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Mieteigentum für den Lebenspartner und Absicherung im Falle einer Trennung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 13.01.2015

Frage:

Mein Lebensgefährte zieht zu mir. Das Haus gehört mir. Die restliche Finanzierung trägt sich über zwei Wohnungen, die vermietet sind. Instandhaltung und Umbauarbeiten nehmen wir gemeinsam vor. Wir haben erwachsene, aber keine gemeinsamen Kinder. Finanziell möchte er sich beteiligen in Form einer kleinen Miete o.ä. Wie weit ist es möglich ein Miteigentum für ihn zu vereinbaren? Im Fall einer Trennung will ich mein Haus allein haben. Gibt es sowas wie vorab eine Verpflichtung für Rückübertragung und Auszug innerhalb einer Frist? Wie hoch wäre die eventuelle Abfindung?

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Antwort:

Vorweg: Ihre Wünsche sind juristisch realisierbar. Sie können problemlos Miteigentum übertragen. Aber es entstehen dabei mannigfaltige Nachteile, so dass ich von einer Realisierung abrate. Ich werde zunächst Ihnen meine Bedenken schildern. Sollten Sie trotzdem danach noch gewillt sein Ihr Projekt durchzuziehen, folgt anschließend die Anleitung wie Sie vorgehen müssen.

Zunächst zu den Nachteilen. Sowohl bei der Einräumung des Miteigentums, als auch bei einer Rückübertragung fallen Kosten an. Eine Einräumung des Miteigentums bedarf der notariellen Beurkundung. Der Notar ist zu bezahlen. Kosten ca. 4% des Wertes des eingeräumten Miteigentums. Hinzukommen die Gebühren beim Grundbuchamt. Diese fallen auch an bei der Rückübertragung. Weiter fällt an die Grunderwerbssteuer (bis zu 6,5% des Wertes des Miteigentums) bei Ihrem Lebensgefährten und bei der Rückübertragung unter Umständen auch wieder bei Ihnen.

Damit ist das Finanzamt aber noch nicht zufrieden gestellt. Sollte der Wert des Miteigentums 20.000 EUR übersteigen, wird zusätzlich noch die Schenkungssteuer bei Ihrem Partner fällig, da Sie mit Ihrem Lebensgefährten nicht verwandt sind.

Mit der Übertragung eines Miteigentums (egal wie hoch der Anteil ist) bilden Sie mit Ihrem Freund eine Bruchteilsgemeinschaft. Auf die Beziehung untereinander betreffs der Immobilie ist deshalb ab diesem Zeitpunkt das Gemeinschaftsrecht nach § 741 ff. BG anzuwenden. Dies bedeutet unter anderem, dass die Verwaltung gemeinschaftlich erfolgt. Ist man sich nicht einig, so gilt, dass grundsätzlich nur einstimmig entschieden werden kann, es sei denn ein Gemeinschaftsvertrag sieht etwas anderes vor. Es bedarf zusätzlich daher noch eines Gemeinschaftsvertrages bezüglich der Immobilie, damit man sich nicht gegenseitig blockieren kann.

Wenn Sie nun dennoch gewillt sind hier Ihrem Partner Eigentumsanteile zu übertragen, so müssen Sie sich wie folgt schützen: Zunächst müssen Sie im Übertragungsvertrag sich die Rückauflassung vorbehalten und dies im Grundbuch durch eine Rückauflassungsvormerkung sichern. Der Notar weiß Bescheid, wie dies technisch zu bewerkstelligen ist. Die Rückauflassung sollte zumindest in folgenden Fällen greifen: 1. Scheitern der Beziehung und Trennung. Hierzu soll die einfache Anzeige des Scheiterns durch Sie beim Notar ausreichend sein. 2. Bei Vollstreckung in den Miteigentumsanteil des Partners, 3. bei Insolvenz des Partners.

4. Nicht abgedeckt wäre hier der Todesfall des Partners. Hier haben Sie übermorgen dessen Verwandte im Grundbuch, sollte er morgen bei einem Unfall versterben. Diese bekommen Sie dann nicht mehr heraus. Versterben Sie, so haben Ihre Verwandten den Lebenspartner mit in der Wohnung. Sie müssen sich daher Gedanken machen, wie Sie dieses Problem angehen wollen.

Im Notarvertrag sollte auch eine Frist hinsichtlich des Auszugs des Partners für den Fall der Trennung festgelegt werden.

Alles in allem scheinen mir hier die Nachteile zu überwiegen. Vorteile vermag ich nicht zu erkennen. Wenn Ihr Freund Miete zahlen will, so machen Sie mit ihm einen Untermietvertrag. Dieser ist bei einer Trennung einfach zu kündigen und der Partner muss nach Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung räumen. Dies ist einfach handzuhaben und verursacht keine Kosten.



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