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Sondernutzungsrechte bei der Garage

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 05.01.2015

Frage:

In der WEG habe ich im Erdgeschoss ein Nutzungsrecht der Zufahrt und der Gartenfläche. Nun möchte ich eine Garage errichten, die Zustimmung in der Eigentümerversammlung habe ich von allen Eigentümern erhalten.


Im Anschluss am Grundstück konnte ich noch eine Parzelle von 3 Metern in der Tiefe von der Stadt kaufen. So habe ich jetzt eine Baugenehmigung zur Errichtung der Garage von 9 Metern erhalten. Da die Garage in das Eigentum der WEG übergeht, habe ich die Frage, steht mir dann auch das alleinige Sondernutzungsrecht, wie bei dem Grundstück, zu oder können die anderen Eigentümer diese dann auch nutzen?

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Antwort:

Bitte teilen Sie mir nochmals mit, was Sie unter der Zustimmung der anderen Eigentümer verstehen. Hier kann es bereits zu rechtlichen Schwierigkeiten kommen. Wenn sie nun die Garage auf Ihrer bisherigen Sondernutzungsfläche errichten wollen, wäre dies kein Problem. Wird aber weiteres Gemeinschaftseigentum benötigt tun sich rechtliche Schwierigkeiten auf.

Sondernutzungsrechte können bereits in der Teilungserklärung begründet werden oder nachträglich durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Nicht möglich ist es, ein SNR durch Mehrheitsbeschluss zu begründen. Ein solcher Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig. Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer begründet werden, Beschlüsse sind nichtig (BGH, Beschl. v. 20.09.2000 – V ZB 58/99, NJW 2000, 3500 ff.). Nur mit dem Abschluss der Vereinbarung entsteht ein „schuldrechtliches Gebrauchsrecht“ (OLG Köln, Beschl. v. 06.03.1998 – 16 Wx 309/97, NZM 1998, 967).

Wird ein Sondernutzungsrecht nachträglich vereinbart, entfaltet dies gegenüber einem Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers (z. B. Käufer einer anderen Wohnung) nur Wirkung, wenn es beim Berechtigten als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist (sozusagen als Annex zum Sondereigentum).

Ist kein weiteres Gemeinschaftseigentum für die Errichtung der Garage notwendig gilt: Als Sondernutzungsberechtigter dürfen Sie die Sondernutzungsflächen grundsätzlich allein benutzen. Dieses Nutzungsrecht hat aber auch seine Grenzen. So berechtigt das SNR – vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen – nicht, bauliche Veränderungen vorzunehmen. Also auch hier wäre eine Vereinbarung notwendig. Diese sollte grundsätzlich schriftlich erfolgen. Ein Beschluß der Eigentümerversammlung ist auch hier nicht ausreichend. Liegt eine solche Vereinbarung vor, dann haben die anderen Eigentümer keinerlei Nutzungsrechte.



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