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Fristen bei der Nebenkostenabrechnung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Thomas Lork
Stand: 07.01.2015

Frage:

Ich muss leider etwas ausholen, da es sich um die Dauer bzw. das Einhalten der Zwölfmonatsfrist zur Einreichung der Nebenkosten für 2013 handelt.

Vermieter 1 war es bis 28.02.2013, hat dazu eine Nebenkostenabrechnung vom 01.05.2012 bis 28.02.2013 erstellt, welche ich im März 2013 bezahlt hatte.

Betreut über Hausverwaltung (Familie Vermieter 2):
Vermieter 2, Eigentümer vom 01.03.2013 bis 08.09.2013.
Vermieter 3, Eigentümer ab 09.09.2013

Am 29.12.2014 habe ich eine zwei Nebenkostenabrechnung für 2013 erhalten. Einmal eine Zahlung von 180€ über den Zeitraum 01.03.-08.09.2013 an Vermieter 2 (samt zugehöriger Kontonummer) und noch mal 400€ für den Zeitraum 09.09.-31.12.2013 an Vermieter 3.

Meiner Meinung nach ist bei der 180€-Rechnung die Zwölfmonatsfrist überschritten, da diese am 08.09.2013 endete. (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB)

Der zweite Zeitraum bis 31.12.2013 würde zwar passen, jedoch beinhalten die Nebenkostenaufstellungen formelle Fehler:

1) "Hauswart und Gartenpflege", darunter kann nicht nachvollzogen werden, welche Leistungen in Rechnung gestellt werden, da in dem Zeitraum keine bekannten Dienste durchgeführt wurden. (1x Gartenpflege erst zum Ende des Jahres auf mehrmalige Aufforderung).

2) Kostenstelle "Strom Allgemein", hieraus lässt sich nicht ableiten wofür den Strom tatsächlich bezahlt wurde, bspw. "Strom/ Hauslicht".
(Urteil des OLG Hamburg ZMR 2003, 181)

3) Fehlende Originalvollmacht, da die Hausverwaltung Thiel die Nebenkostenabrechnung durchführt, müsste eine Vollmacht des Eigentümers beiliegen. (§ 174 I BGB)

Wenn also einer dieser drei formellen Fehler tatsächlich gültig ist, würde auch der zweite Zeitraum bis 31.12.2013 aus der Zwölfmonatsfrist laufen, da alle Korrekturen innerhalb stattfinden müssen. (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB)

Frage 1:
Muss ich die Nebenkosten trotz Ablauf der Frist des ehemaligen Eigentümers Vermieter 2 bzw. der Hausverwaltung für den Zeitraum 01.03.2013 bis 08.09.2013 bezahlen?

Frage 2:
Muss ich die Nebenkosten trotz Ablauf der Frist des Eigentümers Vermieter 3 bzw. der Hausverwaltung für den Zeitraum 01.03.2013 bis 08.09.2013 bezahlen, sofern die formellen Fehler Bestand haben und damit die Korrektur nicht mehr innhalb der Frist erfolgen konnte?

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Antwort:

Völlig zu Recht verweisen Sie auf Paragraph 536 Abs. 3 Satz 2 BGB. Hier wird bestimmt, dass der Vermieter eine Abrechnungsfrist von zwölf Monaten hat, bis zu deren Ende die Betriebskostenabrechnung zu erstellen und den Mietern zu übermitteln ist. Hält der Vermieter diese Abrechnungsfrist nicht ein, ist eine Betriebskostenabrechnung in aller Regel verfristet. Eine Verfristung ist nur dann unschädlich, wenn der Vermieter hieran kein Verschulden trägt. Dies ist aber nur ausnahmsweise der Fall. Im Verfristungsfall kann der Vermieter eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom Mieter nicht mehr fordern, ein Guthaben zu Gunsten des Mieters ist selbstverständlich forderbar.

Die entscheidende Frage ist hier, wann die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten beginnt. Die Abrechnungsfrist beginnt mit dem Ende der Abrechnungsperiode, also des Zeitraumes, über den abgerechnet wird.

In dem von Ihnen skizzierten Sachverhalt gibt es eine Abrechnungsperiode 01.03.2013 bis 08.09.2013. Rechnet man über diesen Zeitraum ab, was zulässig ist, weil Abrechnungsperioden maximal zwölf Monate umfassen dürfen, aber auch kürzer sein dürfen, hätte der Vermieter die Betriebskostenabrechnung mithin bis zum 08.09.2014 erstellen und dem Mieter zuleiten müssen. Wenn Sie diese Abrechnung nunmehr erst am 29.12.2014 erhalten, ist die Abrechnung wegen Ablaufes der Abrechnungsfrist verfristet, mithin kann die Nachforderung nicht mehr gefordert werden. Hier empfehle ich Ihnen, unter Verweis auf die Verfristung, Paragraph 536 Abs. 3 Satz 2 BGB, die Zahlung zu verweigern.

Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung über den Zeitraum 09.09.2013 bis 31.12.2013 würde die Abrechnungsfrist mithin erst am 31.12.2014 enden, so dass Sie die Abrechnung, welche am 29.12.2014 zuging, rechtzeitig erhalten haben. Diese Abrechnungsfrist ist mithin eingehalten.

Nunmehr gilt zu untersuchen, ob diese zweite Abrechnung formell und materiell fehlerbehaftet ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes dürfen formelle Fehler ausschließlich innerhalb der Abrechnungsfrist geheilt werden. Wird ein formeller Fehler erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist geheilt, ist die Abrechnung erst mit Heilung zugegangen und mithin verfristet, so dass eine Nachzahlung nicht gefordert werden kann. Anders sieht dies bei materiellen Fehlern aus, welche auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch wirksam geheilt werden können. Die Frage ist mithin, ob sie formelle oder materielle Fehler rügen.

Hierzu ergibt sich mir nicht ganz eindeutig, ob die von Ihnen geltend gemachten Fehler sich nur auf die erste Abrechnung oder auch die zweite Abrechnung beziehen. Ich gehe jedoch vom zweiten Annahmefall aus.

Sofern Sie rügen, dass der Eigentümer sich bisher nicht legitimiert hat, dürfte dies fragwürdig sein, weil Sie schließlich ab dem Zeitraum 09.09.2013 sicherlich auch Ihre Miete an diesen bezahlt haben. Mithin ist der Eigentümer auch legitimiert, über die Nebenkosten abzurechnen. Die Frage, ob der neue Eigentümer die Hausverwaltung bzw. den alten Eigentümer vertritt, ist insoweit obsolet, da die erste Abrechnung verfristet ist. Der von Ihnen geltend gemachte Kostenpunkt Gartenpflege ist für Sie wahrscheinlich aufgrund der fehlenden Gartenpflege nicht nachvollziehbar, stellt aber deswegen allein keinen formellen Fehler dar. Wenn überhaupt, handelt es sich hier um einen materiellen Fehler, wobei auch dies fragwürdig ist. Sie als Mieter haben das Recht, die Betriebskostenabrechnung zu überprüfen. Hierzu gehört selbstverständlich auch die inhaltliche Überprüfung der einzelnen, geltend gemachten Kostenpositionen. Gleiches gilt für die Kostenposition Strom/Hauslicht. Bei den meisten Betriebskostenabrechnungen wird diese Kostenposition kurz als Allgemeinstrom bezeichnet. Eine solche Bezeichnung ist durchaus weder irreführend noch zu allgemein. Hierunter ist zu verstehen, dass der Betrieb des Hauses einen bestimmten Strombedarf erfordert. Insbesondere fallen hier der Strom für das Hauslicht, der Strom für einen eventuell vorhandenen Fahrstuhl und der Betriebsstrom einer Heizung unter diese Position. Sie ist ebenfalls im Rahmen der Prüfung der Betriebskostenabrechnung nachvollziehbar und keinesfalls als formeller Fehler zu bewerten.

Ihre drei vorgebrachten Fehler sind keinesfalls formelle Fehler, so dass deren Heilung auch jetzt, nach Ablauf der Abrechnungsfrist, noch möglich ist. Zumindest hinsichtlich der zweiten Betriebskostenabrechnung käme eine prinzipielle Zahlungspflicht in Betracht. Ob diese dann wirklich besteht, sollten Sie einer Prüfung der Betriebskostenabrechnung vorbehalten. Eine Verweigerung der Zahlung unter Hinblick auf eine formelle Fehlerhaftigkeit oder Verfristung ist hier jedenfalls nicht möglich.



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