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Nebenkosten bei BEschlagnahme einer Wohnung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 29.11.2014

Frage:

Eine Wohnung wird durch die Bank versteigert. Von wem müssen während der Beschlagnahme die Betriebs- und Nebenkosten bezahlt werden?

Zwischen Beschlagnahme und Versteigerung vergehen meistens Monate .
1. Muss der Gläubiger und Betreiber der Versteigerung für die laufenden Kosten der Wohnung aufkommen ?
2. Können von dem Vorbesitzer nach der Versteigeung, die wähernd der Beschlagnahme aufgelaufenen Betriebskosten von der Hausverwaltung eingeklagt werden.?

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Antwort:

Hinsichtlich der Zahlungspflichten von Eigentümern einer Eigentumswohnung hat der BGH die sogenannte Fälligkeitstheorie entwickelt. Danach ist für die Begleichung einer Forderung der jenige Eigentümer verpflichtet, welcher zum Zeitpunkt der Fälligkeit einer Forderung Eigentümer der Wohnung ist. Es ist daher nicht auf den Zeitpunkt des Beschlusses der Eigentümerversammlung abzustellen, nicht auf die Beschlussfassung oder auf den Zeitpunkt der Entstehung der materiellrechtlichen Ursache für die Forderung.

Diese Theorie hat für Ihren fall folgende Konsequenzen.

1. Bis zum Zuschlag bleibt der im Grundbuch eingetragene Eigentümer zahlungsverpflichtet. Falls er nicht zahlt hat der Hausverwalter nach Beschlagnahme des Grundstücks die Möglichkeit die offenen Forderungen im Rahmen der Zwangsversteigerung anzumelden. Der Gläubiger ist nicht zur Zahlung der Nebenkosten verpflichtet.

2. Jedenfalls hat dann ein Erwerber ab dem Zeitpunkt Hausgeldvorschüsse zu leisten, ab dem er Eigentümer ist. Eigentumserwerb erfolgt hier mit dem Zuschlag nicht mit Eintragung in das Grundbuch. Die Pflicht zur monatlichen Hausgeldvorauszahlung ergibt sich aus der vor Eintritt des Erwerbers in die Gemeinschaft beschlossene Wirtschaftsplan gem. § 10 Abs.3 WEG.

Bei einem Erwerb im Wege einer Zwangsversteigerung gelten zudem weitere Einschränkungen. Nach einer Entscheidung des BGH Beschluß vom 27. 06. 1985 - VII ZB 16/84 (KG) haftet der Ersteher von Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung nicht für die vor dem Zuschlag angefallenen Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. Dies gilt auch dann, wenn die Abrechnung eines vor dem Zuschlag abgelaufenen Wirtschaftsjahres erst nach dem Zuschlag erstellt und bekannt gemacht wird.

Soweit eine Teilungserklärung ggfs. eine Regelung enthält, dass ein Erwerber auch für rückständiges Hausgeld haftet, gilt dies nach dem BGH, Beschluß vom 13-10-1983 - VIII ZB 4/83 (Düsseldorf) jedenfalls nicht für den Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung.

Aber! Nach einer Entscheidung des BGH v. 21.4. 1988 für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, die in der anteilsmäßigen Verpflichtung zum Tragen der Lasten und Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG) wurzeln, haftet ein Erwerber einer Eigentumswohnung aber dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, sofern nur der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet werden (§ 28 Abs. 5WEG), erst nach dem Eigentumserwerb (Zuschlag) gefasst worden ist. Dies bedeutet, wenn die Vorauszahlungen, auch wenn sie nicht erfolgt sind, nicht gereicht haben oder hätten haftet der Erwerber auf die Differenz zwischen theoretischer Vorauszahlung und dem in der Endabrechnung festgestellten Betrag.

3. Der Voreigentümer hat mit dem Zuschlag sämtliche Rechte an der Eigentumswohnung verloren. Er kann von der Hausverwaltung auch nicht seine geleisteten Vorauszahlungen einklagen.



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