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Vorgehen nach dem Tod einer Mieterin

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 26.01.2015

Frage:

Unsere Mieterin ist tödlich verunglückt. Ihre Erben (Sohn und Schwiegertochter) lehnen das Erbe auf Grund von Schulden ab. Vermögen ist keines vorhanden. Wie sollen wir weiter vorgehen, können wir die Wohnung betreten, können wir sie auf eigene Kosten räumen?
Was passiert mit der Mietkaution?

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Antwort:

So wie Sie sich die Sache denken, wird meistens in der Praxis vorgegangen. So eine Vorgehensweise ist allerdings nicht juristisch korrekt.
Sie müssen Folgendes beachten: Lässt sich der Erbe nicht ermitteln und bleibt er unbekannt, gibt es aber Personen, die sich um den Nachlass kümmern, wie hier Sohn und Schwiegertochter Ihrer Mieterin, ohne Erbe zu sein oder ohne in das Mietverhältnis eintreten zu wollen, so bietet es sich an, diese Personen für den unbekannten Erben kündigen zu lassen und für den Erklärenden eine Freistellungsvereinbarung zu treffen. Denn derartige Kündigungen können über eine nachträgliche Genehmigung durch den Erben wirksam werden (§ 185 BGB). Sie sollten daher den Sohn bitten, die Wohnung zu kündigen und geben ihm schriftlich, daß Sie ihn von Schadensersatzansprüchen Dritter freistellen.
Falls der Sohn nicht mitspielt oder ist ein Mietrückstand entstanden, der eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs rechtfertigt, bleibt Ihnen nur der Weg, eine Nachlasspflegschaft nach § 1960 BGB zu beantragen. Denn im Falle des Todes des Mieters ist eine öffentliche Zustellung der Kündigung nach § 132 BGB nicht möglich. Damit schafft sich der Vermieter einen Adressaten, dem er eine Kündigung zustellen kann oder jedenfalls eine Person, die für den Nachlass handeln, also auch eine Kündigung aussprechen kann.
Das funktioniert im Fall der Nachlasspflegerbestellung nach § 1961 BGB bereits im Falle eines Rechtsschutzinteresses des Antragstellers, ohne dass er einen Kostenvorschuss leisten muss (OLG Hamm, Beschluss vom 22.06.2010, Az. I-15 W 308/10, NJW-RR 2010, 1594). Denn grundsätzlich ist die Einrichtung einer Nachlasspflegschaft nicht von der Entrichtung eines Gerichtskostenvorschusses abhängig. Ein Nachlasspfleger ist sowohl befugt, die Kündigung der Wohnung entgegenzunehmen, wie auch über die Räumung der Mietsache zu verhandeln. Auch den unbekannten Erben, so das OLG Hamm, müsse schließlich daran gelegen sein, das Mietverhältnis zu beenden. Nur so werde der Nachlass nicht noch weiter durch Mietrückstände belastet. Im Falle von Mietschulden des Verstorbenen leitet sich das Rechtsschutzinteresse für den Antrag stellenden Vermieter schon daraus ab, dass er bei unbekannt bleibenden Erben Mietforderungen gegen den Nachlass geltend machen will (LG Köln, Beschluss vom 3.7.2008 – Az. 11 T 160/08, ZMR 2009, S. 41).
Die Kaution ist dann dem Nachlasspfleger gegenüber abzurechnen. Ansonsten ist sie aufzubewahren und abzurechnen, wenn ein Erbe auftauchen sollte.




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