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Gewinnsumme bei gemeinsam gekaufter Eigentumswohnung aufteilen

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 26.03.2015

Frage:

Habe zusammen mit meinem 28jährigem Sohn Ende 2012 eine 2-Zimmer- ETW gekauft, wir haben zusammen den Kredit dafür aufgenommen und standen beide im Grundbuch. Der Sohn hat die Wohnung selbst bewohnt (bekomme kein Kindergeld für ihn) und den Kredit bezahlt. Wegen neuer Liebe mit Kind, ist die Wohnung ihm zu klein geworden und im Aug. 2014 von uns verkauft worden. Weil zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als 10 Jahre liegen, hat sich nun das Finanzamt gemeldet, jedoch nur an mich.
Fällt das unter selbst bewohnte Immobilie?
Können Renovierungskosten vom Gewinn abgezogen werden?
Oder kann die Gewinnsumme geteilt werden und muss nur ich Belege der Kosten einreichen? Weil der Sohn ja selbst Eigentümer und Selbstnutzer war.

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Antwort:

Vielen Dank für die Beauftragung. Ich werde Ihre Frage nach dem geschilderten Sachverhalt beantworten. Beachten Sie bitte, daß auch leichte Änderungen des Sachverhalts zu anderen juristischen Ergebnissen führen können.

Die Anfrage des Finanzamtes bezieht sich nicht auf die Wohnung als Ganzes, da Sie insoweit nicht Eigentümer waren. Da Sie lediglich Eigentümerin einer ideellen Hälfte der Wohnung waren, fällt bei Ihnen auch nur Steuer bezüglich des Gewinns an, den Sie mit Ihrer ideellen Hälfte erzielten.

Da Ihr Sohn Selbstnutzer der Wohnung war, dürfte er aus der Spekulationsfrist heraus sein. Da Sie kein Kindergeld für ihn bezogen haben und auch nicht selbst die Wohnung nutzten, müssen Sie den Gewinn aus Ihrem Anteil aber versteuern.

Wie berechnet sich Ihr Gewinn? Entscheidend ist nicht allein die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Angerechnet werden auch die Kosten für Anschaffung und Veräußerung. Hier kommt einiges zusammen was Sie gewinnmindernd geltend machen können. Das sind die Notargebühren, die Grunderwerbsteuer und die Gebühren für den damaligen Grundbucheintrag. hinzu kommt gegebenenfalls noch die Maklergebühr. Finanzierungskosten lassen sich hingegen nicht absetzen, wohl aber die Vorfälligkeitsentschädigung, die viele Banken verlangen, wenn das Darlehen früher zurückgezahlt wird.

Auch beim Verkauf entstanden noch mal Gebühren für den Notar, für die Löschung der Grundschuld für eigene Inserate. All das schmälert den Gewinn – und somit auch die Steuer.

Reparatur- und Modernisierungskosten können beim Verkauf dann angerechnet werden, wenn diese schon innerhalb der ersten drei Jahre angefallen sind. Dann gelten sie als "anschaffungsnaher Herstellungsaufwand". Laufende Schönheitsreparaturen berücksichtigt das Finanzamt aber nicht, genauso wenig wie Eigenleistungen.

Alle mit Erwerb, Anschaffung, Verkauf und Modernisierung anfallende Kosten, müßten belegt werden.



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