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Rechnungen des Voreigentümers übernimmt nicht der neue Eigentümer

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 20.02.2015

Frage:

Im November 2014 habe ich eine Eigentumswohnung gekauft. ca. im September 2014 wurde die Klingel- u. Gegensprechanlage im ganzen Haus zu Lasten der Instandhaltungsrücklagen erneuert. Die Wohnung stand zu dem Zeitpunkt schon leer. Leider hat die vorherige Wohnungseintümerin damals keinen Zugang zur Wohnung ermöglicht um die Gegensprechanlage zu installieren. Kosten für nachträgliche Installation: ca. 500 Euro zu Lasten des Wohnungseigentümers, der ich seinerzeit nicht war. Bei Vertragsabschluss wußte ich nichts von diesem Vorgang, worüber mich jetzt ein Mitbewohner informierte.


Der Verwalter behauptet, die ehemalige Eigentümerin der Wohnung über den Termin informiert zu haben. Die ehemalige Eigentümerin sagt, sie sei nicht informiert worden und habe, da sie nicht mehr in dem Haus wohnt, natürlich auch den entsprechenden Aushang nicht sehen können.
Wie ist die Rechtslage? Muss ich als eigentlich nicht beteiligte Dritte die Kosten übernehmen?

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Antwort:

An Hand der mir vorliegenden Informationen kann ich Ihnen mitteilen, dass die Kosten für die Nachrüstung der Gegensprechanlage nicht zu Ihren Lasten geltend gemacht werden können.

Zu dem Zeitpunkt des Einbaues waren sie weder Eigentümerin der Wohnung noch standen Sie in einem anderen Rechtsverhältnis zu der Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Installationsfirma. Voraussetzung für eine Zahlungsverpflichtung ist jedoch regelmäßig das Vorliegen eines Rechtsverhältnisses. Verpflichten Dritte eine unbeteiligte Person, liegt ein unzulässiger ,,Vertrag zu Lasten Dritter“ vor.

Sollten Ihnen gegenüber Zahlungsansprüche geltend gemacht werden, sollten Sie den Anspruchsteller mithin an die Voreigentümerin verweisen. Sollte nicht durch die Voreigentümerin Zutritt zu der Wohnung gewährt worden sein, sondern durch den Verwalter oder eine andere Person ist auch an eine Verweisung an diese Personen zu denken. In diesem Fall wäre dann zu klären, ob die entsprechende Person berechtigt war, den Handwerkern Zutritt zu der Wohnung zu gewähren.

Darüber hinaus kann ich Ihnen mitteilen, dass Sie trotz der ,,offenen Rechnung“ Eigentümerin der in Ihrer Wohnung befindlichen Gegensprechanlage geworden sind. Bei der Gegensprechanlage handelt es sich um Zubehör Ihrer Eigentumswohnung, welches gem. § 926 I 1 BGB regelmäßig bei der Übereignung der Wohnung mit übertragen wird. Sollte die Installationsfirma sich das Eigentum an der Gegensprechanlage bis zur Zahlung der Installationskosten vorbehalten haben, geht auch dies nicht zu Ihren Lasten. Schließlich gingen Sie beim Erwerb der Wohnung davon aus, dass auch die Gegensprechanlage im Eigentum der Voreigentümerin stand. Dies führt zu einem sog. ,,gutgläubigen Erwerb“ der Gegensprechanlage.

Weisen sie daher alle gegen Sie erhobenen Ansprüche zurück.

Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn Sie sich in dem notariellen Kaufvertrag ausdrücklich zu einer Übernahme rückständiger Rechnungen der Voreigentümerin verpflichtet hätten, was allerdings eher ungewöhnlich wäre.



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