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Anspruch auf Mietminderung bei eklatanten Mängeln

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 25.11.2014

Frage:

Ich wohne seit 4 Jahren in einer Mietswohnung im 1. Stock, seit dem sind in der Wohnung folgende Mängel:
-Nach wie vor kein Geländer zum Keller (Haben 2 Kinder, 6 Wochen und 1 jahr 4 Monate)
-Geländer zur Wohnung kam erst nach 2 Jahren
-Balkon war über 2 1/2 Jahre ohne Geländer, dann mit Geländer aber ohne Platten zum Sichtschutz
-Das Haus selber ist noch in der Bauphase so kommt z.B. dicker Draht aus der Treppe
-Von 9 Rollos klemmen 6 Stück bzw funktionieren nicht
-Küchentür schrammt über den Boden
-Übergang zum Kinderzimmer fehlt ein Stück Laminat
-Außenbeleuchtung zum Balkon fehlt, jedoch Leitung vorhanden
-Im Keller sind die Lichtschalter ohne Verkleidung
-Das Wohnzimmer ist etwas tiefer, die Treppe (sind 3 Stufen) ist aus Holz und nicht fixiert
-Die Hauseingangstür ist eher ein Provisorium

Kann man bei diesen Punkten Mietminderung geltend machen? Wir haben den Vermieter auch oft darauf hingewiesen, jedoch dauert dies sehr lange z.B: das Geländer zur Wohnung hoch kam erst nach Jahren.

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Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler   |Hier klicken

Antwort:

Sie haben sich wegen der Mängel an Ihrer Mietwohnung an mich gewandt und fragen mich um Rat. Bei Ihnen besteht die Besonderheit, dass die Mängel seit Einzug vor 4 Jahren bestehen. Es handelt sich nach Ihren Angaben mehr oder weniger um eine Dauerbaustelle.
Hierzu kann ich Ihnen folgendes sagen:

Ist die Mietsache mangelhaft, kommen als Rechte des Mieters in Betracht:

Anspruch auf Beseitigung/Erfüllung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB),

Einrede des nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB),

Mangelbeseitigung durch den Mieter und Aufwendungsersatz (§ 536a Abs. 2 BGB),

Mietminderung (§ 536 BGB),

Schadensersatz (§ 536a Abs. 1 BGB) und

außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB),

soweit die Gewährleistung nicht ausgeschlossen ist. Die Rechte stehen grundsätzlich nebeneinander (BGH ZMR 2008, 869 [BGH 28.05.2008 - VIII ZR 271/07] [870]: zu Beseitigungsanspruch, Minderung, Schadensersatz).

Das bedeutet für Sie, dass Sie all diese Rechte geltend machen können.
Die beschriebenen Zustände sind allesamt als Mängel zu bezeichnen.
Denn für die Mängel gelten folgende Umstände:

Ein Sachmangel ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen (»Ist-«) Zustandes der Mietsache von dem vertraglich vorausgesetzten (»Soll-«) Zustand (BGH ZMR 2011, 372 [BGH 15.12.2010 - XII ZR 132/09] [373]; BGH ZMR 2010, 522 [BGH 10.03.2010 - VIII ZR 144/09] [523] m.w.N. = NZM 2010, 313 [BGH 10.03.2010 - VIII ZR 144/09]; BGH NJW 2005, 218 = ZMR 2005, 108 [BGH 06.10.2004 - VIII ZR 355/03] [109]; BGH NJW 2000, 1714 = ZMR 2000, 508 [BGH 16.02.2000 - XII ZR 279/97] [510]). Die Abweichung kann qualitativ oder quantitativ sein (LG Dresden WuM 2001, 336 [LG Dresden 05.05.1998 - 15 S 603/97]: vereinbarte Einbauküche fehlt; BGH ZMR 2004, 495 und ZMR 2005, 612: geringere Fläche), auf tatsächliche Umstände oder rechtliche Verhältnisse zurückzuführen sein (BGH ZMR 2011, 943 = NZM 2011, 727 [BGH 13.07.2011 - XII ZR 189/09]: Rauchverbot; BGH ZMR 2009, 269 [BGH 15.10.2008 - XII ZR 1/07] [271]; BGH NZM 2006, 54 [55]; BGH ZMR 2000, 508 [BGH 16.02.2000 - XII ZR 279/97] [510] m.w.N. = NJW 2000, 1714 [BGH 16.02.2000 - XII ZR 279/97]). Sie muss die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufheben (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) oder mindern (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Der Sollzustand unterliegt der Disposition der Parteien; ihre Vereinbarungen bestimmen, wie die Mietsache zu sein (BGH ZMR 2010, 942 = NJW 2010, 3088 = NZM 2010, 618 [BGH 07.07.2010 - VIII ZR 85/09]: erhöhten Schallschutz; BGH ZMR 2010, 522 [BGH 10.03.2010 - VIII ZR 144/09] [523] = NZM 2010, 313 [BGH 10.03.2010 - VIII ZR 144/09]; BGH ZMR 2009, 836 = NJW 2009, 2441 = NZM 2009, 580 [BGH 17.06.2009 - VIII ZR 131/08]: Art und Umfang Trittschallschutzes/Trittschallfreiheit; BGH NZM 2006, 582 = NJW-RR 2006, 1158; BGH ZMR 2005, 108 [109] = NJW 2005, 218; OLG Bamberg NZM 2009, 859: Baubeschreibung; OLG Frankfurt/M. NZM 2007, 330: Ausstattung nach Mietervorgaben; LG Frankfurt/M. ZMR 2011, 554: Trittschallschutz, einverständliches Bemühen um Verbesserung begründet keinen Anspruch; zu Rauchverbot: Reichhart/Dittmann ZMR 2011, 925) und welchen Anforderungen sie zu entsprechen hat (AG Hamburg-Blankenese ZM 2012, 631 [632]: »Baujahr 2000«; AG Bochum m. Anm. Wendt WuM 2011, 622: »kernsaniert«). Die Vereinbarung legt zugleich fest, zu welchem Gebrauch die Mietsache nicht gewährt wird (OLG Düsseldorf ZMR 2011, 865: Nutzungsbeschränkung). Sie kann auch künftige Änderungen umfassen (BGH WuM 2012, 271 = NZM 2012, 456 = NJW-RR 2012, 908 [BGH 21.02.2012 - VIII ZR 22/11]: zukünftige Bautätigkeit). Die Beschaffenheitsvereinbarung ist nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB der Klauselkontrolle entzogen (a.A. Leo/Ghassemi-Tabar NZM 2010, 568 [574]). Fehlt eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt (BGH ZMR 2004, 807 [BGH 26.07.2004 - VIII ZR 281/03] [809] = NJW 2004, 3174 [BGH 26.07.2004 - VIII ZR 281/03]; OLG Düsseldorf NZM 2011, 550: aufgrund Objektbeschreibung und Verwendungszweck HeimMindBauVO als Beschaffenheit vereinbart). Maßgebend ist, »zu was« die Sache vermietet ist. Die gewöhnliche, übliche oder zu erwartende Beschaffenheit werden – anders als im Kauf- und Werkvertragsrecht – allenfalls mittelbar im Rahmen der Vertragsauslegung relevant (Rdn. 12 f.; BGH ZMR 2005, 612 [BGH 04.05.2005 - XII ZR 254/01] [613]: nicht maßgebend, ob Mietsache für Zweck generell geeignet ist).

Daher ist eine objektiv mangelhafte Sache, etwa ein Gebäude, dessen Zustand unter dem Mindeststandard liegt, mangelfrei, soweit die Parteien den Zustand eindeutig als vertragsgemäß vereinbaren (BGH ZMR 2010, 517 [BGH 10.02.2010 - VIII ZR 343/08] [518] = NZM 2010, 356 [BGH 10.02.2010 - VIII ZR 343/08]; BGH ZMR 2006, 678 [BGH 07.06.2006 - XII ZR 34/04] [679] = NJW-RR 2006, 1157 [BGH 07.06.2006 - XII ZR 34/04]; BGH NZM 2006, 582 [BGH 10.05.2006 - XII ZR 23/04] [583] = NJW-RR 2006, 1158 [BGH 10.05.2006 - XII ZR 23/04]; BGH ZMR 2004, 807 [BGH 26.07.2004 - VIII ZR 281/03] [809] = NJW 2004, 3174 [BGH 26.07.2004 - VIII ZR 281/03]; BGH WuM 1994, 201 [BGH 20.01.1993 - VIII ZR 22/92]: Anmietung in nicht modernisiertem, renovierungsbedürftigem Zustand; von BGH BGHZ 101, 253 [269] = WuM 1987, 306 [BGH 01.07.1987 - VIII ARZ 9/86] [310] noch über § 539 a.F. BGB gelöst; LG Dortmund ZMR 2008, 376 [LG Dortmund 20.11.2007 - 3 O 223/07]: Anmietung Gewerbeobjekt unsaniert für 150 DM; AG Dortmund NZM 2011, 708 [709]: Alufenster; LG Mannheim ZMR 1990, 220: durch vereinbarte Reparaturen nicht bewohnbar zu machendes Wohnhaus ist mangelhaft).
Wird ein bestimmter Mangel oder der schlechte Zustand im Mietvertrag ausdrücklich beschrieben – und nicht erst bei der Übergabe gerügt –, ist er im Zweifel dem vertragsgemäßen Zustand zuzurechnen. Dagegen begründen im Mietvertrag benannte oder durch den Verweis auf ein Exposé einbezogene Ausstattungsmerkmale regelmäßig Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche (vgl. Drasdo WuM 2006, 279 [285]; AG Hamburg-Blankenese ZMR 2012, 631 [632]: »Baujahr 2000« Trittschallschutz).

Keinen Mangel stellen die natürliche, alters- oder abnutzungsbedingte Verschlechterung der Mietsache dar (OLG Hamburg WuM 1990, 71; LG Hamburg WuM 1999, 513; LG Hamburg NZM 2001, 91: Verschattung der Erdgeschosswohnung durch Baumwuchs; Dämmverluste durch Alterungsprozesse). Sie liegt in der Natur der Sache. Dass die Mietsache der Abnutzung und dem »Zahn der Zeit« unterworfen ist, gehört zu den stillschweigend bei Vertragsabschluss als vertragsgemäß vereinbarten Umständen. Gleiches gilt für Gebrauchsspuren (BGH ZMR 2010, 517 [BGH 10.02.2010 - VIII ZR 343/08] [518]), soweit nicht als Erstbezug vermietet wird. Ein Mangel entsteht erst dann, wenn die Grenze der (Noch-)Tauglichkeit, die Lästigkeitsgrenze überschritten und der (vollständige) Verschleiß bzw. die Gebrauchsuntauglichkeit eingetreten sind, die Mietsache nicht mehr dem vertragsgemäßen »Soll«-Zustand entspricht (BGH ZMR 2010, 517 [BGH 10.02.2010 - VIII ZR 343/08] [518]: Fußboden, Balkon baufällig; AG Coesfeld WuM 2003, 206: Abnutzung Badewanne). Etwas anderes kommt in Betracht, falls die Parteien die allgemeine Erhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB konkret regeln und der Vermieter sich – ähnlich Regelungen zu Schönheitsreparaturen – zu Instandhaltungsmaßnahmen verpflichtet (z.B. hinsichtlich der Gemeinflächen eines Einkaufszentrums; LG Berlin ZMR 2002, 825: Vermieter führt von ihm übernommene Schönheitsreparaturen trotz Renovierungsbedarf nicht aus).

Das Risiko, den mit dem Gebrauch der Mietsache verfolgten Zweck zu erreichen (sog. Verwendungsrisiko) trägt grundsätzlich der Mieter (BGH ZMR 2010, 598 = NZM 2010, 364 [BGH 17.03.2010 - XII ZR 108/08] m.w.N.: Lage, Veränderung Mieterstruktur im Umfeld; BGH ZMR 2010, 596 = NZM 2010, 361 [BGH 03.03.2010 - XII ZR 131/08] [363]; BGH ZMR 2009, 25: Wegfall Nutzungsinteresse wegen Erkrankung; BGH NZM 2006, 54 [56]; BGH ZMR 2000, 508 [BGH 16.02.2000 - XII ZR 279/97] [511] = NJW 2000, 1714 [BGH 16.02.2000 - XII ZR 279/97]; BGH ZMR 2000, 814 = NJW-RR 2000, 1535 [BGH 19.07.2000 - XII ZR 176/98]; BGH NJW 1981, 2405 [BGH 01.07.1981 - VIII ZR 192/80]; BGH ZMR 2011, 943 = NZM 2011, 727 [BGH 13.07.2011 - XII ZR 189/09] [728] = WuM 2011, 520 [BGH 13.07.2011 - XII ZR 189/09] m. Anm. Leo/Ghassemi-Tabar NJW 2011, 3151, OLG Koblenz NZM 2010, 83 = NJW-RR 2010, 203 u. OLG München NZM 2010, 201: Gaststätte, Rauchverbot durch Nichtraucherschutzgesetz; OLG Düsseldorf DWW 2007, 286 [287]; zum Ertragsrisiko Rdn. 77). Die Parteien können die Risikoverteilung ändern und das Geschäftsrisiko des Mieters ganz oder teilweise auf den Vermieter übertragen (BGH ZMR 2010, 598 = NZM 2010, 364 [BGH 17.03.2010 - XII ZR 108/08]; BGH NZM 2006, 54 [56]; OLG München ZMR 1999, 634: Metzgereifiliale in schließendem Lebensmittelmarkt mit einheitlicher Verkaufsfläche; OLG Celle NMW-RR 1996, 1099 [1100]: Einführung verkehrsberuhigter Zone, Umsatzmiete). Je konkreter der Gebrauchszweck vertraglich festgelegt wird, umso weiter geht das Risiko, die Mietsache zu dem beabsichtigten Zweck gebrauchen zu können, auf den Vermieter über (z.B. BGH NJW 1982, 696 = ZIP 1981, 1341 [BGH 05.10.1981 - VIII ZR 259/80]: EDV-Anlage ist mangelhaft, die zu Abrechnungen mit Dritten vermietet wird, wenn Dritter Abrechnungen nicht annimmt; Lagerräume: BGH ZMR 1962, 82 [84] und OLG Düsseldorf ZMR 1988, 222).


Die sich aus den Umständen ergebenden immanenten Nachteile der Mietsache begründen keinen Mangel, soweit sie von den Parteien jedenfalls stillschweigend bei Vertragsabschluss vorausgesetzt werden. Das gilt namentlich für solche Umstände, deren nachteilige Auswirkungen auf den Mietgebrauch bei Vertragsabschluss bekannt oder ohne weiteres abzusehen waren (BGH BGHZ 101, 253, 269 = NJW 1987, 2575 = ZMR 1987, 415: Anmietung einer unrenovierten Wohnung; KG NZM 2003, 718, [KG Berlin 03.06.2002 - 8 U 74/01] OLG München NJW-RR 1994, 654 = WuM 1993, 607 [OLG München 26.03.1993 - 21 U 6002/92]; LG Gießen ZMR 2011, 384, [LG Gießen 15.12.2010 - 1 S 210/10] LG Frankfurt/M. ZMR 2010, 362, LG Berlin WuM 2007, 386: Baulärm, Baulücke bzw. auf Nachbargrundstück Bauruine, mit Abriss, Neubau zu rechnen; a. A. AG Gießen ZMR 2011, 386, AG München NZM 2008, 320: Hinweispflicht Vermieter; LG Frankfurt/M. ZMR 2007, 698 = WuM 2007, 316, LG Wiesbaden WuM 1994, 430 und LG Hannover WuM 1994, 463: ortsübliche oder vorübergehende Lärmbelästigungen in Innenstadtlage; KrsG Döbeln WuM 1992, 535 und KrsG Erfurt WuM 1993, 112: Bauqualität in DDR errichteter Wohngebäude; LG Hamburg WuM 1998, 19 [LG Hamburg 09.02.1995 - 333 S 112/94]: Schulgelände um Bolzplatz erweitert; s. u. Rdn. 242 ff. zur Lage des Mietobjekts). Nicht erfasst werden Folgewirkungen, die bei Vertragsabschluss nicht abzusehen waren und sich erst im Laufe der Mietzeit zeigen (z.B. OLG Celle [neg. RE] WuM 1985, 9, 11 = ZMR 1985, 10 [OLG Celle 19.07.1984 - 2 UH 1/84]: Schimmelbildung; weiter AG Marbach WuM 2007, 385: Altbau ohne Heizungsmöglichkeit, Feuchte mit Schimmel Mangel).

Weisen die Vereinbarungen über den vertragsgemäßen Gebrauch Lücken oder werfen sie Zweifel auf, ist der Soll-Zustand, der vertraglich geschuldete Standard der Mietsache durch Auslegung (§§ 133, 157, 242 BGB) zu ermitteln (BGH ZMR 2010, 517 [BGH 10.02.2010 - VIII ZR 343/08] [518] = NZM 2010, 356 [BGH 10.02.2010 - VIII ZR 343/08] m. Anm. Drasdo NJW-spezial 2010, 321: Elektroanlage, zeitgleicher Betrieb haushaltsüblicher Geräte möglich im Rahmen der Kapazität vorhandener Installation; weiter: BGH ZMR 2009, 836 [BGH 17.06.2009 - VIII ZR 131/08]: Einhaltung bei Gebäudeerrichtung geltender technischer Normen geschuldet; BGH NZM 2006, 582, 583 = NJW-RR 2006, 1158 [BGH 10.05.2006 - XII ZR 23/04]; BGH ZMR 2006, 678 [BGH 07.06.2006 - XII ZR 34/04] [679] = NJW-RR 2006, 1158 [BGH 10.05.2006 - XII ZR 23/04]). Ausgehend vom Vertragstext sowie Sinn und Zweck des konkreten Mietvertrages fließen in die Auslegung neben den Begleitumständen bei Vertragsschluss über die Verkehrsanschauung auch objektive Gesichtspunkte wie der gewöhnliche oder übliche Gebrauch, der Gebrauchszweck der Mietsache ein (BGH ZMR 2010, 517 [BGH 10.02.2010 - VIII ZR 343/08] [518] = NZM 2010, 356 [BGH 10.02.2010 - VIII ZR 343/08]: Mindeststandard Elektrizitätsversorgung; BGH ZMR 2004, 807 [BGH 26.07.2004 - VIII ZR 281/03] [809] = NJW 2004, 3174 [BGH 26.07.2004 - VIII ZR 281/03]: nach Verkehrsanschauung muss unsanierte Altbauwohnung Mindeststandard genügen, der zeitgemäßes Wohnen ermöglicht; LG Frankfurt/M. WuM 2012, 267 [268]: nach allgemeiner Verkehrsanschauung Standard zu erwarten, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich; LG Münster WuM 2011, 359: übliche Möblierung in Abstand Scheuerleiste zur Wand, 10 cm Abrücken zur Vermeidung Schimmelbefall unüblich; LG Berlin NZM 1999, 1039 [1040]: ergänzende Vertragsauslegung Beheizung nach zeitgemäßem Wohnstandard; AG Dortmund NZM 2011, 708 = WuM 2011, 619: Aluminiumfenster, latente Schimmelgefahr, Zustand Altbau muss Mindeststandard genügen, der zeitgemäßes Wohnen ermöglicht; OLG Düsseldorf ZMR 2011, 865: Nutzungsbeschränkung; OLG Düsseldorf ZMR 2003, 107: Auslegung vertragsgemäßer Gebrauch eines Lebensmittelmarktes; OLG Frankfurt/M. ZMR 1999, 628: Frühstücksservice für Hotel durch Restaurant;). Nach der Verkehrsanschauung darf der Mieter davon ausgehen, dass die Mietsache unter Berücksichtigung von Art und Alter des Gebäudes, Ausstattung und Zustand sowie Höhe der Miete dem Standard entspricht, der für vergleichbare Wohnungen oder Geschäftsräume üblich ist (BGH NJW 2010, 1133 [BGH 23.09.2009 - VIII ZR 300/08] u. 3088; BGH NJW 2009, 2441, 2442 [BGH 17.06.2009 - VIII ZR 131/08]). Stellen Objekt- und Nutzungsstandards abweichende Anforderungen (z.B. Temperaturen in Arbeitsräumen, baurechtlicher und –technischer Stand der Wärmedämmung und arbeitsrechtliche ArbStättV), ist der Vertragsstandard, soweit sich kein Ausgleich erreichen lässt, im Zweifel objekt- und nicht nutzungsbezogen zu bestimmen (Lames NZM 2007, 465; OLG Frankfurt/M. NZM 2007, 330: Mietsache nach Vorstellungen des Mieters gestaltet und ausgestattet, Sonnenschutz; anders AG Dortmund NZM 2011, 708 = WuM 2011, 619: soweit keine technischen Regeln, vereinbarte Nutzungszweck maßg.; abw. Beschaffenheit i.S.v. §§ 434 Abs. 1 Satz 1, 633 Abs. 2 Satz 1 BGB: vereinbarte Funktionstauglichkeit zu gewährleisten, BGH NJW 2008, 511 [BGH 08.11.2007 - VII ZR 183/05] [512] m. Anm. Lucenti NJW 2008, 962 [BGH 08.11.2007 - VII ZR 183/05] zu § 633 Abs. 2 BGB), insbesondere wenn dem Mieter mietvertraglich nutzungsbezogene Einbauten oder Veränderungen gestattet werden (OLG Frankfurt/M. a.a.O.; allg. zu Standards bei Bewertung von Mietmängeln Horst NZM 2010, 177 u. Gsell WuM 2011, 492). Auf eine Beschaffenheit der Mietsache, die unterhalb des Mindeststandards liegt, kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden (BGH ZMR 2010, 517 = NJW-RR 2010, 737 = NZM 2010, 356 [BGH 10.02.2010 - VIII ZR 343/08]; BGH ZMR 2004, 807 = NZM 2004, 736 = NJW 2004, 3174 [BGH 26.07.2004 - VIII ZR 281/03]).

Umstände, die zum Vertragsinhalt geworden bzw. zur Ermittlung des vertragsgemäßen Gebrauchs heranzuziehen sind, können sich aus den tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen der Mietsache, insbesondere Art, Lage, Alter, Ausstattung und Zustand des Gebäudes, einschlägigen rechtlichen oder technischen Normen oder Standards sowie der Gestaltung und Höhe der Miete ergeben (BGH DWW 2012, 17: Beeinträchtigungen durch sozialadäquates Verhalten in Mehrfamilienhaus; BGH WuM 2012, 271 [BGH 21.02.2012 - VIII ZR 22/11] [272] (offen gelassen), Vorinstanz LG Gießen WuM 2012, 76 m. Anm. Krapf, abw. Blank WuM 2012, 175 (Erkennbarkeit ausr.): Innenstadtlage, Baulücke auf Nachbargrundstück, Möglichkeit Bebauung in ortsüblichem Maß und Art, stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung; BGH NZM 2006, 582 [BGH 10.05.2006 - XII ZR 23/04] [583] = NJW-RR 2006, 1158 [BGH 10.05.2006 - XII ZR 23/04]: Standard Elektroinstallation in DDR-Plattenbau; BGH ZMR 2006, 670 [BGH 15.03.2006 - VIII ZR 74/05] [671]: Immissionen/Mobilfunkanlage, Grenzwerte 26. BImSchV; BGH ZMR 2005, 108 [BGH 06.10.2004 - VIII ZR 355/03] [109] = WuM 2004, 715 [BGH 06.10.2004 - VIII ZR 355/03]; OLG Düsseldorf ZMR 2011, 865: Baugenehmigung, Baubeschreibung; OLG Frankfurt/M. NZM 2007, 330 [331]: Gebäude muss BauO u. Regeln der Technik entsprechen, Bauart und Altersklasse, keine Haftung für sommerliche Erhitzung unklimatisierter Büroräume, wenn baurechtliche Vorschriften keine Höchsttemperaturen vorschreiben; a.A. OLG Naumburg NJW-RR 2004, 299: Drogerie, 45 Tage über 26° C; OLG Rostock NJW-RR 2001, 802: Arztpraxis; LG Bielefeld AiB 2003, 752 = IBR 2003, 474 m. abl. Anm. Busse NJW 2004, 1983; OLG Dresden ZMR 2006, 922 = NZM 2006, 865: Treppe muss BauO u. DIN entsprechen; LG Berlin/AG Lichtenberg WuM 2012, 264 m. abl. Anm. Eisenschmid: Einrohrheizsystem als im Jahr 2007 zu erwartender Mindeststandard einer DDR-Plattenbauwohnung, auch bei abgedrehten Ventilen Erwärmung der Wohnung über 21°C bis 25°C kein Mangel; AG Berlin-Charlottenburg NZM 2007, 484: Ortssitte, Zweck, Miete, dekorativen Zustand bei Anmietung/Graffitis; AG Münster WuM 2007, 505: Rauchentwicklung Heizungsanlagen, ältere Wohngegend; AG Berlin-Schöneberg NJW-RR 1998, 1308: angemessene Raumtemperatur bei Warmmiete). Muss die Mietsache noch hergestellt werden (Reißbrettvermietung), ist der Zustand zugrunde zu legen, der sich aus den Plänen und sonstigen Bauunterlagen (z.B. Bauantrag) ergibt (OLG Düsseldorf ZMR 2001, 346). Als relevante Umstände der Vertragsparteien kommen etwa Vermietung als Gefälligkeit im privaten Umfeld (vgl. OLG Köln ZMR 2000, 526), an allergischen, behinderten, kranken oder pflegebedürftigen Mieter oder durch im Hause wohnenden Vermieter in Betracht. Maßgebend ist eine Gesamtwürdigung aller Umstände, die dem Vertragspartner bei Abschluss des Mietvertrages bekannt oder erkennbar waren. Vertragsgemäß sind i.d.R. die Umstände, die als Beschreibung der Mietsache in den Mietvertrag aufgenommen wurden (OLG Bamberg NZM 2009, 859 [OLG Bamberg 30.07.2009 - 3 U 23/09]: Baubeschreibung Anlage zu Mietvertrag; zu Präambeln, jeweils zu Einkaufszentrum: BGH NZM 2006, 54 [55] u. BGH ZMR 2004, 664 [BGH 26.05.2004 - XII ZR 149/02] [665]: Beschreibung/Zusicherung; OLG Rostock NZM 2003, 283: Auslegungshilfe, Motiv-, Zieldarlegung; OLG Düsseldorf ZMR 2003, 107: vertragsgemäße Gebrauch eines Lebensmittelmarktes). Darüber hinaus gehende Informationen werden zwar nicht Bestandteil der Soll-Beschaffenheit (Stangl ZMR 2008, 14 [21]: lediglich beigefügter Energieausweis nach EnEV), können allerdings nach den allgemeinen Regeln rechtlich relevant sein (Rdn. 343; z.B. BGH BGHZ 178, 16 = ZMR 2009, 103 [104] = NJW 2009, 1266 [BGH 06.08.2008 - XII ZR 67/06]: Anfechtung wegen Täuschung über Genehmigung zur Nutzung als Büroraum).

Daraus folgt für Sie nun, dass die Anmietung einer nicht fertig gestellten Wohnung zwar zunächst in Ihr Risiko fällt, dass Sie aber nach normalen Umständen damit rechnen konnten und durften, dass die noch offenen baulichen Mängel wie Geländer etc. in absehbarer Zeit aufgearbeitet sein werden.
Davon zu unterscheiden sind nun die weiteren Mängel in der Wohnung, die offensichtlich nicht direkt mit der Nichtfertigstellung zu tun haben sondern vielmehr darauf zurückzuführen sind, dass hier nicht ordentlich gearbeitet wurde. Dies betrifft beispielsweise den Laminat und die klemmenden Rollos.

Im Einzelnen haben Sie also die eingangs erwähnten Rechte. Da diese nebeneinander bestehen, können Sie sowohl Mangelbeseitigung als auch Mietminderung geltend machen.

Der Vermieter hat nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er ist daher verpflichtet, alle Störungen des Mietgebrauchs zu beseitigen, ohne dass es auf die Erheblichkeit oder den Zeitpunkt ankommt, in dem sie sich zeigen (z.B. OLG Naumburg NZM 2001, 100 [OLG Naumburg 03.08.1999 - 11 U 25/99] [102]: Abhilfe Beanstandungen der Gewerbeaufsicht; LG Hamburg NJW 1991, 1898: Austausch bleihaltiger Trinkwasserleitungen). Zu beseitigen sind auch Mängel, die zwar der Sphäre des Mieters zuzurechnen, jedoch von ihm nicht zu vertreten sind, namentlich da er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten hat (BGH ZMR 2008, 869 [BGH 28.05.2008 - VIII ZR 271/07] [870] m. Anm. Schläger: Fogging). Der Anspruch besteht auch nach der Kündigung des Mietverhältnisses (AG Neustadt a. Rbge. WuM 2011, 671). Er erlischt mit der Erfüllung und grundsätzlich der Beendigung des Mietverhältnisses (LG Berlin NZM 2011, 481 [LG Berlin 03.12.2010 - 63 S 42/10]; BGH NJW 2009, 1947 = WuM 2009, 469: droht besonders großer Schaden, bleibt Anspruch auf Mangelbeseitigung bestehen).

Räumlich umfasst der Beseitigungsanspruch die gesamte Mietsache einschließlich des Zubehörs (vgl. BGH NJW 1986, 3206 [BGH 12.03.1986 - VIII ZR 64/85] [3208]: Einbauküche) und der zum gemeinschaftlichen Gebrauch überlassenen Räume und Einrichtungen (z.B. Treppen, Zugänge, Versorgungs- und Außenanlagen).

Der Beseitigungsanspruch ist erfolgsbezogen auf die Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes gerichtet. Die Art und Weise unterliegt grundsätzlich der Dispositionsbefugnis des Vermieters. Es sei denn, dass ausnahmsweise nur die eine Maßnahme geeignet ist (OLG Düsseldorf NZM 2009, 281: Flachdach, umfassend zu sanieren, wenn über Jahre immer wieder undicht, weitere Flickschusterei nicht ausreichend; LG Hamburg ZMR 2010, 610 [LG Hamburg 25.03.2010 - 307 S 152/09] [611]) oder die gewählte Maßnahme führte zu einer Änderung des vertragsgemäßen Gebrauchs (AG Hamburg NZM 2007, 802: Fahrräder statt im Erdgeschoss auf dem Dachboden im 5. Obergeschoss unter zu stellen). Zur Beseitigung kommen alle Maßnahmen in Betracht, durch die die Mietsache fachgerecht wieder in einen zum vertragsgemäßen Gebrauch tauglichen Zustand versetzt wird und die dem Mieter zumutbar sind, einschließlich geeigneter und zumutbarer Vorbereitungs- oder provisorischer Maßnahmen (OLG Köln ZMR 1998, 227 [229] = WuM 1998, 152: Stellen des zur Legalisierung öffentlich-rechtlich erforderlichen Antrages; OLG Düsseldorf NZM 2003, 553: ausr. Anzeige Rattenbefall an Kommune; LG Mannheim ZMR 2007, 971 = NJW 2007, 2499 = NZM 2007, 682: Beseitigung Schimmel, Aufstellen der Möbel in Abstand Fußleiste zumutbar, 15 cm Innendämmung unzumutbar, auch aus § 242 BGB keine Duldungspflicht bei 80 % höherem Beseitigungsaufwand; LG Berlin NZM 1999, 407: finanzielle Zuwendungen an nicht auszugsbereiten Mieter; KG MDR 2000, 1240: Vermieter entscheidet über Eignung beauftragter Firmen; LG Braunschweig ZMR 2000, 462 [LG Braunschweig 05.05.2000 - 6 S 972/99]: chemische Wasseraufbereitung statt neuer Wasserleitungen; KG MDR 2000, 1006: vorübergehender Einsatz von Radiatoren bei Heizungsausfall, Übernahme der zusätzlichen Stromkosten durch Vermieter; AG Hamburg-Wandsbeck ZMR 2002, 381: Duldung der längeren Aufstellung eines Entfeuchtungsgerätes zur Beseitigung von Staubläusen; AG Hamburg WuM 1999, 453: fachgerechte Beseitigung asbesthaltiger Bauteile; AG Hamburg WuM 1999, 456: Besichtigung durch Handwerker nur so oft, wie nach dem heutigen Stand der Technik unbedingt notwendig; Deitschun/Warscheid NZM 2011, 13: BVS-Richtlinie Schimmelbeseitigung). Soweit anderweitige Abhilfe aussichtslos ist, kann der Vermieter verpflichtet sein, das Mietverhältnis mit einem störenden Mitmieter zu kündigen (LG Berlin WuM 1999, 329 [LG Berlin 11.01.1999 - 62 S 290/98]).

Mit dem Erfüllungsanspruch (§ 535 Abs. 1 BGB) kann die Einrede des nicht erfüllten Vertrages nach § 320 Abs. 1 BGB erhoben werden (BGH ZMR 2008, 693 [BGH 12.03.2008 - XII ZR 147/05] [694]; BGH ZMR 2006, 761 = NZM 2006, 696 = WuM 2006, 435 [BGH 19.06.2006 - VIII ZR 284/05]; BGH NJW-RR 2003, 727 [728] = NZM 2003, 355 [BGH 26.02.2003 - XII ZR 66/01]; BGHZ 84, 42, 45 = NJW 1982, 2242: Pacht; Gellwitzki WuM 1999, 10).
Bis zur Beseitigung kann der Mieter grundsätzlich die Zahlung der Bruttomiete verweigern (BGH ZMR 2007, 605, 607 [BGH 18.04.2007 - XII ZR 139/05] m.w.N. = NZM 2007, 484 [BGH 18.04.2007 - XII ZR 139/05]; BGH NJW-RR 2003, 873 [BGH 26.03.2003 - XII ZR 167/01] [874] = ZMR 2003, 416 [BGH 26.03.2003 - XII ZR 167/01] [418] = NZM 2003, 437 [BGH 26.03.2003 - XII ZR 167/01]; abw.: nicht umfasst Mieterhöhung gem. § 2 MHG a.F.: OLG Frankfurt/M. [RE] ZMR 1999, 703 = NJW 2000, 2115; Franke ZMR 2010, 663 [666]; ausführlich Gellwitzki WuM 1999, 10). Wegen Mängeln nicht zurückbehalten werden kann die Kaution (BGH NJW-RR 2007, 884 [BGH 21.03.2007 - XII ZR 255/04] zu KG ZMR 2005, 946 = WuM 2005, 199; OLG Düsseldorf DWW 2000, 122; OLG Celle NJW-RR 1998, 585 [OLG Celle 23.04.1997 - 2 U 118/96]). Dem steht der Sinn und Zweck der Kaution als Sicherheit entgegen.

Die Einrede des nicht erfüllten Vertrages kann unabhängig neben – bestehenden oder ausgeschlossenen – Gewährleistungsansprüchen erhoben werden (BGH BGHZ 84, 42 [45] = NJW 1982, 2242 [BGH 07.05.1982 - V ZR 90/81]; BGH NJW 1997, 2674 = WuM 1997, 488 [BGH 18.06.1997 - XII ZR 63/95]; BGH NJW-RR 2003, 727 [728] = NZM 2003, 355 [BGH 26.02.2003 - XII ZR 66/01]; BayObLG [neg. RE] ZMR 1999, 616: zu § 539 BGB a.F.; Gellwitzki WuM 1999, 10). Der Wille, die Mietzahlung wegen der Mängel der Mietsache zurückbehalten zu wollen, muss eindeutig erkennbar sein (fehlt: BGH ZMR 2008, 693 [BGH 12.03.2008 - XII ZR 147/05] [694]: ausschließlich Minderung und Aufrechnung geltend gemacht; OLG Düsseldorf ZMR 2011, 380 [381]: Miete zwar verspätet, aber in voller Höhe gezahlt).

Da Sie, wie gezeigt, wegen der Mängel die Miete mindern können, sollten Sie folgendes beachten:

Ist die Mietsache mangelhaft, mindert sich nach § 536 Abs. 1 BGB die Miete. Ist die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben, ist der Mieter von der Mietzahlung vollständig befreit (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB). Solange und soweit die Tauglichkeit gemindert ist, hat der Mieter nur eine geminderte Miete zu zahlen (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Minderung gleicht bei gestörter Gebrauchstauglichkeit der überlassenen Mietsache die Miete an. Das Äquivalenzverhältnis zwischen Gebrauchsüberlassung und Miete wird gesetzlich angepasst und gesichert.

Die Mietminderung steht neben den weiteren Rechten des Mieters.

Die Mietminderung tritt automatisch kraft Gesetzes ein (BGH NJW 1987, 432 [BGH 29.10.1986 - VIII ZR 144/85]; BGH NJW-RR 1991, 779 [BGH 27.02.1991 - XII ZR 47/90]; BGH ZMR 1997, 567; BGH WuM 2004, 531 = NJW-RR 2004, 1450 = ZMR 2005, 524 [BGH 30.06.2004 - XII ZR 251/02] [525]; BGH ZMR 2011, 372 = NZM 2011, 153 [BGH 15.12.2010 - XII ZR 132/09]). Anders als im Kauf- und Werkvertragsrecht (§§ 441 Abs. 1 Satz 1, 638 Abs. 1 Satz 1BGB) ist die Mietminderung kein Gestaltungsrecht. Daher kommt es nicht darauf an, ob der Mieter tatsächlich in seinem Gebrauch beeinträchtigt ist, er bei Mangelfreiheit die Mietsache nutzen konnte oder wollte (BGH NJW 1958, 785; BGH WuM 1997, 488; BGH ZMR 2005, 612 [BGH 04.05.2005 - XII ZR 254/01] [614]; OLG Düsseldorf NZM 2003, 556: Teil der Verkaufsfläche wird von Mieter nicht genutzt; a.A. LG Frankfurt/M. WuM 2000, 79 m abl. Anm. Eisenhardt WuM 2000, 45). Ein Verschulden ist nicht erforderlich. Ebenso ist irrelevant, ob der Mieter die der Beeinträchtigung zugrunde liegende Maßnahme nach § 554 BGB zu dulden hat (LG Mannheim WuM 1978, 95 [LG Mannheim 23.11.1977 - 4 S 6/77]; AG Osnabrück WuM 1996, 754; OLG München WuM 1999, 63; OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 531; anders ggf. künftig nach § 536 Abs. 1a BGB-E bei energetischer Modernisierung).

Als rechtsvernichtende Einwendung steht die Mietminderung mit dem Auftreten der mangelbedingten Gebrauchsbeeinträchtigung dem Anspruch auf Miete entgegen (BGH NJW-RR 1991, 779 = WuM 1991, 544 [BGH 27.02.1991 - XII ZR 47/90]; OLG Düsseldorf NJW-RR 1994, 399), soweit die Haftung nicht, insbesondere nach §§ 536b, 536c Abs. 2 BGB (Rdn. 237 ff.) ausgeschlossen ist. § 536 BGB setzt grundsätzlich keine Mängelanzeige oder sonstige Erklärung voraus, wie sich neben dem Tatbestand (anders §§ 441 Abs. 1 Satz 1, 638 Abs. 1 Satz 1 BGB) auch aus dem Umkehrschluss zu § 536c Abs. 2 BGB ergibt. Der Vermieter muss weder sein Einverständnis erklären. Anders als im Kauf- oder Werkvertragsrecht, in denen der Vorrang der Nacherfüllung gilt, setzt die Minderung keinen fehlgeschlagenen Mangelbeseitigungsversuch voraus (Arg. § 536a Abs. 2 BGB). Das Unterlassen der Anzeige kann die Beschränkung der Gewährleistungsrechte zur Folge haben und den Mieter zum Schadensersatz verpflichten (Rdn. 281).

Der Auszug des Mieters vor Beendigung des Mietverhältnisses lässt die Mietminderung unberührt (KG NZM 2011, 588 = WuM 2012, 142 [KG Berlin 10.03.2011 - 8 U 187/10]). Ist die Miete im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bereits gemindert, bleibt auch der Anspruch auf Nutzungsentschädigung entsprechend herab gesetzt (BGH NJW-RR 1990, 884 [BGH 21.02.1990 - VIII ZR 116/89]; OLG Brandenburg GesR 2007, 540). Tritt der Mangel erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses, aber vor Rückgabe der Mietsache auf, ist der Mieter zur Anzeige verpflichtet (LG Berlin ZMR 1992, 541). Dies ergibt sich aus der Rechtsnatur des Anspruches auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB als vertraglichem Anspruch sui generis.
Vereinzelt wird eine Minderung für die Vergangenheit zugesprochen. Etwa soweit die Miete im Vertrauen auf die baldige Beseitigung des Mangels weiter gezahlt wurde, der Vermieter die Beseitigung des Mangels zugesagt hatte (KrsG Görlitz WuM 1993, 113) oder der Mieter davon ausgehen durfte, dass kein dauerhafter Mangel vorliegt (AG Bad Segeberg WuM 1992, 477 [AG Bad Segeberg 21.11.1991 - 17 C 122/91]). Dogmatisch handelt es sich nicht um eine besondere Fallgestaltung, sondern, da die Minderung automatisch kraft Gesetzes eintritt, um eine Frage des Gewährleistungsausschlusses nach § 536b BGB.

Der Mieter kann die aufgrund der Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB ohne rechtlichen Grund zu viel gezahlte Miete nach § 812 BGB zurückfordern (BGH BGHZ 135, 380 = NZM 2003, 679 = NJW 2003, 2601; LG Köln ZMR 2012, 625: § 814 BGB steht nicht entgegen bei Mietzahlung im Voraus, Ausmaß Mangel offen und Beseitigungsankündigung Vermieter; AG Frankfurt/M. NZM 2012, 307: Rückforderung nach § 814 BGB ausgeschlossen, wenn Mieter in Kenntnis des Mangels ohne jeden Vorbehalt die Miete ungekürzt weiter zahlt und das Recht zur Mietminderung bekannt ist; Lögering NZM 2010, 113) oder bei fortbestehendem Mietverhältnis gegen die laufende Miete aufrechnen; soweit die Aufrechnung nicht vertraglich ausgeschlossen oder beschränkt ist (s. Rdn. 303, 312, 314, 325). Ist die Mietforderung teilweise abgetreten, erfasst die Minderung quotal die durch die Abtretung entstandenen Teilforderungen (BGH NJW 1983, 1902 = ZMR 1983, 347 [BGH 16.03.1983 - VIII ZR 22/83]). Der Anspruch auf Rückforderung überzahlter Miete verjährt nach § 195 BGB in drei Jahren (OLG Köln WuM 1999, 282: Flächenabweichung, zu § 197 BGB a.F.; enger z.T. ältere Lit. Pauly WuM 1998, 470: 6 Monate; Schläger ZMR 1998, 674: bei Rückgabe 1-monatige Ausschlussfrist § 651g BGB analog).

Zusammengefasst heißt das, dass Sie die Miete mindern können. Sie sollten aber die anderen Rechte, insbesondere die Mängelbeseitigung nicht aus dem Auge verlieren und den Vermieter auf die Rechtsfolgen aufmerksam machen, sollte er sich weiter weigern, zügig die Mängelbeseitigung zu betreiben.
Wie die Ihnen mitgeteilte Rechtsprechung zeigt, ist die Thematik sehr umfangreich. Es lässt sich jedoch in der Anwendung immer darauf reduzieren, dass Sie eine mängelfreie Wohnung gemietet haben und Sie einen Anspruch darauf haben, dass diese Mängel behoben werden. Wenn die Mietsache mangelhaft ist, stehen Ihnen die mitgeteilten Rechte zur Seite.



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