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Frage an den Anwalt
27.01.2015

Kündigung eines Mieters trotz fehlender Abmahnung

Kann ich trotz fehlender Abmahnung einen Mieter ordentlich kündigen? Die Gründe dafür sind folgende:

  • Beschwerden von anderen Mietern mündlich
  • ständiger Besuch von der Polizei wegen Drogendelikten
  • Aufnahme seiner Lebensgefährtin in seine Wohnung, ohne vorherige Erlaubnis der Vermieter einzuholen. (die Lebensgefährtin hat vorher mit Ihrem Mann in einer anderen Wohnung des Vermieters gewohnt und es liegen Sachbeschädigungen vor, daher hätte der Vermieter die Erlaubnis nicht erteilt.)
  • Wohnungseingstür wurde beschädigt

Reichen diese Gründe aus um eine ordentliche Kündigung auszusprechen?

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Author Antwort Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
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Eine sofortige Kündigung wegen einer Vertragsverletzung ohne vorherige Abmahnung - also ohne dass der Gegner die Chance erhält etwas zu ändern - ist die absolute Ausnahme. In der Praxis ist unbedingt dazu zu raten, der Kündigung immer eine Abmahnung mit Fristsetzung vorausgehen zu lassen.
Die Kündigung eines auf Dauer angelegten Schuldverhältnisses, z.B. eines Mietvertrages, ist nur möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ob ein solcher vorliegt, hängt von der Schwere des Vertragsverstoßes ab und von der Gefahr, dass er sich wiederholt. Damit der Vertragspartner die Möglichkeit erhält, sein vertragswidriges Verhalten zu ändern, ist die fristlose und fristgerechte Kündigung eines Mietvertrages nur nach erfolgter Abmahnung möglich.
Ohne Abmahnung zu kündigen ist ausnahmsweise dann erlaubt, wenn der Vertragsverstoß ungewöhnlich schwer ist oder der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung nicht nachkommt.
Ein solch schwerer Verstoß wird von den Gerichten bei Drogendelikten häufig nicht gesehen. Selbst wenn in einer Wohnung Rauschgift angebaut wird, wird ein Kündigungsinteresse ohne Abmahnung durch einige Gerichte verneint.

So beispielsweise das Landgericht Ravensburg, das geurteilt hat: Hanfanbau gilt nicht als berechtigte Begründung für Kündigung des Mietverhältnisses

Zitat „Auch der Vorwurf des Hanfanbaus begründe weder die Unzumutbarkeit der Mietvertragsfortsetzung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB, noch ein berechtigtes Interesse an fristgemäßer Kündigung im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB (vgl. Illegale Cannabisplantage: Cannabispflanzen als Kündigungsgrund für Wohnungsmietverhältnis (Landgericht Ravensburg, Urteil v. 06.09.2001 - 4 S 127/01 -)). Das Verhalten der Mieter erscheine nach Auffassung des Gerichts nicht so schwerwiegend, dass eine Kündigung angemessen sei. Auch die erfolgte Einstellung des Strafverfahrens gegen eine geringe Geldbuße von nur 100 Euro zeige, dass das Vergehen kein strafrechtlich schwerwiegendes Verhalten darstelle.“

Auch das Amtsgericht Köln vertritt hier eine gleiche Meinung. Aus diesem Grund kann ich von einer Kündigung ohne Abmahnung nur abraten, da die anderen Verhaltensweisen gleichfalls nicht ausreichen. Ohne Abmahnung gehen Sie ein hohes Prozessrisiko ein.

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