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Rückwirkende Mietminderung bei lange bekannten Defekten

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 03.12.2014

Frage:

In meiner Mietwohnung sind die Fenster undicht und die Rollos defekt, bzw. der in der Küche lässt sich gar nicht mehr hoch ziehen nur bis zur Mitte. Die Heizungen frieren teilweise selbst (natürlich wir auch) und der Vermieter weiß von diesem zustand. Um wieviel können wir die Miete mindern da der Vermieter davon weiß und nichts ändert.

Er wusste schon bei unseren Einzug von den defekten in der Wohnung, denn ich kenne die Familie persönlich die zuvor hier wohnten, und ihnen sagte er zu, diese Defekte zu beheben. Könnten wir nicht auch Rückwirkend eine Mietminterung machen?

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Antwort:

Zunächst zur rückwirkenden Mietminderung: Der Mieter kann die Miete mindern, sobald er den Vermieter über den Mangel informiert hat. Dies beinhaltet die Konsequenz, dass er die Miete erst ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige kürzen kann und eine rückwirkende Mietminderung für zurückliegende Zeiträume an sich ausgeschlossen ist.

Diese Regel hat wie so oft ihre Ausnahmen. Das Gesetz fordert nämlich die positive Kenntnis des Mangels. Nur wenn der Mieter den Mangel kennt, kann er die Miete mindern.

Die Rechtsprechung hat die Kenntnis des Mieters konkretisiert und fordert , dass sich die Kenntnis auf den konkreten Mangel selbst, sein konkretes äußeres Erscheinungsbild und die Art und Weise seiner konkreten Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beziehen muss (BGH ZMR 2007, 484). Die Kenntnis nur des äußeren Erscheinungsbild eines potentiellen Mangels (Asbestbelastung, zu geringe Wohnfläche) genügt nicht. Grob fahrlässige Unkenntnis wird dabei der positiven Kenntnis gleichgestellt (§ 536b BGB).

Wenn Sie also Ihren Vermieter informiert haben und ihn aufgefordert haben den Mangel zu beseitigen, sind Sie ab diesem Zeitpunkt berechtigt die Miete zu mindern. Die Information eines Vormieters reicht wohl nicht aus.

Zur Höhe der Mietminderung.

Generell gilt hier, dass es keine Tabelle gibt nach der die Höhe der Mietminderung berechnet wird. Ein Richter ist im Streitfall berechtigt unter der Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls nach seinem Ermessen die Höhe der berechtigten Minderung zu bestimmen. Sie werden verstehen, daß Ermessen unterschiedlich ausgeübt wird. Die nachstehenden Angaben dienen daher lediglich der Orientierung. Die genaue Höhe kann bei Ihnen nach unten oder oben abweichen.

Undichte Fenster: Hier ist in der Regel eine Minderung zwischen 5 und 10 % angemessen. In schweren Einzelfällen wurde allerdings auch schon 50% zuerkannt. Bei der Heizung stellen die Gerichte darauf ab, welche Raumtemperatur noch erreicht wird. Bei unter 15 Grad werden je nach Schwere zwischen 50 und 30 % zuerkannt bei bis zu 18 Grad 15 bis 30 %. Si sehen, dass hier ein weites Feld gegeben ist.



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