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Verkauf von Bruchteilseigentum vor Zwangsversteigerung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 15.02.2015

Frage:

Wir sind fünf Bruchteilseigentümer eines Wochenendgrundstücks in Brandenburg. Der Miteigentümer Herr S. schuldete dem Land Brandenburg Abgaben in Höhe von rund 30.000 €. Das Finanzamt hat wegen diesen Anspruchs den Anspruch des Herrn S. als Vollstreckungsschuldner auf Aufhebung der Gemeinschaft nach Bruchteilen, auf Zustimmung zu einer Teilung des Erlöses sowie auf Auszahlung des Erlöses gepfändet. Zwischenzeitlich hat Herr S. zwar die Steuerschuld beglichen, so dass die Pfändung erledigt ist, jedoch befürchten wir für die Zukunft weitere Gläubiger, die ebenfalls mit Zwangsversteigerung drohen; dies ließ uns Herr S. über einen Anwalt ausrichten.

Seinerzeit war zwischen den Miteigentümern eine notarielle Miteigentümervereinbarung getroffen worden, nach der das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer ausgeschlossen worden ist (ausgenommen die Aufhebung aus wichtigem Grund gemäß § 749 Abs. 2 S. 1 BGB).

Drei Fragen ergeben sich für uns nun:

(1) Kann ein Gläubiger des Herrn S. überhaupt die Aufhebung der Gemeinschaft und damit die Zwangsversteigerung des gesamten Grundstücks fordern, da ja das Recht auf Aufhebung ausgeschlossen ist? Die fehlende Zahlungsunfähigkeit des Herrn S. dürfte ja kein wichtiger Grund i.S.d. § 749 BGB sein, oder?


(2) Können wir dagegen die Aufhebung der Gemeinschaft aus wichtigem Grund fordern, da aufgrund der ständigen „Drohkulisse“ mit Gläubigern das Vertrauensverhältnis praktisch zerrüttet ist und eine ungestörte Nutzung des Wochenendgrundstücks nicht mehr möglich ist?


(3) Für das Bruchteileigentum des Herrn S. gibt es Kaufinteressenten. Können wir die Gläubiger auf diese Möglichkeit verweisen bzw. entfällt damit nicht der Grund für die Versteigerung des gesamten Grundstücks?

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Antwort:

Zu Ihren Fragen:

(1) Kann ein Gläubiger des Herrn S. überhaupt die Aufhebung der Gemeinschaft und damit die Zwangsversteigerung des gesamten Grundstücks fordern, da ja das Recht auf Aufhebung ausgeschlossen ist? Die fehlende Zahlungsunfähigkeit des Herrn S. dürfte ja kein wichtiger Grund i.S.d. § 749 BGB sein, oder? Doch das kann ein Gläubiger. Das Recht ergibt sich aus § 751 S. 2 BGB. Danach ist ein Gläubiger nicht an die Vereinbarung gebunden. Die Vorschrift lautet im Wortlaut:

§ 751
Ausschluss der Aufhebung und Sondernachfolger

Haben die Teilhaber das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausgeschlossen oder eine Kündigungsfrist bestimmt, so wirkt die Vereinbarung auch für und gegen die Sondernachfolger. Hat ein Gläubiger die Pfändung des Anteils eines Teilhabers erwirkt, so kann er ohne Rücksicht auf die Vereinbarung die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, sofern der Schuldtitel nicht bloß vorläufig vollstreckbar ist.

(2) Können wir dagegen die Aufhebung der Gemeinschaft aus wichtigem Grund fordern, da aufgrund der ständigen „Drohkulisse“ mit Gläubigern das Vertrauensverhältnis praktisch zerrüttet ist und eine ungestörte Nutzung des Wochenendgrundstücks nicht mehr möglich ist?

Wohl nicht. Ach der Rechtssprechung des BGH sind an das Vorliegen eines wichtigen Grundes strenge Maßstäbe anzulegen. Es muß sich hierbei um die „ultima ratio“ handeln. Der BGH sagt, daß hier auf den konkreten Einzelfall abzustellen istund eine ordnungsgemäße Verwaltung und eine gemeinschaftliche Nutzung unter Abwägung aller den Einzelfall prägenden Umstände nicht mehr möglich ist. All dies erfordert etwas mehr, als lediglich finanzielle Schwierigkeiten eines Miteigentümers.

3) Für das Bruchteileigentum des Herrn S. gibt es Kaufinteressenten. Können wir die Gläubiger auf diese Möglichkeit verweisen bzw. entfällt damit nicht der Grund für die Versteigerung des gesamten Grundstücks?

Nein, das geht nicht. Allerdings könnte Herr S. freihändig vor der nächsten Pfändung verkaufen. Ansonsten wird durch die Pfändung das Grundstück beschlagnahmt. Es kann dann zwar verkauft werden, aber da die Beschlagnahme vorrangig im Grundbuch eingetragen ist, ändert dies nichts an der Zwangsversteigerung. Der beschlagnahmende Gläubiger müßte dann in einem solchen Fall aus dem Verkaufserlös befriedigt werden. Darauf hat jedoch die Gemeinschaft keinen Einfluß, da Herr S über seinen Anteil alleine verfügungsbefugt ist.



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