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Montage von Solarkollektoren auf Haus

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 15.01.2015

Frage:

Ich bin Eigentümerin einer Eigentumswohnung und bewohne das gesamte Dachgeschoss, welches zurzeit umgebaut und saniert wird.
Im Zuge der Sanierung soll eine umweltschonende Solartherme, welche über das Energieeffizient-Sanieren-Programm gefördert wird, eingebaut werden. Hierfür müssen acht Solarkollektoren mit je einem Maß von 2x1m auf dem Giebel-Dach auf dem Hausdach montiert werden. Gesamtfläche der Solarkollektoren 8x4m. Zur Freigabe der Montage wurde durch die Hausverwaltung ein Mieter-Umlaufverfahren eingeleitet, um das Einverständnis aller Mieter des Hauses einzuholen. Laut Verwaltung gilt hier nicht der Mehrheitsbeschluss, sondern alle Eigentümer müssen einverstanden sein. Dieser Beschluss kam im November aufgrund einzelner Gegenstimmen nicht zustande. Nach Recherche im Bereich Baurecht der Hansestadt Hamburg (Hamburgische Bauordnung HBauO) konnte ich unter §60 nachlesen: (2) Verfahrensfrei sind die in der Anlage 2 zu diesem Gesetz bezeichneten Vorhaben 2.2."Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren in und an Dach- und Außenwandflächen sowie gebäudeunabhängig mit einer Höhe bis 3,0 m und einer Gesamtlänge bis zu 9,0 m." Die Gesamthöhe der acht Solarkollektoren beträgt 8m und ist damit zu groß. Hier nun die entscheidende Frage:

Können wir verfahrensfrei montieren, wenn wir die Solarkollektoren in zwei Flächen zu je 4x2m aufteilen?

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Antwort:

Sie müssen in Ihrem Fall unterscheiden zwischen dem öffentlichen Baurecht, also, ob eine Baumaßnahme rechtlich zulässig ist und dem Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft, welche darüber entscheidet, ob die öffentlich-rechtlich zulässige Baumaßnahme am Wohngebäude auch umgesetzt wird.
Bei Ihnen ist es so, dass Sie nach öffentlich-rechtlichen Gesichtspunkten die Maßnahme durchführen dürfen. Um es aber tatsächlich umsetzen zu können, benötigen Sie einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft, da hier das Gemeinschaftseigentum (Dach und Außenwandflächen) betroffen ist.

Es wäre daher ein Antrag an die Wohnungseigentümerversammlung zu richten. Hier war aber die Auskunft Ihrer Wohnungsverwaltung falsch, denn es hat eine Gesetzesänderung gegeben. Es ist keine Einstimmigkeit erforderlich. Maßgebend ist hier § 22 WEG. Ich füge diese Vorschrift für Sie ein:

§ 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau
(1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.
(2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
(3) Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 verbleibt es bei den Vorschriften des § 21 Abs. 3 und 4.

Wie Sie sehen, gilt zwar generell, dass Baumaßnahmen einstimmig beschlossen werden müssen. Durch den neu eingefügten Abs. 2 gilt dies aber nicht für Modernisierungsmaßnahmen nach § 555 b BGB. Sie wollen hier eine Maßnahme zur Energieeffizienz durchführen. Dies ist eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Ziff. 1 BGB. Eine ¾ Mehrheit war hier also ausreichend. Sie müssen daher zunächst die erreichte Mehrheit überprüfen. Gab es eine ¾ Mehrheit, wäre die Verwaltung gezwungen, die Modernisierungsmaßnahme durchzuführen. Dies kann im Klageweg erreicht werden.



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