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Arbeit und Beruf
Frage an den Anwalt
07.03.2015

Widerspruch des Mieters gegen ordnungsgemäße Kündigung

Meine Lebenspartnerin möchte Ihre Wohnung verkaufen. Sie benötigt den Erlös des Wohnungsverkaufes damit der Anspruch des bayer. Staates auf den Erbanteil ihres behinderten Sohnes für die Unterbringung in einem Heim getilgt werden kann.
Da ein Käufer für die Wohnung gefunden wurde, hat sie die Wohnung fristgerecht mit Angabe des o.g Grundes gekündigt.
Der Mieter hat jetzt der Kündigung widersprochen und schreibt das unsere Gründe eine Kündigung nicht rechtfertigen.

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Author Antwort Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
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Die Frage, ob Ihre Lebensgefährtin berechtigt kündigen kann, richtet sich nach § 573 BGB.
§ 573 BGB wurde durch das Mietrechtsreformgesetz in das BGB eingefügt und trat am 01.09.2001 in Kraft. Die Vorschrift übernimmt im Wesentlichen unverändert § 564 BGB a.F., soweit Teile dieser Regelung nunmehr nicht in anderen Paragrafen enthalten sind (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 1).

Die Vorschrift ist die zentrale Norm des aus dem sozialen Mietrecht resultierenden Kündigungsschutzes für Wohnraummietverhältnisse. Sie legt fest, dass der Mieter das Mietverhältnis ohne Begründung, der Vermieter hingegen grds. nur dann durch ordentliche Kündigung beenden kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat (Jauernig/Teichmann § 573 Rn. 1). Durch die Vorschrift wird zwar das nach Art. 14 GG garantierte Eigentumsrecht des Vermieters eingeschränkt, jedoch geschieht dies in verfassungsrechtlich zulässiger Weise (BVerfG, NJW 1985, 2633; Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 1). Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Fachgerichte bei Auslegung und Anwendung der Norm das Eigentumsgrundrecht des Vermieters ordnungsgemäß beachten (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 3; MüKo/Häublein § 573 Rn. 5 mit zahlreichen Nachweisen aus der hierzu ergangenen Rechtsprechung des BVerfG).

Die Vorschrift gilt für Wohnraummietverhältnisse auf unbestimmte Zeit (Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 2), die durch ordentliche Kündigung beendet werden können (Schmidt-Futterer/Blank § 573 Rn. 3), sodass sie für Zeitmietverträge nach § 575 BGB unanwendbar ist (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 10). Für die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ist die Vorschrift allerdings anwendbar (BGH, NZM 2008, 281 [BGH 16.01.2008 - VIII ZR 254/06]; Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 3). Anwendung findet § 573 BGB auch bei Zweit- und Ferienwohnungen (OLG Hamburg, WuM 1992, 634 [OLG Hamburg 30.09.1992 - 4 U 94/92]; MüKo/Häublein § 573 Rn. 18; Schmidt-Futterer/Blank § 573 Rn. 5 auch mit Nachweisen zur a.A.) sowie bei Untermietverträgen im Verhältnis zwischen Untervermieter und Untermieter (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 9).

Keine Anwendung findet die Norm bei nach § 549 Abs. 2 und 3 BGB vom Kündigungsschutz ausgenommenen Mietverhältnissen (BGH, NJW 2012, 2881 [BGH 13.06.2012 - VIII ZR 92/11]; Schmidt-Futterer/Blank § 573 Rn. 6) sowie bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 12).
Im Rahmen des § 573 BGB sind ausschließlich die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen. Das bedeutet, dass hier keine Abwägung zwischen Vermieter- und Mieterinteressen zu erfolgen hat (BVerfG, NJW 1985, 2633; BGH, NJW 1988, 904; Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 5 und 35; MüKo/Häublein § 573 Rn. 10). Die Interessen des Mieters werden insb. über die §§ 574 ff. BGB gewahrt, die unabhängig neben § 573 BGB bestehen (Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 7; MüKo/Häublein § 573 Rn. 10).

Erfasst werden von § 573 BGB Kündigungen des gesamten Mietverhältnisses, da Teilkündigungen unzulässig sind, soweit nicht ein Fall des § 573b BGB vorliegt (Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 5; Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 12).

Kernaussage des § 573 BGB ist, dass der Vermieter eine wirksame ordentliche Kündigung grds. nur dann aussprechen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Im Fall der Veräußerung und des darauf folgenden Eintritts des Erwerbers in das Mietverhältnis muss sich das berechtigte Interesse auf die Person des Erwerbers beziehen, wenn der Eintritt vor dem Kündigungstermin erfolgt (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 19). Bestimmte Kündigungsgründe schließt das Gesetz dabei in § 573 BGB von vornherein aus. Dies sind die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung, die Verwertungskündigung zum Zweck der Mieterhöhung sowie die Veräußerungsabsicht vor oder nach Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung. Durch das Verbot der Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung soll sichergestellt werden, dass Mieterhöhungen nur freiwillig bzw. in den vom Gesetz vorgesehenen Fällen erreicht werden können (Schmidt-Futterer/Blank § 573 Rn. 178). Durch das Verbot der Kündigung im Zusammenhang mit der Umwandlung in Wohnungseigentum soll eine Umgehung der besonderen Fristenregelung des § 577a BGB verhindert werden (Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 11). Kündigungen, die unter Berufung auf eines dieser ausdrücklich ausgeschlossenen Motive ausgesprochen werden, sind nichtig (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 16), da es sich insoweit um ein gesetzliches Verbot i.S.d. § 134 BGB handelt (Staudinger/Rolfs § 573 Rn. 29).
Das ist bei Ihnen aber gerade nicht der Fall.
§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB enthält als Generalklausel die Vorgabe, dass der Vermieter zum Ausspruch einer wirksamen ordentlichen Kündigung grds. eines berechtigten Interesses bedarf. Besondere Fälle des berechtigten Interesses sind in Abs. 2 der Vorschrift aufgezählt. Ein berechtigtes Interesse i.S.d. Generalklausel muss dabei in seinem Gewicht den in Abs. 2 aufgezählten Spezialfällen entsprechen (BVerfG, NJW 1992, 105 [BVerfG 08.10.1991 - 1 BvR 1324/90]; BGH, NZM 2007, 639; Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 103; Staudinger/Rolfs § 573 Rn. 166) und ist dann gleichwertig mit diesen (BGH, NJW 2012, 2342).

Der Vermieter hat schließlich ein berechtigtes Kündigungsinteresse, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an der angemessenen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (vgl. Überblick dazu bei Horst, DWW 2012, 46). Unter wirtschaftlicher Verwertung ist jede Verwertung des Grundstücks zu einem auf Gewinnerzielung gerichteten Zweck zu verstehen (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 79). Hierunter fallen Verkauf (BVerfG, NJW 1989, 972) und Belastung des Grundstücks mit dinglichen Rechten (Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 35) wie Erbbaurecht, Nießbrauch und Dauerwohnrecht (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 79), Umbau und Sanierung bzw. Modernisierung (MüKo/Häublein § 573 Rn. 84), Abriss mit anschließendem Neubau (BGH, NJW 2004, 1736; BGH, NJW 2011, 1135) sowie die Vermietung zu anderen als Wohnzwecken (Staudinger/Rolfs § 573 Rn. 137).
Dies wäre in Ihren Fall näher zu prüfen.
Hierbei geht es im ersten Schritt um die Angemessenheit:

Problematisch und streitig ist, was unter dem Begriff der Angemessenheit der wirtschaftlichen Verwertung zu verstehen ist (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 83 mit Nachweisen zum Streitstand; Staudinger/Rolfs § 573 Rn. 140 ff. mit zahlreichen Beispielen insb. aus der instanzgerichtlichen Rechtsprechung).
Richtig dürfte jedenfalls sein, dass die vom Vermieter angestrebte Verwertung angemessen ist, wenn vernünftige und nachvollziehbare Gründe sie tragen (BGH, NJW 2009, 1200 [BGH 28.01.2009 - VIII ZR 8/08]; BGH, NJW 2011, 1135 [BGH 09.02.2011 - VIII ZR 155/10]; MüKo/Häublein § 573 Rn. 88). Eine darüber hinausgehende wertende Betrachtung erfolgt nicht (LG Stuttgart, ZMR 1995, 259; Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 83). Problematisch kann es sein, wenn eine Bank das Haus eines zahlungsunfähigen Darlehensschuldners ersteigert, um dann das Mietverhältnis zu kündigen mit der Absicht, das Haus gewinnbringend zu veräußern. Eine solche Vorgehensweise ist aber jedenfalls dann nicht zu beanstanden und damit angemessen i.S.d. Vorschrift, wenn der Mietvertrag zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs wegen Gläubigerbenachteiligung anfechtbar war. Dann hat der Mieter nämlich kein überwiegendes schutzbedürftiges Bestandsinteresse (BGH, NZM 2008, 281 [BGH 16.01.2008 - VIII ZR 254/06]). Da jede rechtswidrige Verwertung damit ausgeschlossen ist (MüKo/Häublein § 573 Rn. 88), ist eine Kündigung unberechtigt, wenn die geplante Verwertung gegen öffentlich-rechtliche Genehmigungserfordernisse verstößt und etwa im Fall der Zweckentfremdung eine entsprechende Genehmigung nicht erteilt wird (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 84; Staudinger/Rolfs § 573 Rn. 145). Ob die Genehmigung zum Kündigungszeitpunkt bereits vorliegen muss, ist streitig (bejahend OLG Hamburg, NJW 1981, 155; a.A. LG Mannheim, NZM 2004, 256)

Sie nennen den Grund darin, dass das Geld benötigt wird, um den Erbanteil des behinderten Kindes zu liquidieren.

Voraussetzung einer zulässigen Verwertungskündigung ist, dass der Vermieter im Fall des Scheiterns der Verwertung erhebliche Nachteile erlitte. Bei diesem Tatbestandsmerkmal muss eine Gesamtbetrachtung durchgeführt werden (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 86), da die Frage nach der Erheblichkeit eines Nachteils sonst nicht zu beantworten wäre. Erforderlich ist keinesfalls, dass der Vermieter ohne die Verwertung in Existenznot geriete (BVerfG, NJW 1989, 972 [BVerfG 14.02.1989 - 1 BvR 1131/87]) oder z.B. ein Verkauf zwingend notwendig wäre (BVerfG, NJW 1991, 3270 [BVerfG 20.09.1991 - 1 BvR 539/91]).
Der Kündigungsschutz darf sich nicht als faktisches Verkaufhindernis erweisen (BVerfG, ZMR 1992, 17 [BVerfG 20.09.1991 - 1 BvR 539/91] und NZM 2004, 134 [BVerfG 12.11.2003 - 1 BvR 1424/02]). Ein Verwertungshindernis ist danach jedenfalls dann gegeben, wenn die Verwertung des Mietobjekts nicht oder nur zu unzumutbaren Bedingungen möglich wäre, was bei vermieteten Einfamilienhäusern i.d.R. der Fall sein wird (BGH, NZM 2008, 281 [BGH 16.01.2008 - VIII ZR 254/06]).
Auf der anderen Seite ist aber auch nicht jeder Nachteil ausreichend, den der Vermieter erlitte (BVerfG, NZM 2004, 134 [BVerfG 12.11.2003 - 1 BvR 1424/02]; Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 86).
Allgemein lässt sich wohl sagen, dass ein erheblicher und damit ausreichender Nachteil dann vorliegt, wenn er einen Umfang annimmt, der die Nachteile weit übersteigt, die der Mieter im Fall der Kündigung zu erwarten hätte (BVerfG, WuM 1989, 118 [BVerfG 14.02.1989 - 1 BvR 1131/87] und NZM 2004, 134 [BVerfG 12.11.2003 - 1 BvR 1424/02]). Grundlage der Abwägung ist die Sozialpflichtigkeit des Eigentums und das Bestandsinteresse des Mieters auf der einen Seite (BGH, NZM 2011, 773 [BGH 08.06.2011 - VIII ZR 226/09]). Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung. Auf der anderen Seite gehört zum Eigentumsrecht aber auch die Freiheit, dieses zu veräußern (BVerfG, NZM 2004, 134 [BVerfG 12.11.2003 - 1 BvR 1424/02]). Daher sind die Nachteile des Vermieters zu berücksichtigen, die keinen Umfang annehmen dürfen, der nicht mehr im Verhältnis zu den Nachteilen des Mieters im Fall der Kündigung stünden (BGH, NJW 2009, 1200 [BGH 28.01.2009 - VIII ZR 8/08]). Zu ermitteln ist der Nachteil durch einen Vergleich der Vermögenslage des Vermieters im gegenwärtigen, d.h. vermieteten Zustand mit dem unvermieteten (MüKo/Häublein § 573 Rn. 89; Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 86).

Ein erheblicher Nachteil ist bspw. anzunehmen, wenn der Vermieter auf den Erlös angewiesen ist, um einen verteuerten Kredit für sein Eigenheim zurückzuführen, er den Erlös für ein behindertengerechtes Haus benötigt oder erhebliche Steuerbefreiungen wegfallen (Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 36 mit weiteren Beispielen). Nachteile in diesem Sinn können auch Zinsverluste sein oder entgangene Geschäfte infolge der Nichterzielung eines Erlöses (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 90). Sie können ferner darin bestehen, dass das Haus andernfalls nur mit erheblichen Abschlägen veräußert werden könnte (Schmidt-Futterer/Blank § 573 Rn. 167; LG Detmold, NZM 2002, 339). Legt der Vermieter eine sehr erhebliche Wertdifferenz zwischen Verkauf in unvermietetem und in vermietetem Zustand dar, müssen in jedem Fall umfänglich die Einzelfallumstände geprüft werden (BVerfG, NZM 2004, 134 [BVerfG 12.11.2003 - 1 BvR 1424/02]). Zu diesen gehört insbesondere aber auch, ob der Vermieter das Haus bereits in vermietetem Zustand erworben hat, sodass nicht per se Verkaufspreise für vermietete und unvermietete Gebäude gegenübergestellt werden können (Staudinger/Rolfs § 573 Rn. 152). In diesem Fall muss sich der Vermieter grds. entgegenhalten lassen, dass dem Grundstück von Beginn an der der durch die Vermietung begründete Minderwert anhaftete (BGH, NZM 2008, 281 [BGH 16.01.2008 - VIII ZR 254/06]). In die Abwägung einzubeziehende Gesichtspunkte sind auch die vom Vermieter durch die bestehende Vermietung erzielte Rendite und Renovierungsarbeiten und Eigenleistungen, die der Mieter erbracht hat (BVerfG, NZM 2004, 134 [BVerfG 12.11.2003 - 1 BvR 1424/02]). Schwankungen des Immobilienmarktes sollen zulasten des Vermieters gehen (OLG Stuttgart, ZMR 2006, 42 [OLG Stuttgart 26.09.2005 - 5 U 73/05]). Insgesamt gilt, dass es insb. für die Frage der Erheblichkeit des Nachteils keine allgemeine Regel gibt (Staudinger/Rolfs § 573 Rn. 156). Vielmehr muss jeweils auf die Umstände des Einzelfalls abgestellt (BGH, WuM 2011, 690) und eine Gesamtwürdigung vorgenommen werden, in die insb. auch die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Vermieters einzubeziehen sind (BGH, NJW 2009, 1200 [BGH 28.01.2009 - VIII ZR 8/08]; BGH, NJW 2011, 1135 [BGH 09.02.2011 - VIII ZR 155/10]; Schmidt-Futterer/Blank § 573 Rn. 170 mit zahlreichen Beispielen aus der instanzgerichtlichen Rechtsprechung). Danach kann es z. B. einem Eigentümer ehemals staatlich (in der DDR) verwalteter Wohnungen nicht zugemutet werden, an den bei Aufhebung der staatlichen Verwaltung bestehenden Zuständen festzuhalten und dadurch dauerhaft Verluste ohne Verwertungsmöglichkeit hinnehmen zu müssen. Insbesondere kann er nicht pauschal darauf verwiesen werden, ein Erwerber könne nach Eigentumsübergang wegen Eigenbedarfs kündigen (BGH, NZM 2011, 773 [BGH 08.06.2011 - VIII ZR 226/09]). Abzuwägen sind das Bestandsinteresse des Mieters auf der einen und das Verwertungsinteresse des Vermieters auf der anderen Seite (BGH, NJW 2009, 1200 [BGH 28.01.2009 - VIII ZR 8/08]; a.A. (OLG Stuttgart, ZMR 2006, 42).
Dieser Punkt dürfte in Ihrem Falle entscheidend sein. Es müsste dargelegt und bewiesen werden, dass ein Verkauf im vermieteten Zustande faktisch nach den oben genannten Kriterien ausgeschlossen oder unzumutbar erschwert wäre.

Durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses müssen die Hinderung der Verwertung und die erheblichen Nachteile kausal verursacht sein. Der Kündigungsschutz des Mietverhältnisses muss daher zum faktischen Verkaufshindernis werden (OLG Stuttgart, ZMR 2006, 42 [OLG Stuttgart 26.09.2005 - 5 U 73/05]). Allein die Tatsache der Vermietung der Wohnung hindert die Verwertung grds. ebenso wenig wie die bloße Erschwerung der Verwertung wegen der Vermietung ausreicht (OLG Stuttgart, ZMR 2006, 42 [OLG Stuttgart 26.09.2005 - 5 U 73/05]; Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 95). Bei Umbau- bzw. Sanierungsmaßnahmen ist die Frage entscheidend, ob den Mieter eine Duldungspflicht trifft bzw. er zur Duldung bereit ist (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 96). Im Fall des Verkaufs sind aber nicht erfolglose Verkaufsbemühungen Voraussetzung (BVerfG, WM 1998, 463).

Ausgeschlossen ist die Verwertungskündigung, wenn eine anderweitige Vermietung als Wohnraum zu einem höheren Preis beabsichtigt ist. Des Weiteren ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn sie in Zusammenhang mit der Umwandlung in Wohnungseigentum steht, da so eine Umgehung der Sondervorschriften in § 577a BGB verhindert werden soll (Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 38).

Daraus folgt aber für Sie zweierlei:
Zunächst einmal scheint es versäumt worden zu sein, die Behinderung des Kindes in einem so genannten Behindertentestament dergestalt zu berücksichtigen, dass es gerade nicht zu der eingetretenen Notsituation hätte kommen müssen. Durch eine durchdachte Planung der erbrechtlichen Folgen hätte diese Zwangslage vermieden werden können.
Weiter ist zu beachten, dass auch ein Verkauf im vermieteten Zustand möglich ist. Der Mieter kann nicht dauerhaft sich so zur Wehr setzen.
Dem Erwerber steht nach Eintragung ins Grundbuch die Möglichkeit offen, selbst eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Damit trägt dann der Erwerber das Risiko, den Mieter aus der Wohnung zu bringen.
Sollte Ihre Lebensgefährtin die aufgezeigten Hürden bei der Kündigung nach § 573 BGB bewältigen können, könnte sie den Mieter gegebenenfalls auch aus der Wohnung räumen lassen.
Allerdings ist dieser Weg, wie gezeigt, so einfach nicht. Die Veräußerungsabsicht alleine gibt eben noch keinen Kündigungsgrund zur Hand.
Sie beziehungsweise Ihre Lebensgefährtin können die Wohnung aber auch im vermieteten Zustand verkaufen.
Ich würde Ihrer Lebensgefährtin angesichts der Rechtslage dazu raten, mit dem Mieter über die Beendigung des Mietverhältnisses zu verhandeln und ihm gegebenenfalls den Abschied versüßen- sei es mit Übernahme von Maklergebühren oder eines Teils der Umzugskosten etc.
Angesichts der zu erwartenden Dauer und des Kostenrisikos bei einem Rechtsstreit auf der einen Seite und dem Risiko, dass der Käufer vielleicht abspringt oder nur mit erheblichen Abschlägen zum Kauf bereit wäre, wäre in einem solchen Vergleich mit dem Mieter das Geld sicherlich gut angelegt.

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