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Vermieter muss Nebenkosten genau aufführen


Online-Rechtsberatung von N. N.
Stand: 11.02.2015

Frage:

Wir wohnen seit 1.12.2009 in einem Reihenhaus zur Miete. Laut Mietvertrag werden sämtliche Nebenkosten vom Mieter selbst bezahlt. Bisher waren das Gas, Wasser, Strom.

Ich erhielt kürzlich einen Anruf von meinem Vermieter daß wir nicht alle Nebenkosten bezahlen würden. Nach 5 Jahren ist ihm aufgefallen wir bezahlen keine Grundsteuer, keine Versicherung für das Haus und auch keine Kosten für den Schornsteinfeger.

 
Jetzt sollen wir uns schriftlich verpflichten alle Versicherungen für das Gebäude, die Grundsteuer und die Kosten für den Schornsteinfeger zu übernehmen.


Er legt ein Schreiben, ohne Belege, vor und verlangt 647.-EUR für das Jahr 2015.

Ist es zulässig dies nach 5 Jahren Mietdauer einfach zu ändern? Ich habe doch sicher auch das Recht die Belege einzusehen?

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Antwort:

Zulässig ist, daß der Vermieter in seiner Abrechnung Ihnen die laut Mietvertrag im jeweiligen Abrechnungszeitraum zu tragenden Nebenkosten in der Nebenkostenabrechnung umlegt.
Wenn Sie nach dem Mietvertrag alle Nebenkosten zu bezahlen haben, dann gehört dazu auch die Grundsteuer, keine Versicherung für das Haus und auch keine Kosten für den Schornsteinfeger, das ist klar soweit.


Aus der Abrechnung muss aber natürlich klar erkennbar sind, um welche Nebenkosten es sich genau handelt und auf welches Abrechnungsjahr diese sich beziehen.
Nach dem Gesetz, § 566 Abs. 3 BGB, ergänzt durch die Betriebskostenverordnung, gilt dabei, daß über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abgerechnet werden muss. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Hier könnte es sich um eine solche verspätete Geltendmachung von Nachforderungen handeln.
Unzulässig wäre jedenfalls, daß der Vermieter die gesamten bisher nicht abgerechneten Nebenkosten der vergangenen Jahre seit 2009 in einem Gesamtposten einfach nachbelastet.
Er darf die fehlerhafte bisherige Abrechnungsmethode jedenfalls für das kommende Jahr und in Zukunft ändern. Auch für das vergangene Abrechnungsjahr darf er wohl die bisher vergessenen Nebenkosten noch mit einbeziehen.
Insoweit besteht kein Vertrauensschutz auf Fortführung des Fehlers bei der Abrechnung. 

Tipp: Sie sollten die Einwendungen gegen die Abrechnung, sofern man das Schreiben überhaupt als Abrechnung einstufen kann, dem Vermieter formal per Einschreiben oder gegen Empfangsbestätigung mitteilen. Einzuwenden ist einerseits, daß aus dem Gesamtposten weder der Abrechnungszeitraum nachvollziehbar ist, noch die verschiedenen Kostenarten.
Formulierungsvorschlag eines Widerspruchs durch den Mieter:
Eine nach dem Gesetz (§ 556 BGB) geordnete Zusammenstellung mit einer zweckmäßigen und übersichtlichen Aufgliederung der einzelnen Posten kann ich Ihrer Abrechnung nicht entnehmen. Die Einzelpositionen sind in den Euro 647 rechnerisch nicht nachvollziehbar. Es hat den Anschein, daß unzulässiger Weise verschiedene Positionen in einer Position zusammengefasst worden sind. Nach § 556 Absatz 3 Satz 1 BGB ist im Übrigen die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum von zwölf Monaten zu erstellen. Ich bitte, die Nebenkosten dem entsprechend ordnungsgemäß abzurechnen.


Sie haben als Mieter ein Einsichtsrecht in die Belege, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen. Wenn dieses Schreiben Teil einer formellen Betriebskostenabrechnung sein soll, dann hätten sie dieses Einsichtsrecht.
Das Einsichtsrecht ergibt sich in den Einzelheiten aus § 259 Abs. 1 BGB *3). Der Vermieter muss danach eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorlegen. Nach der Rechtsprechung kann der Mieter jedenfalls im preisfreien Wohnraum keine Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege verlangen. In der Regel kann der Mieter nach der Rechtsprechung vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen, vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 8. 3. 2006 - VIII ZR 78/05 *4). Er kann aber nicht verlangen, dass ihm Fotokopien der Belege oder bestimmter Belege zugesandt werden, auch wenn er anbietet, die Kosten hierfür zu erstatten.
Ihre Fragen sind damit beantwortet.


*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.

*1) § 556 BGB
Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

*2) http://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/

*3) § 259 BGB
Umfang der Rechenschaftspflicht

(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.

(2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei.

(3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.

*4) BGH, Urteil vom 8. 3. 2006 - VIII ZR 78/05; LG Berlin (lexetius.com/2006,325)



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