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01.01.2015

Mieter kann vom Vermieter abgemahnt werden

Ich bin Vermieter und benötige ein Schreiben in dem ich meinen Mieter gem. §573 Absatz 2 Ziffer 1 BGB nach vorheriger rechtlicher Prüfung Ihrerseits aufgrund des Sachverhaltes kündige wenn er mir weiterhin den Zugang zum Objekt verwehrt.

Dieses Schreiben soll nicht nur die Ankündigung der Kündigung, sondern auch als Grundlage einer Klage vor Gericht dienen.

Sachverhalt:

Ich habe die Modernisierung des Bades bei meinem Mieter schriftlich angekündigt und einen Besichtigungstermin mit einem Handwerker vereinbart.

Insgesamt verstrichen 3 Besichtigungstermine ohne Reaktion meines Mieters. Schriftstücke sind vorhanden. Ich erhalte also keinerlei Zugang zu meinem Objekt oder ähnliches.

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Author Antwort Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
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Ihrer Sachverhaltsschilderung entnehme ich, dass Sie zwar die Modernisierung angekündigt haben und die Termine mit den Handwerkern geplatzt sind, Sie aber bis dato Ihren Mieter noch nicht abgemahnt haben.

Hinsichtlich der Ankündigung der Modernisierung müssen Sie, um auf der sicheren Seite zu sein, folgendes beachtet haben:

Die ordnungsmäßige und rechtzeitige Ankündigung der Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen nach § 555a ff. ist Fälligkeitsvoraussetzung für den Duldungsanspruch des Vermieters. Sie muss in Textform erklärt werden. Darüber hinaus muss die Ankündigung einheitlich erfolgen; eine Verteilung der Angaben auf mehrere Schreiben ist nach LG Hamburg NZM 2001, 332 [LG Hamburg 30.11.2000 - 307 S 140/00] unzulässig.

Die Modernisierungsankündigung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, zu prüfen, ob er die vom Vermieter angestrebte Modernisierungsmaßnahme dulden muss oder ob er von seinem außerordentlichen Kündigungsrecht (§ 554 Abs. 3 S. 2) Gebrauch machen will. Dazu muss der Vermieter sämtliche Umstände darlegen, die für die Beurteilung als Modernisierungsmaßnahme und als Grundlage für die vorzunehmende Interessenabwägung notwendig sind. Insbesondere muss er die geplante Maßnahme, ihre Bedeutung und ihre Auswirkungen sowie die vermutliche Mietzinserhöhung so konkret wie möglich beschreiben (Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 554 BGB Rn. 249, 254; KG, Urt. v. 10.05.2007, AZ: 8 U 166/06, zit. nach Juris [abgekürzte Fassung in GE 2007, 907]; AG Stuttgart WuM 2006, 255; ausf. dazu Sternel NZM 2001, 1058, 1062 f.).

Nach LG Hamburg WuM 2005, 60 [LG Hamburg 07.10.2004 - 333 S 59/03] bedarf es auch einer konkreten Darlegung des voraussichtlichen Zeitplans. Jedenfalls sind vage Angaben zum Beginn der Maßnahme wie »spätestens im April d.J.« unzureichend, weil sie dem Mieter nicht ermöglichen, die Drei-Monats-Frist zu überprüfen. Den Ablauf der einzelnen Gewerke muss der Vermieter nicht mitteilen (KG a.a.O.).

Wesentlich sind folgende Angaben:

  • Art der Maßnahme (z.B. Neubau des Bades),
  • voraussichtlicher Umfang der Maßnahme (z.B. in allen Wohnung des Hauses),
  • voraussichtlicher Beginn (z.B. Mitte August des Jahres),
  • voraussichtliche Dauer (z.B. zwei Wochen),
  • zu erwartende monatliche Mieterhöhung (z.B. 50,00 €),
  • Frist: spätestens drei Monate vor Durchführung der Maßnahme.

Bei umfangreicheren Maßnahmen ist es zweckmäßig, der Ankündigung eine Skizze der Wohnung, aus der die durchzuführenden Veränderungen ersichtlich sind, und eine Berechnung der künftigen Miete beizufügen. Die Ankündigung ist entbehrlich, wenn die Maßnahme allenfalls mit unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache verbunden ist oder höchstens zu einer unerheblichen Mieterhöhung führt

Bei der Wohnraummiete kann die Ankündigungspflicht nicht abweichend vom Gesetz geregelt werden.

Der Vermieter muss grundsätzlich die Duldungsklage erheben (Horst NZM 1999, 193 m.w.N.). Die Einstweilige Verfügung des Vermieters ist selten erfolgreich, da es meist am Verfügungsgrund fehlt (BezirksG Potsdam WuM 1993, 599; LG Hamburg WuM 1986, 243 [LG Hamburg 09.11.1984 - 7 T 99/84]; Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 554 Rn. 54). Ausnahmsweise kann der vorläufige Rechtsschutz auf Gestattung des Zutritts durch die Handwerker dem Vermieter zum Erfolg verhelfen, was aber den Notfall voraussetzt (LG Hamburg WuM 1986, 243 [LG Hamburg 09.11.1984 - 7 T 99/84]; AG Neuss WuM 1986, 244). Ein solcher Fall liegt vor, wenn die Gasheizungsanlage dringend der Erneuerung bedarf, weil sonst die Gefahr besteht, dass die Zündsicherung abstellt und die Gaszufuhr weiterläuft (AG Münster WuM 1987, 256) oder bei einem Wasserrohrbruch.
§ 573 I Nr. 1 BGB zielt indes auf folgende Konstellationen ab:

Kernaussage des § 573 BGB ist, dass der Vermieter eine wirksame ordentliche Kündigung grds. nur dann aussprechen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Im Fall der Veräußerung und des darauf folgenden Eintritts des Erwerbers in das Mietverhältnis muss sich das berechtigte Interesse auf die Person des Erwerbers beziehen, wenn der Eintritt vor dem Kündigungstermin erfolgt (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 19). Bestimmte Kündigungsgründe schließt das Gesetz dabei in § 573 BGB von vornherein aus. Dies sind die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung, die Verwertungskündigung zum Zweck der Mieterhöhung sowie die Veräußerungsabsicht vor oder nach Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung. Durch das Verbot der Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung soll sichergestellt werden, dass Mieterhöhungen nur freiwillig bzw. in den vom Gesetz vorgesehenen Fällen erreicht werden können (Schmidt-Futterer/Blank § 573 Rn. 178). Durch das Verbot der Kündigung im Zusammenhang mit der Umwandlung in Wohnungseigentum soll eine Umgehung der besonderen Fristenregelung des § 577a BGB verhindert werden (Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 11). Kündigungen, die unter Berufung auf eines dieser ausdrücklich ausgeschlossenen Motive ausgesprochen werden, sind nichtig (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 16), da es sich insoweit um ein gesetzliches Verbot i.S.d. § 134 BGB handelt (Staudinger/Rolfs § 573 Rn. 29).

§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB enthält als Generalklausel die Vorgabe, dass der Vermieter zum Ausspruch einer wirksamen ordentlichen Kündigung grds. eines berechtigten Interesses bedarf. Besondere Fälle des berechtigten Interesses sind in Abs. 2 der Vorschrift aufgezählt. Ein berechtigtes Interesse i.S.d. Generalklausel muss dabei in seinem Gewicht den in Abs. 2 aufgezählten Spezialfällen entsprechen (BVerfG, NJW 1992, 105 [BVerfG 08.10.1991 - 1 BvR 1324/90]; BGH, NZM 2007, 639; Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 103; Staudinger/Rolfs § 573 Rn. 166) und ist dann gleichwertig mit diesen (BGH, NJW 2012, 2342). Kein berechtigtes Interesse soll grds. für den Untervermieter vorliegen, wenn der Hauptmietvertrag endet (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 119). Anwendungsfälle des Abs. 1 als »sonstige Gründe« eines berechtigten Interesses sind insb. der Betriebsbedarf, das öffentliche Interesse und die Fehlbelegung einer Sozialwohnung.

Beispiele für eine solche Inanspruchnahme des privaten Vermieters sind etwa Modernisierungs-, Instandsetzungs- (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 113) oder Abbruchverfügungen sowie Nutzungsuntersagungen (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 113; Staudinger/Rolfs § 573 Rn. 186 mit Nachweisen zur a.A.). Beispiele für die Kündigungsberechtigung einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft sind die Unterbringung von Obdachlosen (BayObLG, NJW 1972, 685) und Asylbewerbern (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 112) sowie die Benötigung der Räume wegen der Erweiterung eines Kindergartens (Staudinger/Rolfs § 573 Rn. 185; weitere Beispiele bei Schmidt-Futterer/Blank § 573 Rn. 202) oder für eine Beratungsstelle (BGH, NJW 2012, 2342).

Als weitere Beispiele für »sonstige Gründe«, aus denen sich ein berechtigtes Interesse an der Kündigung ergeben kann, werden veränderte Umstände genannt vor allem durch unverschuldete Überbelegung (z.B. durch Familienzuwachs, Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 45), wenn weitere das Kündigungsinteresse begründende Umstände hinzutreten (Schmidt-Futterer/Blank § 573 Rn. 200), erhebliche Steuernachteile bei unterbleibender Eigennutzung (BayObLG, NJW 1984, 1560; Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 46; a.A. Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 115 m.w.N.; Schmidt-Futterer/Blank § 573 Rn. 207), teilweise oder vollständige (BGH, NZM 2013, 22) Umwandlung in Geschäftsräume (BGH, NZM 2005, 943 [BGH 05.10.2005 - VIII ZR 127/05] m. Anm. Schmid, IBR 2006, 176; MüKo/Häublein § 573 Rn. 68; ablehnend Staudinger/Rolfs, der unter Bezug auf Abs. 2 Nr. 2 anmerkt, dass der Gesetzgeber einen derartigen Bedarf des Vermieters gerade nicht anerkennen wollte) oder Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses z.B. infolge schuldloser Vertragsverletzung durch den Mieter (Staudinger/Rolfs § 573 Rn. 187 mit Beispielen). Als Anwendungsfall der Generalklausel kommt schließlich auch die Kündigung wegen des ersatzlosen Abbruchs eines Gebäudes in Betracht (»Abrisskündigung«), da es sich insoweit nicht um eine Verwertungskündigung i.S.d. Abs. 2 (s. dazu unten Rdn. 44 ff.) handelt (BGH, NZM 2004, 377 [BGH 24.03.2004 - VIII ZR 188/03]; MüKo/Häublein § 573 Rn. 38). Der Auszug des bisherigen Alleinverdieners ergibt auch i.V.m. dessen Erklärung, die Miete nur noch bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu entrichten, für sich genommen noch kein berechtigtes Interesse des Vermieters (BGH, NZM 2010, 37 [BGH 21.10.2009 - VIII ZR 64/09]).

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten in nicht unerheblicher Weise schuldhaft verletzt.

Als zu verletzende Vertragspflicht kommt jede vertragliche Haupt- oder Nebenpflicht des Mieters in Betracht (Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 13). Auch eine Aufsichtspflicht des Mieters für seinem Verantwortungsbereich unterstehende Störer (z.B. Kinder) gehört hierhin (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 20). Die Pflicht kann durch ein Tun oder Unterlassen verletzt werden (Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 13). Sind mehrere Mieter Vertragspartei, reicht die Begehung der Pflichtverletzung durch einen von ihnen (Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 13; Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 25), sodass der Vermieter ggü. allen Mietern kündigen kann und muss (Schmidt-Futterer/Blank § 573 Rn. 11).

Eine Verpflichtung des Vermieters, den Mieter vor Ausspruch der Kündigung abzumahnen, kann aus dem Gesetz grds. nicht abgeleitet werden (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 22 und Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 13 jeweils mit Nachweisen zur a.A.; Staudinger/Rolfs § 573 Rn. 31 mit Nachweisen zur a.A. aus der instanzgerichtlichen Rechtsprechung); a.A. wohl MüKo/Häublein § 573 Rn. 58; Jauernig/Teichmann § 573 Rn. 2; Schmidt-Futterer/Blank § 573 Rn. 13), was sich bereits daraus ergibt, dass ein berechtigtes Interesse schon bei einem besonders schwerwiegenden Einzelverstoß entstehen kann (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 22; Staudinger/Rolfs § 573 Rn. 38).
Eine Abmahnung ist daher nicht erforderlich und keine Voraussetzung der ordentlichen Kündigung (BGH, NJW 2008, 508 [BGH 28.11.2007 - VIII ZR 145/07]).
Allerdings ist dem Vermieter in der Praxis je nach Fallgestaltung aus Vorsichtsgründen zu einer Abmahnung zu raten, da er damit insb. das Risiko des Vorwurfs ausschalten kann, das vertragswidrige Verhalten des Mieters in einer Weise geduldet zu haben, die sein berechtigtes Interesse entfallen lässt (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 30). Außerdem muss berücksichtigt werden, dass sich die Vertragsverletzung bzw. ihre Erheblichkeit je nach Fallgestaltung gerade aus dem Umstand ergeben kann, dass der Mieter sein Verhalten trotz Abmahnung fortsetzt (BGH, NJW 2008, 508 [BGH 28.11.2007 - VIII ZR 145/07]; LG Berlin, BeckRS 2012, 15235 (trotz Abmahnung fortgesetzte unzulässige Hundehaltung); MüKo/Häublein § 573 Rn. 58; Staudinger/Rolfs § 573 Rn. 31). Auch in diesen Fällen ist die Abmahnung aber nicht zusätzliche Voraussetzung der ordentlichen Kündigung, sondern lediglich ein Gesichtspunkt i.R.d. Prüfung, ob eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters vorliegt (BGH, NJW 2008, 508 [BGH 28.11.2007 - VIII ZR 145/07]).

Die Pflichtverletzung darf nicht unerheblich sein. Dabei ist nicht auf das Verschulden (Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 15; a.A. MüKo/Häublein § 573 Rn. 55) oder die Zumutbarkeit (Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 15) abzustellen. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses muss also für den Vermieter nicht unzumutbar sein (BGH, NJW 2006, 1585 [BGH 11.01.2006 - VIII ZR 364/04]). Was unter einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung zu verstehen ist, ist angesichts der Verwendung des Begriffs der Erheblichkeit auch in anderen Vorschriften nur schwer generell zu definieren (Schmidt-Futterer/Blank § 573 Rn. 13). Es ist jedoch davon auszugehen, dass § 573 BGB insoweit in einem Stufenverhältnis (Schmidt-Futterer/Blank § 573 Rn. 13) zu den Vorschriften der §§ 543 und 569 BGB steht (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 21; MüKo/Häublein, § 573 Rn. 56), sodass grds. auch ein berechtigtes Interesse entstehen kann, wenn ein Recht zur fristlosen Kündigung noch nicht bestünde (MüKo/Häublein § 573 Rn. 56). Es kommen für eine Kündigung also auch schon Pflichtverstöße von geringerem Gewicht in Betracht (BGH, NJW 2006, 1585 [BGH 11.01.2006 - VIII ZR 364/04]). Allgemein lässt sich sagen, dass es sich jedenfalls um eine Pflichtverletzung von einigem Gewicht handeln muss, wobei insb. der Aspekt der Wiederholungsgefahr, wenn auch nicht zwingend (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 22), so doch beachtlich ist (MüKo/Häublein § 573 Rn. 54). Werden die Rechte des Vermieters nur ganz geringfügig verletzt, so kann nicht von einer erheblichen Pflichtverletzung ausgegangen werden (Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 15). Die Feststellung des Gewichts der Pflichtverletzung ist im Ergebnis jedoch immer eine Frage der Einzelfallabwägung (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 22).

Die Pflichtverletzung muss schuldhaft erfolgen. Maßstab ist § 276 BGB (Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 23; a.A. Schmidt-Futterer/Blank § 573 Rn. 16 mit dem Hinweis, dass ein schuldloser Verstoß gegen eine Garantieverpflichtung nicht ausreicht). Kommt es z.B. aufseiten des Vermieters durch Erbfall zu einem Gläubigerwechsel, unterbleiben Zahlungen des Mieters schuldlos, bis er Gewissheit darüber hat, wer sein neuer Gläubiger ist (BGH, NJW 2006, 51 [BGH 07.09.2005 - VIII ZR 24/05]). Für ein Verschulden von Erfüllungsgehilfen steht der Mieter nach § 278 BGB ein (BGH, NZM 2007, 35 [BGH 25.10.2006 - VIII ZR 102/06]; Bamberger/Roth/Hannappel § 573 Rn. 23; Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 14; Schmidt-Futterer/Blank § 573 Rn. 20; MüKo/Häublein § 573 Rn. 63; a.A. KG, NZM 2000, 905, wonach immer ein eigenes Verschulden des Mieters erforderlich sei; Staudinger/Rolfs § 573 Rn. 39, der aber dann eine Kündigung nach Abs. 1 Satz 1 für möglich hält). Erfüllungsgehilfe in diesem Sinn ist neben dem Rechtsanwalt des Mieters auch der Mieterschutzverein, dessen (falschen) Rat der Mieter eingeholt hat (BGH, NZM 2007, 35 [BGH 25.10.2006 - VIII ZR 102/06]; ablehnend Bub/Bernhard FD-MietR 2007, 209568; vgl. hierzu auch Blank, NZM 2007, 788). Die Zurechnung des Verhaltens eines Untermieters ergibt sich aus § 540 Abs. 2 BGB (Schmidt-Futterer/Blank § 573 Rn. 20). Hinsichtlich des Verschuldens gilt eine § 280 BGB entsprechende Beweislastumkehr, sodass es Sache des Mieters ist, sich vom Verschuldensvorwurf zu entlasten (MüKo/Häublein § 573 Rn. 65; Staudinger/Rolfs § 573 Rn. 41; Palandt/Weidenkaff § 573 Rn. 22).

Angesichts dieser Rechtslage würde ich aber auf Duldung der Maßnahme klagen und keinen Räumungsrechtsstreit nach erfolgter Kündigung riskieren wollen.
Gleichwohl würde ich die Kündigung in der Abmahnung des vertragswidrigen Verhaltens androhen wollen.
Ich würde also formulieren wie nachstehend:

Sehr geehrter Herr XXY,
Ich habe Sie mit Schreiben vom AA.BB.CCCC davon in Kenntnis gesetzt, dass in der von Ihnen bewohnten Wohnung in Ort, Straße, Hausnummer, Wohnungsbezeichnung, Modernisierungsmaßnahmen anstehen.
Obwohl Sie von der bevorstehen Maßnahme Kenntnis hatten, sind bislang bereits drei Termine mit dem Handwerker nicht zustande gekommen, weil Sie mir den Zugang zum Objekt verwehrt haben.
Ich weise Sie darauf hin, dass Sie gemäß § 555d BGB zur Duldung der Maßnahme verpflichtet sind.
§ 555d Abs. 1 BGB regelt die grundsätzliche Pflicht des Mieters zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen.

Ich habe Sie daher aufzufordern, zur Meidung von Weiterungen den Zugang der Handwerker, die ab dem …. mit den Arbeiten beginnen, zu dulden.
Wegen des bisherigen vertragswidrigen Verhaltens, in dem Sie mir beziehungsweise den Handwerkern widerrechtlich den Zugang zum Objekt verwehren, mahne ich Sie hiermit ausdrücklich ab.
Weiteres vertragswidriges Verhalten wird von hier aus nicht geduldet werden. Ich weise Sie darauf hin, dass ich im Wiederholungsfalle von meinem Recht, das Mietverhältnis zu kündigen, Gebrauch machen werde. Eine weitere Abmahnung in dieser Sache wird nicht erfolgen.

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