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Gewährleistungsanspruch nach Hausverkauf bei einer Insolvenz


Online-Rechtsberatung von N. N.
Stand: 02.02.2015

Frage:

Bitte senden Sie mir ein unverbindliches Preisangebot zur Beantwortung folgende(r) Rechtsfrage(n):
Ich habe zwei Häuser bauen lassen und nach Fertigstellung (Haus 1 Dez.12, Haus 2 Dez. 14) verkauft. Nun hat der GU Insolvenz angemeldet. Welche Gewährleistungsansprüchen können durch die Käufer an mich oder an die Subunternehmen gestellt werden.

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Antwort:

Die Käufer haben Ihnen gegenüber die normalen gesetzlichen Gewährleistungsansprüche, die sich beim Kauf einer Sache vom Käufer gegen den Verkäufer aus den §§ 433 ff. BGB ergeben. Die Insolvenz des Generalunternehmers ändert daran grundsätzlich nichts.

Sachmängel sind dabei definiert als jede Abweichung von der vertraglich vereinbarten, gegebenenfalls auch zugesicherten bzw. verkehrsüblichen Beschaffenheit, § 434 BGB *1).

Sie haften also grundsätzlich für später durch die Käufer entdeckte Sach- und Rechtsmängel an den Häusern, die im Zeitpunkt der Übergabe schon vorhanden waren. Bei erkennbaren Mängeln ist an den Einwand der rügelosen Abnahme zu denken. Einzelheiten werden gegebenenfalls im notariellen Kaufvertrag geregelt und manchmal finden sich da gewisse Klauseln, die auch die Haftung beschränken können. Auch bei Privatverkäufern nicht beschränkbar sind jedenfalls vorsätzliches Verschweigen von bekannten Mängeln oder zugesicherte Eigenschaften.

Im ersten halben Jahr nach dem Verkauf bzw. genau nach dem Übergang von Lasten und Nutzen laut Kaufvertrag besteht zudem eine widerlegbare gesetzliche Vermutung, dass eventuelle Fehler aus Ihrem Verantwortungsbereich stammen vgl. § 476 BGB *2).

Gegebenenfalls müssten Ihnen derartige Mängel durch die Verkäufer erst einmal angezeigt werden und Sie müssten erst einmal zur Nachbesserung aufgefordert werden. Erst dann wirkt sich die Insolvenz eventuell zu Ihrem Nachteil aus, weil Sie den GU dann nicht mehr in Regress nehmen können. Hier besteht dann ein gewisses Ausfallrisiko.

*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.
*1) § 434 BGB
Sachmangel

(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Sache frei von Sachmängeln,

1. wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst
2. wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.
Zu der Beschaffenheit nach Satz 2 Nr. 2 gehören auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, des Herstellers (§ 4 Abs. 1 und 2 des Produkthaftungsgesetzes) oder seines Gehilfen insbesondere in der Werbung oder bei der Kennzeichnung über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann, es sei denn, dass der Verkäufer die Äußerung nicht kannte und auch nicht kennen musste, dass sie im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in gleichwertiger Weise berichtigt war oder dass sie die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte.

(2) Ein Sachmangel ist auch dann gegeben, wenn die vereinbarte Montage durch den Verkäufer oder dessen Erfüllungsgehilfen unsachgemäß durchgeführt worden ist. Ein Sachmangel liegt bei einer zur Montage bestimmten Sache ferner vor, wenn die Montageanleitung mangelhaft ist, es sei denn, die Sache ist fehlerfrei montiert worden.

(3) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache oder eine zu geringe Menge liefert.

*2) § 476 BGB
Beweislastumkehr

Zeigt sich innerhalb von sechs Monaten seit Gefahrübergang ein Sachmangel, so wird vermutet, dass die Sache bereits bei Gefahrübergang mangelhaft war, es sei denn, diese Vermutung ist mit der Art der Sache oder des Mangels unvereinbar.



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