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Mietminderung bei Lärm durch Instandsetzungsmaßnahmen möglich

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 26.04.2015

Frage:

Ich betreibe seit ca. 6 Jahren eine Heilpraxis in einem Ärzte-/Wohnhaus. Die Praxis habe ich zum 31.09.2015 (6-monatige Kündigungsfrist) gekündigt. Die Kündigung wurde vom Vermieter/Hausverwalter bestätigt.

Am 06. April 2015 lag jetzt eine umfangreiche "Mieterinformation" eines Architektenbüros im Briefkasten, in der umfangreichste (unbestritten notwendige) Umbaumaßnahmen angekündigt werden: Abriss der Beton-Balkone und Anbringen neuer Balkone, Erneuerung des Dachs, Einbau neuer Fenster, energetische Dämmung, Einbau eines neuen Lüftungssystems im Bad etc. etc. Auf die unvermeidlichen, erheblichen Unannehmlichkeiten wie Lärm- und Schmutzbelastung wurde natürlich hingewiesen.

Unter diesen Umständen sehe ich es als vollkommen unmöglich an, den Praxisbetrieb bis Ende September in sinnvoller Weise aufrecht zu erhalten. Ich habe beim Vermieter bereits angefragt, ob er bereit ist, die Miete zu reduzieren, bisher ohne Reaktion.

Meine Frage jetzt: Kann ich, unabhängig davon, ob er antwortet oder nicht, den Mietpreis reduzieren bzw. die Mietzahlungen einstellen? Da ich ohnehin Kaution entsprechend 3 Monatsmieten zurückbekomme. Was kann mir passieren?

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Antwort:

Die §§ 555 a bis 555 f BGB enthalten Sonderregelungen für Erhaltungsmaßnahmen und die energetische Modernisierung, die von allen anderen Fällen baulicher Maßnahmen mit Instandsetzung-, Erhaltungs- oder Modernisierungscharakter abzugrenzen ist. Die Regelungen gelten für Wohn- und für Gewerberaum, die Vorschriften zu Mieterhöhung gelten jedoch nur für Wohnraum (§ 578 Abs. 2 BGB).
§ 554 BGB a.F. wurde zum 01.05.2013 aufgehoben und durch das neue Unterkapitel »Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen« mit den § 555 a bis 555 f BGB ersetzt.
Für Pachtverhältnisse ergibt sich die Anwendung aus § 581 Abs. 2 BGB.

Nach § 536 Abs. 1a BGB bleibt eine Minderung der Tauglichkeit des Mietobjekts für drei Monate außer Betracht, soweit diese aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung (Definition: § 555 b Nr. 1 BGB) dient.

Anzuwenden sind die Vorschriften auch bei Mietverträgen, die vor der Gesetzesänderung 2013 abgeschlossen wurden. Entscheidend ist, wann die Modernisierungsmitteilung zugegangen ist bzw. - wenn eine solche Mitteilung nicht erforderlich war - die Baumaßnahme begonnen hat (Art. 229 § 29 EGBGB, Stichtagsregelung): war dies vor dem 01.05.2013, gelten die früheren Vorschriften, ab diesem Tag die neuen Regelungen.

Nach § 536 Abs. 1a BGB bleibt eine Minderung der Tauglichkeit des Mietobjekts für drei Monate außer Betracht, soweit diese aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung (Definition: § 555 b Nr. 1 BGB) dient. Dieser Minderungsausschluss gilt nicht, wenn der Gebrauch völlig aufgehoben ist (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB). Gegenüber § 536 Abs. 1 S. 3 BGB (keine Minderung bei unerheblichem Mangel) ist dies eine lex specialis. Andere Rechte des Mieters wie Schadensersatz oder Aufwendungsersatz werden nicht erfasst. Sinn und Zweck der Regelung ist es, Vermieter dazu anzuhalten, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen und dies möglichst zügig.

Handelt es sich um gemischte Maßnahmen, die nicht technisch trennbar sind (gleichzeitige energetische Modernisierung sowie Erhaltungsmaßnahmen), greift der Minderungsausschluss; ist hingegen eine technische Trennung der nur beiläufig mit durchgeführten Erhaltungsmaßnahmen möglich, darf bei mehr als unerheblichen Beeinträchtigungen durch die Erhaltungsarbeiten gemindert werden.

Bei Maßnahmen nach § 555 b Nr. 2 BGB (Schutz des Klimas durch andere Maßnahmen als eine Modernisierung) ist die Mietminderung nicht ausgeschlossen, da § 536 Abs. 1a BGB sich ausdrücklich nur auf Maßnahmen gem. § 555 b Nr. 1 BGB bezieht.

Der Ausschluss gilt nur für Minderungen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB und nicht für die völlige Aufhebung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB), sodass trotz einer energetischen Modernisierung eine Minderungsquote von 100 % denkbar ist (Beispiel: energetisch motivierte Kernsanierung).

Nicht geregelt wurde, ob nur eine ordnungsgemäß angekündigte Modernisierungsmaßnahme (§§ 555 c, 578 Abs. 2 BGB) den dreimonatigen Minderungsausschluss bewirkt oder ob dieser bspw. auch dann gilt, wenn der Vermieter ohne Ankündigung mit der Modernisierung beginnt und der Mieter sie duldet. Der Wortlaut von § 536 Abs. 1 a BGB spricht von einer Tauglichkeitsminderung, die »auf Grund einer Maßnahmen eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555 b Nr. 1 dient«. Es wäre ein Leichtes gewesen, hier § 555 c BGB einzubeziehen und sozusagen auf eine »formell ordnungsgemäße« energetische Modernisierung abzustellen, was anscheinend nicht gewollt war. Daher führen auch formell »mangelhafte« Modernisierungen zum Minderungsausschluss.

Bei gemischten Maßnahmen sind zwei Situationen zu unterscheiden:
einerseits die echte energetische Modernisierung, bei der aber nur einige Kernmaßnahmen energetischer Natur sind (etwa die neue Wärmedämmung), während andere Arbeiten lediglich der Vor- oder Nachbereitung dienen; andererseits geht es um Gemengelagen, bei denen energetische Modernisierungsmaßnahmen mit anderen technisch trennbaren Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen zusammenfallen.

Zunächst einmal ist davon auszugehen, dass der Minderungsausschluss auch für alle Arbeiten gilt, die die eigentliche Kerntätigkeit der Modernisierung vorbereiten oder auch nur mittelbar mit ihr zusammenhängen und sie ermöglichen bzw. für ihren Abschluss erforderlich sind.

Der einige Tage vor Erneuerung einer Wärmedämmung beginnende und mit Lärm verbundene Aufbau eines Gerüsts am Gebäude würde deshalb ebenso vom Minderungsausschluss erfasst wie der sich noch einige Zeit nach Durchführung der Arbeiten hinziehende Abbau und Abtransport von Material vom Grundstück oder sogar die gleichzeitige Reparatur schadhaften Mauerwerks.

Das Zusammentreffen von energetischen Modernisierungen mit Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahmen dürfte in der Praxis eher die Regel als die Ausnahme sein.

Da das Gesetz (nur) davon spricht, dass die Maßnahme einer energetischen Modernisierung »dienen« muss, wird weiter diskutiert, ob der Minderungsausschluss auch für gleichzeitig ausgeführte Instandsetzungen gilt, die keinen energetischen Modernisierungscharakter haben.

Nach der Gesetzesbegründung soll es für gleichzeitig mit der energetischen Modernisierungsmaßnahme durchgeführte Erhaltungs- oder andere Modernisierungsmaßnahmen für die Reichweite des Minderungsausschlusses darauf ankommen, welche Beeinträchtigungen auf die jeweiligen Maßnahmen entfallen, was im Streitfall vom Gericht nach § 287 ZPO zu schätzen ist.

Der Gesetzgeber will also eine Aufspaltung, sodass die Mietminderung für Instandsetzungsarbeiten nicht vollständig, sondern nur anteilig ausgeschlossen ist. Wegen allen Beeinträchtigungen, die nicht energetisch motiviert sind, darf also vereinfacht gesagt, auch weiterhin gemindert werden.

Bei einheitlichem Lärm und Staub ist die in der Gesetzesbegründung angesprochene Schätzung eine kaum lösbare Aufgabe.
In der Praxis werden sich hier gerichtliche Pauschalquoten herausbilden, denen eine komplexe Beweisaufnahme über den Umfang der Beeinträchtigungen vorauszugehen hat, jedoch mit der Besonderheit, dass dann Zeugen ihre tatsächlichen Wahrnehmungen und Sachverständige ihre Beurteilungsgrundlagen auf die energetischen und die anderen Maßnahmen »aufsplitten« müssen und Richter entsprechend differenziert zu fragen haben.
Beginn und Ende der Minderung

Die maximale Dauer der Minderung beträgt drei Monate. Erstreckt sich somit die energetische Maßnahme über einen Zeitraum von drei Monaten hinaus, lebt das Minderungsrecht des Mieters auf.
Das Gesetz besagt nichts darüber, wann die Frist beginnt, ob die drei Monate zusammenhängen müssen oder auch »gestückelt« über das Jahr verteilt sein können und ob die Frist für unterschiedliche Maßnahmen jeweils neu zu laufen beginnt. Da die Regelung dazu dient, den Vermieter anzuhalten, die Modernisierung schnell abzuwickeln, ist davon auszugehen, dass die Dreimonatsfrist mit der ersten Beeinträchtigung zu laufen beginnt und dann - auch bei Unterbrechungen der Arbeiten - »durchläuft«; sie gilt jedoch für jede energetische Modernisierungsmaßnahme gesondert und stellt keinen Jahreshöchstzeitraum dar.

Darlegungs- und Beweislast

Da es sich um einen Ausschlusstatbestand handelt, muss der Vermieter alle Tatbestandsvoraussetzungen darlegen und beweisen. Für die Hauptfrage, dass es sich tatsächlich um eine energetische Sanierung handelt, eignet sich ein Sachverständigengutachten, aber auch der Zeugenbeweis durch Vernehmung des planenden Architekten. Bei gleichzeitiger Durchführung von nicht energetischen Arbeiten darf das Gericht bei ausreichendem Sachvortrag von Schätzungsgrundlagen gemäß § 287 ZPO eine prozentuale Aufteilung schätzen. Da fehlendes Verschulden den Mieter bei einer Minderung und fristloser Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzug nicht entlastet, wenn er hätte erkennen können, dass er nicht zur Minderung berechtigt war, sollte er – wie immer in nicht eindeutigen Minderungsfällen – vorsichtig sein, Miete nur unter Vorbehalt zahlen und den Anspruch gegebenenfalls gerichtlich durch eine Feststellungsklage klären lassen.
In Ihrem Falle bedeutet dies nun, dass Sie für drei Monate die Einschränkungen dulden müssen, auch wenn Sie, wie Sie schreiben, den Praxisbetrieb nur schwerlich aufrechterhalten können werden.

Soweit die Maßnahmen über die geschilderten energetischen Ansprüche hinaus gehen, haben Sie ein ganz normales Minderungsrecht wie sonst auch.
Nachdem Sie ohnehin zum 30.09.2015 nun gekündigt haben, würde es sich aber auch anbieten, mit Ihrem Vermieter gegebenenfalls über eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zu verhandeln.

Grundsätzlich gilt: Vom Vermieter durchgeführte Arbeiten am Gebäude, etwa eine Fassadensanierung oder der Einbau neuer Fenster, können – je nach Beeinträchtigung – den vertragsgemäßen Gebrauch der Miet- oder Pachtsache aufheben oder einschränken, sodass ein Mangel i. S. des § 536 Abs. 1 BGB besteht.
Die Gewährleistungsrechte nach den §§ 536 ff. BGB stehen dem Mieter mit Ausnahme des Minderungssauschlusses bei energetischen Modernisierungen (§ 536 Abs. 1a BGB) grds. zu. Deshalb ist ein Mieter trotz der Duldungspflicht nach § 555 d BGB zur Minderung berechtigt, wenn die Mietsache infolge der Baumaßnahmen mangelhaft wird.
Dieser Mangel kann – je nach Erheblichkeit – sämtliche Gewährleistungsrechte bis zur Kündigung wegen Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs nach sich ziehen.

Muss der Gewerberaummieter ausnahmsweise Modernisierungsmaßnahmen oder Maßnahmen zur Schaffung von Wohnraum wegen einer unzumutbaren Härte nicht dulden, kann er wegen einer pflichtwidrigen Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs auch schon vor Beginn der Arbeiten gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigt sein; dafür muss allerdings feststehen, dass die Baumaßnahmen bald beginnen.
So hat der Bundesgerichtshof entschieden:

Massive Umbauarbeiten für die Dauer von neun Monaten stellen für eine Arztpraxis für Neurologie und Psychiatrie ein existenzbedrohendes wirtschaftliches Risiko und damit eine Härte dar, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters an gesteigerter wirtschaftlicher Verwertbarkeit des Mietobjekts nicht zu rechtfertigen ist. Hier wurden folgende Umstände zugrunde gelegt: Abriss von Garagen, Balkonen und des Daches, Neubau von Aufzugsanlagen, Balkonen, einer Tiefgarage, der Fassade, Neugestaltung des Treppenhauses, Erneuerung der Fenster und Neuinstallation sämtlicher Versorgungsleitungen, jeweils verbunden mit Erschütterungen und Lärm- und Staubbelästigungen.


BGH, Urt. v. 31.10.2012 - XII ZR 126/11, NZM 2013, 122 = IMR 2013, 63/64 = NJW 2013, 223 = MDR 2013, 82 [BGH 31.10.2012 - XII ZR 126/11].

Eine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung ist bei einer fehlenden Duldungspflicht und konkret bevorstehenden Baumaßnahmen dann ausnahmsweise nicht erforderlich. Der Mieter hat in diesem Fall gemäß § 536 a BGB einen Anspruch auf Ersatz des ihm durch die außerordentliche Kündigung entstandenen Schadens, also etwa von Umzugs- und Renovierungskosten und ggf. einer Mietdifferenz.

Welche Auswirkungen eine bestehende Duldungspflicht des Mieters/Pächters nach § 555 d BGB auf dessen Schadensersatzanspruch nach § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB hat, ist streitig. Zum Teil wird die Auffassung vertreten, der Vermieter/Verpächter sei bereits deshalb zum Schadensersatz verpflichtet, weil er die Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme veranlasst habe. Nach anderer Ansicht haftet der Vermieter/Verpächter nur, wenn ihm eine über die bloße Veranlassung der Maßnahme hinausgehende Pflichtverletzung zur Last fällt, etwa weil die Ausführung der Arbeiten mangelhaft oder verspätet ist oder wenn der zu beseitigende Mangel bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorlag oder danach infolge eines Verschuldens oder Verzugs des Vermieters/Verpächters mit seinen laufenden Erhaltungspflichten (Reparaturstau) eingetreten ist oder soweit die Maßnahme über das erforderliche Maß hinausgeht.
Richtig ist wohl die zuletzt genannte Auffassung, da der Vermieter/Verpächter wegen seiner Erhaltungspflicht und der Duldungspflicht des Mieters/Pächters rechtmäßig und daher auch nicht schuldhaft handelt.

Ich möchte aber davor warnen, dass Sie einfach die Zahlungen einstellen und auf die drei Monatsmieten Kaution verweisen – Sie könnten unter Umständen eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges riskieren und sich hierbei selbst schadenersatzpflichtig machen.
Richtig wäre meiner Meinung nach, offensiv über die vorzeitige Beendigung zu verhandeln, dann, sollte dies nicht möglich sein, die Einschränkungen, die über die eigentliche energetische Sanierung hinaus gehen, zu benennen und hierauf dann die Minderung stützen. Sollten die Maßnahmen die drei Monate übersteigen, wären dann auch volle Minderungsquoten anzusetzen.




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