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Kündigungsfristen in Mietverträgen von vor 2001

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 28.02.2015

Frage:

Ich wohne seit 1974 in einer Mietwohnung. Der Mietvertrag wurde von meinen Eltern abgeschlossen, die jedoch schon verstorben sind. Ich habe quasi den Mietvertrag "geerbt".

Es ist ein Mietvertragsformular "Haus- und Grundbesitzer-Verein e.V. 5/72". In § 2 Mietzeit wird angegeben: ...es läuft auf unbestimmte Zeit und kann von jedem Teil zum Schluss eines jeden Kalendermonats unter Einhaltung einer Frist von drei Monate gekündigt werden. Für beide Vertragsparteien beträgt die Kündigungsfrist nach ......10jähriger Mietsdauer 12 Monate, jeweils zum Schluss eines Kalendermonats......"

Somit wäre die Kündigunsfrist ja 1 Jahr. Jetzt habe ich gelesen, dass es hier eine Gesetzesänderung gab. Jedoch kommt es auf die Formulierung im "alten" Mietvertrag an, ob die Änderung greift oder nicht.

Bin ich und der Vermieter an die einjährige Frist gebunden?

Wenn ja, kann ich einen Nachmieter stellen?
Ich habe gelesen, das der Vermieter diesen nicht berücksichtigen muss, mich dann jedoch aus dem Mietvertrag entlassen muss. Ist das korrekt?

Wie gehe ich dann vor? Zuerst kündigen und dem Vermieter mitteilen, dass ich einen Nachmieter suche? Oder zuerst einen Nachmieter suchen und dann erst kündigen? Muss ich den Nachmieter dem Vermieter nennen oder muss dieser sich direkt an den Vermieter wenden?

Ist es für den Vermieter auch möglich, den Nachmieter nicht zu akzeptieren und mich einfach so, mit 3-monatiger Kündigungsfrist, aus dem Mietvertrag zu entlassen? Ich habe ein paar Möbel und eine Satellitenschüssel installiert, die ich gerne dem Nachmieter überlassen würde. Außerdem siehe übernächste Frage bzgl. Nichte.

Welche Mieterhöhung kann der Vermieter dann vornehmen?
Ist das geregelt bzw. begrenzt oder hat er hier keine Einschränkungen?
Muss er mir die "neue" Miete dann nennen, damit ich das einem Interessenten (Nachmieter) mitteilen kann.

Ich habe eine Nichte, die im September hier ein Studium beginnt und gerne hier wohnen würde. Gibt es eine legale Möglichkeit dafür (Nachmieterin, Untermieterin?)

Die Nichte möchte dann jedoch eine Mitstudentin suchen, um sich die Miete teilen zu können. Was ist hier möglich bzw. nicht erlaubt?

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Antwort:

Ich kann Ihnen Ihre Frage noch nicht ganz genau beantworten, es könnte aber sein, daß Sie nur eine dreimonatige Kündigungsfrist haben. Zwar gilt §573 c eigentlich nicht für Verträge, welche vor dem 1.9.2001 geschlossen waren. Hierzu gibt es jedoch eine Ausnahme:


Die Übergangsregelung in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB hat seit dem 1.6.2005 folgenden Wortlaut:
"§ 573c Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Für Kündigungen, die ab dem 1. Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind."


Die neue Regelung hat folgende Auswirkungen: Die Regelung betrifft nur solche Mietverträge, die den Text des früher maßgeblichen § 565 Abs. 2 Sätze 1 und 2 BGB a. F. - also die gestaffelten Kündigungsfristen - im Wortlaut oder sinngemäß wiedergeben. Wenn also Ihr Mietvertrag, was ich vermute, lediglich die alte gesetzliche Regelung enthält, können sie mit einer 3-monatigen Frist Ihren Vertrag kündigen. Auf einen Nachmieter käme es dann nicht an. Sollten Sie wider Erwarten an die einjährige Frist gebunden sein, dann gehe ich auf die Fragen zum Nachmieter ein.



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