Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Kostenübernahme für neue Heizungsanlage in einer WEG auch bei Selbstversorgung mit Wärme

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 06.03.2015

Frage:

Wir sind 3 Whg in einer WEG. In den nächsten 4-5 Jahren muss die zentrale Heizungsanlage (Öl, Heizung und Warmwasser) erneuert werden. Ich benötige ab 2015 keine Wärme und auch kein Warmwasser mehr von der zentralen Heizungsanlage, da ich mir einen Pellet Kaminofen einbauen ließ, der meine gesamte Wohnung heizt und für das Warmwasser habe ich einen elektrischen Durchlauferhitzer.
Meine Frage: Muss ich mich an der Neuanschaffung einer zentralen Heizungsanlage beteiligen, obwohl ich diese nicht benötige, oder kann ich von den 2 anderen Eigentümern verlangen, dass diese einen Heizkessel einbauen lassen, der nur Ihre 2 Whg (kWh) abdeckt und wie sieht das mit den Grundkosten aus?

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-24
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen
Kontakt zum Autor des Beitrages:
Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler   |Hier klicken

Antwort:

Grundsätzlich besteht hier Gemeinschaftseigentum an der Heizungsanlage:
Anlagen und Einrichtungen, die dem Gebrauch aller Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit dienen, sind zum Beispiel gemeinschaftlicher Speicher und Treppenhaus, Aufzug und Zentralheizung, Einrichtungen für die Versorgung mit Wasser, Elektrizität und Gas, Gemeinschaftsantenne. Auch Räume können dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Sie stehen zwingend im gemein- 17 schaftlichen Eigentum, wenn ihr Zweck darauf gerichtet ist, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten. Dazu zählen insbesondere die Räume, in denen sich die gemeinschaftlichen Wasser-, Wärme- und Energieversorgungseinrichtungen sowie Zähl-, Sicherungs- und Schaltvorrichtungen befinden, sowie die Zugänge dazu (BGH NJW 1991, 2909 [BGH 05.07.1991 - V ZR 222/90]).
Für die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist die Grundbucheintragung maßgeblich mit den Unterlagen, auf die sie in zulässiger Weise Bezug nimmt, also Teilungsvereinbarung bzw. Teilungserklärung und Aufteilungsplan (BayObLGZ 1991, 186; KG NZM 2001, 1127). Eine davon abweichende Bauausführung kann kein Sondereigentum begründen (KG ZMR 2001, 249 = NZM 2001, 1127).
4

Besteht hinsichtlich der Zuordnung einzelner Räume ein Widerspruch zwischen der wörtlichen Beschreibung in der Teilungserklärung und der zeichnerischen Darstellung im Aufteilungsplan, entsteht kein Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum (BGH NJW 1995, 2851 [BGH 30.06.1995 - V ZR 118/94]). Dasselbe gilt, wenn das Sondereigentum nicht hinreichend bestimmt bezeichnet ist oder der zum Sondereigentum erklärte Gegenstand nicht sondereigentumsfähig ist.

Die Heizungsanlage nebst Heizraum kann dann sondereigentumsfähig sein, wenn die Versorgung mit Wärme nicht auf die zur Wohnungseigentumsanlage zählenden Gebäude beschränkt ist (BGH, NJW 1975, 688 [BGH 08.11.1974 - V ZR 120/73] ). Eine Heizungsanlage, die nur bestimmte und nicht alle Wohnungseigentümer mit Wärme versorgt, kann ebenfalls zum Sondereigentum erklärt werden (BayObLG, ZWE 2000, 213).

Sofern eine bestimmte Anlage aufgrund ihrer Zweckbestimmung zwingend gemeinschaftliches Eigentum ist, bedeutet dies jedoch nicht automatisch, dass der Raum, in dem sich diese Anlage befindet, auch zugleich unabänderlich gemeinschaftliches Eigentum darstellt. Solche Räume können nämlich sondereigentumsfähig sein, wenn der Raum nicht ausschließlich demselben Zweck dient wie die Einrichtung oder Anlage. Hierzu reicht allerdings nicht jeder Sondervorteil aus (BGH, NJW 1991, 2909 [BGH 05.07.1991 - V ZR 222/90] ). Sondereigentumsfähig können beispielsweise Kellerräume sein, in denen sich Wasser- und Gaszähler befinden (Saarl. OLG, MittRhNotK 1998, 361).

Der BGH hat hierzu ausgeführt: „Sondereigentum an einer Heizungsanlage ist jedenfalls dann nicht gemäß § 5 Abs. 2 WEG ausgeschlossen, wenn die Anlage bestimmungsgemäß nicht von der Gesamtheit der Wohnungseigentümer betrieben wird, sondern von vornherein durch einen Miteigentümer, der die Anlage errichtet hat, betrieben werden soll und die Anlage überdies dafür bestimmt und ausgelegt ist, über die Wohnungen der betreffenden Wohnungseigentümergemeinschaft hinaus eine Anzahl weiterer Gebäude mit Wärme zu versorgen.“
Bei Ihnen besteht aber die Besonderheit, dass die Heizungsanlage von zwei Miteigentümern betrieben werden soll.
Hier steht dann aber der Bildung von Sondereigentum entgegen, dass es kein Miteigentum am Sondereigentum geben kann.
Versorgt die Zentralheizung zwar nicht alle, aber mehrere Einheiten in der Anlage, besteht Gemeinschaftseigentum, wenn sie von der Gemeinschaft oder von den betroffenen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich betrieben wird (Abramenko ZWE 2007, 61, 68).

Hieraus folgt nun für Sie, dass Sie gegebenenfalls, wenn schon keine Bildung von Sondereigentum möglich ist, Sie ein Sondernutzungsrecht an der Heizungsanlage für die beiden anderen Wohnungen begründen müssen und die Kosten für Errichtung und Unterhaltung diesen übertragen.
Sie müssten daher dies umfassend in einer Eigentümerversammlung so beschließen.



Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Sondernutzungsrecht

Sondernutzungsrechte bei der Garage | Stand: 05.01.2015

FRAGE: In der WEG habe ich im Erdgeschoss ein Nutzungsrecht der Zufahrt und der Gartenfläche. Nun möchte ich eine Garage errichten, die Zustimmung in der Eigentümerversammlung habe ich von alle...

ANTWORT: Bitte teilen Sie mir nochmals mit, was Sie unter der Zustimmung der anderen Eigentümer verstehen. Hier kann es bereits zu rechtlichen Schwierigkeiten kommen. Wenn sie nun die Garage auf Ihrer bisherige ...weiter lesen

Grundbucheintrag für Duplexgarage | Stand: 05.09.2014

FRAGE: Meine Frau und ich haben Ende Oktober 2013 eine ETW gekauft. Zu dieser ETW gehört zu 50% eine Garage, die wir uns mit dem Eigentümerehepaar einer anderen ETW teilen. Die Garage ist also wie di...

ANTWORT: Eine Duplexgarage (Doppelparker) ist nur in ihrer Gesamtheit sondereigentumsfähig, nicht dagegen der einzelne Stellplatz (OLG Jena NotBZ 2005, 219 [OLG Jena 20.12.2004 - 9 W 654/03]; OLG Celle NZ ...weiter lesen

Privatgrundstück im Notfall unzugänglich | Stand: 04.08.2014

FRAGE: Bin ET einer ET-Wohnung und habe im Sondereigentum einen 18qm-KFZ-Stellplatz, dahinter ein Tor, das erst Jahre nach Kauf aufgestellt wurde. Nun habe ich Probleme mit dem Verwalter, der im "NOTFALL" (diese...

ANTWORT: Für die Bildung von Sondereigentum ist es erforderlich, dass es sich um einen abgeschlossenen Raum handelt. Das Aufstellen des Tores war daher rechtlich gesehen dringend erforderlich um juristisc ...weiter lesen

Ist ein Whirlpool auf der Dachterrasse zulässig? | Stand: 12.06.2014

FRAGE: Für die Dachterrasse über unserer Eigentumswohnung besteht ein Sondernutzungsrecht eines anderen Eigentümers. Das Sondernutzungsrecht erlaubt gemäß Teilungserklärung Aufbauten...

ANTWORT: Sie haben auf einen Passus in der Teilungserklärung verwiesen, wonach Aufbauten, die nicht einsehbar sind und die die Statik nicht beeinträchtigen, erlaubt seien. Hier ist aber nun – selbs ...weiter lesen

Teilungserklärung und Sondernutzungsflächen | Stand: 27.04.2014

FRAGE: Bei uns ist in der Teilungserklärung folgendes vereinbart.Äußerliche bauliche Veränderung im Bereich des jeweiligen Sondereigentum und auf Sondernutzungflächen hat der ander...

ANTWORT: Das WEG- Recht unterscheidet zweierlei Arten von gesetzlichen Vorschriften, nämlich solche, die abdingbar sind und solche, welche unabdingbar sind. Unabdingbare Vorschriften des WEG sind solche zwingende ...weiter lesen

Miteigentumsanteile - Verteilung der Kosten bei Straßenausbau | Stand: 10.04.2014

FRAGE: Wir haben Miteigentum an einer Wohnanlage mit 6 Parteien. Z. Zt. wird unsere Straße erneuert. Für diese Arbeiten erhebt die Stadt H Straßenausbaubeiträge im Verhältnis der Miteigentumsanteile...

ANTWORT: Generell sind die Miteigentumsanteile sind die gesetzliche Grundlage für die Verteilung der Kosten des Gemeinschaftseigentums (§ 16 Absatz 2 WEG), also allen Ausgaben, die nicht vom Sondereigentüme ...weiter lesen


Rechtsbeiträge über Miet-/ Immobilienrecht
Interessante Beiträge zu Sondernutzungsrecht

Sondernutzung oder Sondereigentum - der feine Unterschied
| Stand: 17.07.2012

Frage: Die Gewächshäuschen in den Vorgarten unserer Wohnungsanlage galten bisher als Sondereigentum der jeweiligen Anwohner. Nun sollen die Verträge geändert und für die Mini-Wintergärten ein ...weiter lesen

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-24
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen
Kontakt zum Autor des Beitrages:
Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler   |Hier klicken

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

20.295 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 25.11.2017
Vielen, vielen Dank für ihre Hilfte, Herr Böckhaus.

   | Stand: 23.11.2017
Ich wurde gerade von einer sehr freundlichen Anwältin zum Thema Rückforderungsrecht / Verwaltungsrecht beraten. Meine Fragen wurden vollständig und präzise beantwortet. Vielen Dank

   | Stand: 23.11.2017
Vielen Dank für die schnelle und verständliche Beantwortung meiner Fragen bezüglich Mietrecht. Kann es nur weiterempfehlen.

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-24
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Immobilienrecht | Baurecht (öffentliches) | Baurecht | Immobilienrecht | Abgeschlossenheit | ETW | Gemeinschaft | Hausbesitzer | Miteigentum | Nießbrauchrecht | Rücklagen Eigentumswohnungen | Teileigentum | Teilungserklärung | Teilungsgenehmigung | Wohnungskauf | Wohnungsverkauf

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-24
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen