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Mieter zahlen nur vertraglich festgelegte Betriebskosten

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 18.03.2015

Frage:

Ich vermiete 2 kleine Wohnungen und wohne selbst mit im Haus. Gibt es hierbei andere Verordnungen z.B. was Hausreinigung u. Gartenpflege anbelangt? Ist dies alles meine Sache und die Mieter sind dazu nicht verpflichtet etwas zu tun?

Mir wurde gesagt, dass diese Mieter auch nichts für meine Arbeit an mich zahlen müssen. Stimmt das?

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Antwort:

An Nebenkosten kann nur umgelegt werden, was gesetzlich zugelassen und vereinbart oder bei preisgebundenem Wohnraum einseitig bestimmt ist. Dabei ist der Umfang des gesetzlich Zulässigen nach der Art des Mietverhältnisses verschieden geregelt.
Grundsätzlich müssten sich in Ihren Mietverträgen entsprechende Regelungen finden.


Bei der Gebäudereinigung gilt:
Umlegbar sind die Kosten für die in § 2 Nr. 9 BetrKV ausdrücklich genannten Gebäudeteile und für sonstige Gebäudeteile, die von den Bewohnern gemeinsam benutzt werden (Schmid Handbuch der Mietnebenkosten, Rn. 5197). Reinigungskosten für Flächen auf dem Grundstück außerhalb des Gebäudes unterfallen § 2 Nr. 10 BetrKV, Kosten für die Straßenreinigung außerhalb des Grundstücks dem § 2 Nr. 8 BetrKV. Außerdem kommt eine Kostenumlegung nach § 2 Nr. 17 BetrKV in Betracht. Laufende Reinigungskosten, die nicht unter § 2 Nr. 9 oder eine andere Nummer fallen, sind sonstige Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV (Schmid Handbuch der Mietnebenkosten, Rn. 5198; a.A. AG Hamburg WuM 1995, 652 [AG Hamburg 10.07.1995 - 49 C 1977/94] für Fassadenreinigung).

Bei der Gartenpflege ist folgendes zu beachten:
Die Nr. 10 spricht von gärtnerisch angelegten Flächen. Erfasst ist deshalb jedenfalls der ebenerdige Garten. Zweifelhaft ist, ob hierunter auch Dachgärten fallen. M.E. ist dies zu verneinen, da die Vorschrift nach ihrem Gesamtzusammenhang ebenerdige Flächen betrifft. Die Anlage eines Dachgartens ist eher mit sonstigen Verschönerungsmaßnahmen vergleichbar, wie etwa mit dem Aufstellen von Pflanzen im Treppenhaus. In Betracht kommt u.U. eine Kostenumlegung nach Nr. 17. Nicht umlegungsfähig sind auch die Kosten für mietweise gelieferte Pflanzen für einen bestimmten Anlass (OLG Düsseldorf NZM 2000, 762 [763] für ein gewerbliches Mietverhältnis).

Erneuerungen sind zwar Instandsetzungsmaßnahmen nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV, aber in Nr. 10 ausdrücklich genannt.

Umlegbar sind die gesamten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen dienenden Kosten (AG Düsseldorf ZMR 2002, 828). Der Vermieter entscheidet, welche Maßnahmen zur Gestaltung des Gartens ergriffen werden, solange diese nicht mit unverhältnismäßigen Aufwendungen verbunden sind oder sich die vertragliche Beschaffenheit der Mietsache sich dadurch ändert (AG Mönchengladbach ZMR 2003, 198). Dabei kann es auch berücksichtigt werden, dass das Mietobjekt in einer sehr wohlhabenden Gegend liegt (AG Ahrensburg IMR 2012, 104).

Die Gartenpflege umfasst insbesondere das Rasenmähen und Nachsäen (Schmid ZMR 2004, 794), das Schneiden von Bäumen (AG Köln NZM 2001, 41), Sträuchern und Hecken, jedenfalls sofern es sich um einen regelmäßigen Rückschnitt handelt (LG Reutlingen WuM 2004, 669; a.A. LG Landshut DWW 2004, 126); außerdem dann, wenn der Rückschritt wiederholt – auch in unregelmäßigen Abständen – erforderlich ist (Schmid ZMR 2004, 793 [794]); die Beseitigung von Unkraut und die Reinigung des Gartens (LG Berlin GE 1988, 355).

Die Kosten für das Fällen von Bäumen sind dann und nur dann Betriebskosten, wenn es sich um den Ersatz eines alten Baumes durch einen neuen handelt. Das beruht auf der Sonderregelung für die Erneuerungen von Pflanzen und Gehölzen. Dabei ist der Grund für die Erneuerung gleichgültig.

Baumfällkosten, die nicht im Rahmen einer Erneuerung erfolgen, sind nicht umlegbar (AG Potsdam GE 2012, 493). Die Beseitigung von Sturmschäden unterfällt der Instandsetzung gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV (Witterungseinflüsse). Eines Abstellens darauf, ob Stürme in der jeweiligen Gegend häufig oder selten sind, bedarf es deshalb nicht (a.A. z.B. AG Berlin-Spandau GE 2005, 1256). Kosten für das Fällen von altersschwachen Bäumen sind an sich ebenfalls Instandhaltungskosten (Alterung). Angesichts der langen Lebensdauer von Bäumen, die die Lebensdauer des Gebäudes durchaus übertreffen kann (Bausch NZM 2006, 366 [367]), kann man darüber hinaus selbst bei großzügigster Auslegung nicht von einer laufenden Entstehung der Kosten der Beseitigung von Bäumen sprechen (LG Tübingen WuM 2004, 669; AG Reutlingen WuM 2004, 95; AG Schöneberg NZM 2010, 473; AG Dinslaken WuM 2009, 115).

Auch die Kosten für eine Beseitigung und Neubepflanzung nach Sturmschäden sind Betriebskosten (Horst MDR 2000, 1161 [1166/1167] m.w.N. auch zur Gegenmeinung; a.A. LG Krefeld WuM 2010, 257), da es auf den Grund für die Ersatzpflanzung nicht ankommt (Rdn. 61). Ersatz kranker oder alterschwacher Bäume ist umlegungsfähig (Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., 2011, § 556 Rn. 156; a.A. AG Hamburg WuM 1989, 641 [AG Hamburg 14.09.1989 - 38 C 829/89]).

Die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen ist ausdrücklich als umlegungsfähige Maßnahme bezeichnet. Das gilt auch für eine turnusmäßige Neubepflanzung des Gartens (AG Steinfurt WuM 1999, 721 [AG Steinfurt 04.02.1999 - 4 C 629/98]), insbesondere mit kurzlebigen Pflanzen (Schmid ZMR 2004, 794). Dabei ist der Vermieter nicht auf eine bloße Ersatzbeschaffung beschränkt (AG Mönchengladbach ZMR 2003, 198). In unregelmäßigen Abständen von mehreren Jahren erforderliche Erneuerungen werden als nicht »laufend« für nicht umlegungsfähig gehalten (AG Reutlingen WuM 2004, 95 [AG Reutlingen 20.01.2004 - 2 C 2126/03]). Zu den Kosten der Erneuerung gehören sowohl die Kosten für die Beseitigung der alten Pflanze, als auch die Kosten der Neupflanzung (Schmid DWW 2011, 49 [50]).

Umlegbar ist auch die Beseitigung von Gartenabfällen gleichgültig, ob sie zuvor kompostiert wurden oder nicht (Schläger ZMR 1998, 676). Auch die Kosten der Beseitigung gefällter oder umgestürzter Bäume sind umlegungsfähig (Kinne GE 2003, 444). Bei Entsorgung mit dem allgemeinen Müll unterfallen die Kosten der Nr. 8.
Zu den umlegungsfähigen Kosten gehören auch die Aufwendungen für Gießwasser (AG Steinfurt WuM 1999, 721 [AG Steinfurt 04.02.1999 - 4 C 629/98]), sofern die Umlegung nicht zusammen mit den Wasserkosten vorgenommen wird. Kosten für Dünger sind umlegbar (Wolbers ZMR 2009, 417).

Nicht umlegungsfähig sind die Anschaffungskosten für Geräte, auch wenn es sich um Ersatzbeschaffungen handelt (AG Steinfurt WuM 1999, 721 [AG Steinfurt 04.02.1999 - 4 C 629/98]; a.A. AG Lichtenberg NZM 2004, 96); dagegen sind die laufenden Betriebskosten für die Gerätschaften, z.B. der Treibstoff für den Rasenmäher, umlegungsfähig (LG Hamburg WuM 1989, 640 [LG Hamburg 13.07.1989 - 7 S 185/88]). Pauschale Vorhaltekosten für einen Traktor sind nicht umlegungsfähig (LG Kiel WuM 1996, 631 [LG Kiel 15.03.1996 - 4 T 37/96] [632]), wohl aber die Wartungskosten (BGH WuM 2004, 666).
Wirtschaftlichkeitsgrundsatz
Die Arbeiten können einer Fachkraft übertragen werden; auf den Einsatz nur einer ungelernten Kraft kann der Vermieter nicht verwiesen werden (AG Münster WuM 2000, 197).

Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz erfordert auch die Zugrundelegung der richtigen Grundstücksfläche im Vertrag mit dem Dienstleister. Allerdings ist es Sache des Mieters darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, dass bei Zugrundelegung der richtigen Grundstücksfläche, die Kosten geringer gewesen wären (vgl. LG Berlin, NZM 2013, 120).

In Einzelfällen kann der Umlegbarkeit der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz entgegenstehen, wenn es für die Erneuerung eines Baumes keinen vernünftigen Grund gibt oder weil ein unwirtschaftliches Handeln darin zu sehen ist, dass die Pflege des Baumes vernachlässigt wurde (AG Berlin-Schöneberg GE 1996, 447; Eisenschmid/Wall/Wall Betriebskosten-Kommentar Rn. 3552). Ebenfalls nicht umgelegt werden können Mehrkosten, die dadurch entstehen, dass Rückschnitte in der Vergangenheit nicht fachgerecht durchgeführt wurden (AG Berlin-Schöneberg GE 1996, 477). Unwirtschaftlichkeit kann auch vorliegen, wenn es für eine kostspielige Umgestaltung des Gartens keinen vernünftigen Grund gibt.
Arbeiten des Mieters:

Ist vereinbart, dass der Mieter den Garten pflegen muss, so sind nur einfache und grundsätzliche Pflegearbeiten wie Rasenmähen, Unkrautjäten und Entfernung von Laub geschuldet (OLG Düsseldorf NZM 2004, 866 = GE 2005, 615; LG Hamburg ZMR 2003, 265); nicht verlangt werden können Arbeiten, die ein fachmännisches Wissen erfordern, wie das Beschneiden von Sträuchern und Bäumen zur Förderung des richtigen Wachstums (LG Wuppertal WuM 2000, 353 [LG Wuppertal 16.09.1997 - 16 S 54/97]) oder außergewöhnliche Arbeiten wie eine Rasensanierung, vergleichbare Pflanz- und Sanierungsarbeiten (LG Marburg WuM 2000, 691 [LG Marburg 27.09.2000 - 5 S 36/00]), eine Generalüberholung des Gartens (AG Neustadt a.d. Weinstraße NZM 2010, 41) oder das Fällen morscher Bäume (AG Reutlingen WuM 2004, 95 [AG Reutlingen 20.01.2004 - 2 C 2126/03]).
Dies muss sich aber aus dem Mietvertrag ergeben.

Sollten die Mieter sich an der Gebäudereinigung beteiligen (Hausordnung, Kehrwoche) muss dies gleichfalls im Mietvertrag vereinbart sein.

Sollten Sie zu den strittigen Punkten keine Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen haben und auch keinen Bezug zur BetrKV bei den Nebenkosten im Mietvertrag hergestellt haben, ist es tatsächlich so, dass die Mieter sich an den Kosten und den Arbeiten nicht beteiligen müssen.



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