dass ich die Büros so vorerst übernehme, aber die Korrekturen bereits übernommen werden. Hierfür hatte ich vorerst eine halbe Monatsmiete nach Absprache mit dem Vermieter einbehalten.


Nach und nach (über 4 Monate) wurden die Reparaturen durchgeführt. Zu diesen "Mängelleistungen" gehörte auch die Klingel. Die erst nach 4 Monaten über ein Tastenfeld in einem Büro ging.
Allerdings ist dies sehr leise.


Daher hatten wir schon seit Einzug unsere Telefonanlage so vorbereitet, dass die Klingel dort integriert werden konnte. Hierzu dachten wir, dass bereits ein Modul im Elektrokasten vorhanden war, dass die Weiche von der Klingel zu unserer Telefonanlage darstellte.

Nun hat dies sich herausgestellt, dass dieses Modul laut Elektriker, der vom Vermieter gesandt wurde nicht mehr aktiv war, daher hat dieser Modul nun erneuert. Nun habe ich die Rechnung des Elektrikers bekommen und diese bezahlt.


Aber die rund 600 Euro habe ich von der offenen Halbmonatsmiete einbehalten mit dem Hinweis, dass für mich bei Besichtigung der Räumlichkeiten nicht ersichtlich war, dass dieses Klingelmodul nicht funktioniert und dass dies durchaus ein Kriterium war, wieso wir uns für diese Einheit entschieden haben.

Nun möchte der Vermieter aber auch noch die 600 Euro, was ich aber nicht einsehe.

Weiterhin hat er die restlichen Mieteinheiten renoviert die letzten zwei Monate und ich musste trotz sehr lauter Geräusche, so dass teilweise kein Gespräch möglich war, die volle Miete bezahlen und die Fläche vor meinem Büro war andauernd trotz Reinigung verstaubt durch die Bauarbeiten.

Wäre super, wenn Sie mich hier unterstützen könnten.

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Antwort:

Beim Ausbauzustand des Mietobjekts gilt zunächst grundsätzlich folgendes:


Vom Rohbau bis zum vermieterseits hochtechnisiert ausgestatteten Gewerberaum, reicht die Bandbreite der zu übergebenden Mietobjekte. Den Überlassungszustand des Mietobjekts bei Mietbeginn exakt zu beschreiben ist erforderlich, um das Konfliktpotential an der Schnittstelle von mieter- und vermieterseitigen Pflichten zu minimieren. Dies dient nicht nur der Festlegung des Umfanges der Gebrauchsgewährungs- und Erhaltungspflicht des Vermieters, sondern auch der Konkretisierung der jeweiligen Herstellungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten sowie der sonstigen Abgrenzung der mieter- und vermieterseitigen Pflichten.


Eine Baubeschreibung, die Bestandteil der vertraglichen Vereinbarungen ist, kann die Festlegung bestimmter Eigenschaften der Mietsache enthalten (hier: einheitliche Betriebsgebäude eines Filialisten – Photovoltaik Anlage auf dem Dach OLG Bamberg NZM 2009, 859 [OLG Bamberg 30.07.2009 - 3 U 23/09]).


Bei Ihnen war es nun so, dass Sie in eine nicht fertig gestellte Gewerbeeinheit eingezogen sind. Hier haben Sie dann mit dem Vermieter eine pauschale Mietminderung in Höhe einer halben Monatsmiete vereinbart.
Damit sind die Mängel, die bei Bezug festgestellt wurden und die nun nach und nach beseitigt wurden, abgegolten.


Weiter fragen Sie, ob Sie darüber hinaus noch Rechte geltend machen können, weil einerseits Sie mit dem Baulärm während der letzten Monate zu kämpfen hatten, andererseits Sie aber auch nun mit zusätzlichen Kosten wegen der Hausklingelanlage belastet sind.
Hier gilt nun folgendes:


Zum vorhersehbaren Baulärm hat das Kammergericht entschieden: s. KG NZM 2003, 718, [KG Berlin 03.06.2002 - 8 U 74/01], dass eine weitere Minderung nicht möglich scheint:
„Entscheidend ist vielmehr, ob und inwieweit die Beklagten generell mit einer Bautätigkeit, wie sie zur Begründung der Minderung geschildert wird, hätten rechnen müssen.“ Mit dieser Argumentation dürfte die weitere Minderung ausgeschlossen und mit der Minderungspauschale insgesamt abgegolten sein.


Hingegen sehe ich gute Chancen, dass Sie die EUR 600,00 für die Telefonanlage bekommen können. Sie müssen davon ausgehen, dass die Teile, die Ihnen gezeigt sind, auch funktionsfähig sind.
Soweit also das Modul im Verteilerkasten mit zum mitvermieteten Umfeld gehört, hat der Vermieter auch soweit für Funktionsfähigkeit zu sorgen.
Das gehört insoweit zum vertragsgemäßen Gebrauch.


Der Begriff vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache ist bei der Miete von Gewerberaum mit dem entsprechenden Betrieb des Gewerbes.
Bei der Miete von Geschäftsraum beinhaltet der Gebrauch der Mietsache, dem Mieter die Ausübung des Gewerbes zu ermöglichen. Im Einzelfall ist die Ausgestaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs eine Frage der vertraglichen Regelungen. Hierdurch kann der Begriff des Gebrauchs der Mietsache konkretisiert werden. So kann geregelt werden, was erlaubt und was untersagt ist.

Von Bedeutung ist, in welchem Zustand sich die Mietsache bei Vertragsbeginn befand. Dieser Zustand ist grundsätzlich verbindlich. Zur Grundausstattung, die auf jeden Fall vom Vermieter geschuldet ist, zählen bei Wohn- und Gewerberäumen das fließende Kalt- und Warmwasser, Elektroleitungen, das ordnungsgemäße Funktionieren innerhalb und außerhalb der Räume installierter Lichtquellen und die allgemeine Verkehrssicherungspflicht. Auch der Mieter einer Altbauwohnung kann einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte ermöglicht (BGH WuM 2004, 527 [BGH 26.07.2004 - VIII ZR 281/03] für die Bereitstellung der Stromversorgung zum Betrieb für Wasch- und Geschirrspüler und unter dem Vorbehalt fehlender abweichender Vereinbarung).

Damit gehört aber auch eine funktionierende Klingel zum vertragsgemäßen Gebrauch. 



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