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Behebung eines Wasserschadens durch eine Sanierungsfirma verschieben


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 19.11.2014

Frage:

Wir haben in unserem Schmuckgeschäft einen Wasserschaden der über 2 jahre alt ist. Jetzt meldet sich eine Sanierungsfirma und der Schaden soll jetzt behoben werden. Die Monate November und Dezember sind unsere stärksten Umsatzmonate. Frage: Muss ich sofort den Arbeiten zustimmen, denn dann muss unser Geschäft für ca. 2 Wochen geschlossen werden. Wer zahlt meinen Verlust?

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Antwort:

Dazu kann ich Ihnen mitteilen, dass vom Grunde her Sie ja den Mängelbeseitigungsanspruch aus § 535 BG haben.
Der Vermieter hat nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten Er ist daher verpflichtet, alle Störungen des Mietgebrauchs zu beseitigen, ohne dass es auf die Erheblichkeit oder den Zeitpunkt ankommt, in dem sie sich zeigen (z.B. OLG Naumburg NZM 2001, 100 [OLG Naumburg 03.08.1999 - 11 U 25/99] [102]: Abhilfe Beanstandungen der Gewerbeaufsicht; LG Hamburg NJW 1991, 1898: Austausch bleihaltiger Trinkwasserleitungen).
Zu beseitigen sind auch Mängel, die zwar der Sphäre des Mieters zuzurechnen, jedoch von ihm nicht zu vertreten sind, namentlich da er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten hat (BGH ZMR 2008, 869 [BGH 28.05.2008 - VIII ZR 271/07] [870] m. Anm. Schläger: Fogging

Räumlich umfasst der Beseitigungsanspruch die gesamte Mietsache einschließlich des Zubehörs (vgl. BGH NJW 1986, 3206 [BGH 12.03.1986 - VIII ZR 64/85] [3208]: Einbauküche) und der zum gemeinschaftlichen Gebrauch überlassenen Räume und Einrichtungen (z.B. Treppen, Zugänge, Versorgungs- und Außenanlagen).

Der Beseitigungsanspruch ist erfolgsbezogen auf die Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes gerichtet. Die Art und Weise unterliegt grundsätzlich der Dispositionsbefugnis des Vermieters. Es sei denn, dass ausnahmsweise nur die eine Maßnahme geeignet ist (OLG Düsseldorf NZM 2009, 281: Flachdach, umfassend zu sanieren, wenn über Jahre immer wieder undicht, weitere Flickschusterei nicht ausreichend; LG Hamburg ZMR 2010, 610 [LG Hamburg 25.03.2010 - 307 S 152/09] [611]) oder die gewählte Maßnahme führte zu einer Änderung des vertragsgemäßen Gebrauchs (AG Hamburg NZM 2007, 802: Fahrräder statt im Erdgeschoss auf dem Dachboden im 5. Obergeschoss unter zu stellen).
Zur Beseitigung kommen alle Maßnahmen in Betracht, durch die die Mietsache fachgerecht wieder in einen zum vertragsgemäßen Gebrauch tauglichen Zustand versetzt wird und die dem Mieter zumutbar sind, einschließlich geeigneter und zumutbarer Vorbereitungs- oder provisorischer Maßnahmen (OLG Köln ZMR 1998, 227 [229] = WuM 1998, 152: Stellen des zur Legalisierung öffentlich-rechtlich erforderlichen Antrages; OLG Düsseldorf NZM 2003, 553: ausr. Anzeige Rattenbefall an Kommune; LG Mannheim ZMR 2007, 971 = NJW 2007, 2499 = NZM 2007, 682: Beseitigung Schimmel, Aufstellen der Möbel in Abstand Fußleiste zumutbar, 15 cm Innendämmung unzumutbar, auch aus § 242 BGB keine Duldungspflicht bei 80 % höherem Beseitigungsaufwand; LG Berlin NZM 1999, 407: finanzielle Zuwendungen an nicht auszugsbereiten Mieter; KG MDR 2000, 1240: Vermieter entscheidet über Eignung beauftragter Firmen; LG Braunschweig ZMR 2000, 462 [LG Braunschweig 05.05.2000 - 6 S 972/99]: chemische Wasseraufbereitung statt neuer Wasserleitungen; KG MDR 2000, 1006: vorübergehender Einsatz von Radiatoren bei Heizungsausfall, Übernahme der zusätzlichen Stromkosten durch Vermieter; AG Hamburg-Wandsbeck ZMR 2002, 381: Duldung der längeren Aufstellung eines Entfeuchtungsgerätes zur Beseitigung von Staubläusen; AG Hamburg WuM 1999, 453: fachgerechte Beseitigung asbesthaltiger Bauteile; AG Hamburg WuM 1999, 456: Besichtigung durch Handwerker nur so oft, wie nach dem heutigen Stand der Technik unbedingt notwendig; Deitschun/Warscheid NZM 2011, 13: BVS-Richtlinie Schimmelbeseitigung).
Soweit anderweitige Abhilfe aussichtslos ist, kann der Vermieter verpflichtet sein, das Mietverhältnis mit einem störenden Mitmieter zu kündigen (LG Berlin WuM 1999, 329 [LG Berlin 11.01.1999 - 62 S 290/98]).

Der Anspruch ist erfüllt, wenn die Beeinträchtigung vollständig beseitigt ist, sowohl technisch als auch – im Rahmen des technisch üblicherweise Möglichen – optisch (z.B. LG Braunschweig WuM 2001, 510: Fliesenspiegel komplett zu erneuern, wenn Ausbesserung Gesamteindruck erheblich beeinträchtigt; AG Stuttgart ZMR 2012, 367 [AG Stuttgart 08.11.2011 - 32 C 2842/11]: zumutbar brauner durch grauen PVC-Boden ersetzt; AG Hamburg WuM 1999, 456: Mangel im Bad, Beseitigung umfasst fachgerechte, d.h. einheitliche Verkachelung; AG Hamburg-Altona NZM 2007, 515 [AG Hamburg-Altona 23.06.2005 - 314B C 105/05]: unzureichend PVC-Fliesenboden zwei Platten mit Farb- und Musterabweichung). Beruht der Mangel auf einem Verhalten, ist er beseitigt, wenn die Wiederholungsgefahr weggefallen ist (AG München ZMR 2010, 538 [539]: Beschuss Mietsache). Zu einer Verbesserung der Mietsache ist der Vermieter nicht verpflichtet.

Wie die umfassende Rechtsprechungsübersicht zeigt, liegt es zunächst allein beim Vermieter, darüber zu entscheiden, wann und wie er den Schaden wieder beseitigt.
Allerdings wäre in Ihrem Falle das Tatbestandsmerkmal der Zumutbarkeit näher zu prüfen. Das wäre aber, da es sich um die Erhaltung der Mietsache handelt, eher zu bejahen. Hier ist auch von Gewicht, dass die entsprechende Firma ihrerseits disponieren können muss.
Es wäre aber durchaus angezeigt, hier mit dem Vermieter diesbezüglich über eine Verschiebung zu verhandeln.
Ihnen steht auf alle Fälle ein Recht aus dieser Mängelbeseitigung zu, das Ihren Vermieter vielleicht dazu bringen kann, hier die Sanierung zu verschieben:

Soweit Schadensersatz aufgrund eines Mangels verlangt werden kann, werden die allgemeinen Bestimmungen des Leistungsstörungsrechts der §§ 280 ff., 311a BGB verdrängt (OLG Rostock NJW-RR 2007, 1092 = NZM 2007, 704 [OLG Rostock 14.12.2006 - 3 W 52/06]; Unberath ZMR 2004, 309 [312]; Rdn. 333 ff.)
Nach § 536a Abs. 1 2. Fall BGB kann der Mieter Ersatz des Schadens verlangen, der durch einen nach Vertragsabschluss entstandenen Mangel verursacht wird, den der Vermieter zu vertreten hat. Das Verschulden wird nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet, der Vermieter muss den Entlastungsbeweis führen (LG Münster WuM 2011, 359; Horst NZM 2003, 537).

Schuldhaft handelt der Vermieter, wenn er erkannte oder erkennbare Mängel nicht beseitigt (BGH LM Nr. 3 zu § 538 BGB a. F.: unzweckmäßig verlegte Wasserleitung; LG Saarbrücken NZM 1999, 411; LG Hamburg WuM 1999, 513).
Zu vertreten hat er namentlich schuldhafte Verletzungen seiner Instandhaltungspflicht (OLG Düsseldorf ZMR 2002, 41 = NZM 2002, 21: Düsseldorfer Flughafenbrand, Schaden durch unsachgemäße Bauarbeiten).
Bei Ihnen ist es nun die Sanierung zur Unzeit, die zusätzlich für Schäden sorgen kann.

Der Mieter kann nach § 280 Abs. 1 u. Abs. 3, § 283 BGB Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug geraten ist.
Das dürfte bei Ihnen nach 2 Jahren gegeben sein.


Der Vermieter hat den Schaden gem. §§ 536a Abs. 1, 249 BGB durch Naturalrestitution auszugleichen. Er hat den Mieter so zu stellen, wie er bei vertragsgemäßer Erfüllung, also ohne den Mangel stünde (z.B. LG Essen WuM 1997, 552: zur Beseitigung öffentlich-rechtlichen Gebrauchshindernisses erforderlichen Bescheid beizubringen). Nach dem Zeit- und nicht nach dem Wiederbeschaffungswert (LG Mannheim ZMR 2007, 971 [972] = NJW 2007, 2499 = NZM 2007, 682 [LG Mannheim 14.02.2007 - 4 S 62/06]; LG Münster WuM 2011, 359) sind sowohl der Mangel- als auch der Mangelfolgeschaden zu ersetzen (BGH NJW 1971, 424 [BGH 09.12.1970 - VIII ZR 149/69]; BGH NJW-RR 1991, 970 [BGH 05.12.1990 - VIII ZR 331/89]; LG Köln ZMR 2009, 921, 922: Mangelfolgeschaden nur, wenn Vermieter Schadensursache zu vertreten).

Das bedeutet aber in Ihrem Falle, dass Ihr Schaden durch den Wasserschaden nicht nur in den Mängeln an der Mietsache zu beziffern ist, sondern darüber hinaus Sie auch noch den von Ihnen angesprochenen Schaden durch Umsatzverluste geltend machen können:

So zum Beispiel die Mehr- und Vertragskosten bei einer Ersatzanmietung (BGH ZMR 2000, 590 [BGH 15.03.2000 - XII ZR 81/97]: Mietbürgschaft, Maklerkosten; OLG Karlsruhe ZMR 2009, 33 [BGH 18.06.2008 - XII ZR 96/06] [34]: Anspruch erlischt, wenn Mieträume wieder mangelfrei und Mieter Räume nicht wieder bezieht; OLG Düsseldorf WuM 2003, 387: Anmietung Ladenlokal mit größerer Fläche; LG Duisburg WuM 1989, 19),
Entscheidend in Ihrem Falle dürfte nachstehende Schadensposition sein:


Ihnen steht der entgangene Gewinn (§ 252 BGB; BGH NJW-RR 1991, 970 [BGH 05.12.1990 - VIII ZR 331/89] = WPM 1991, 736; BGH ZMR 2000, 590 [BGH 15.03.2000 - XII ZR 81/97]: Verdienstausfall; BGH NZM 2006, 777 [BGH 09.08.2006 - XII ZR 165/05]: Konkurrenzschutzverletzung, Reingewinn; OLG Düsseldorf ZMR 2002, 41 = NZM 2002, 21, KG ZMR 2005, 948: Umsatzeinbuße, Darlegungslast; BGH BGHZ 131, 220 [226] (zu §§ 994, 996 BGB) u. AG Hamburg-St. Georg WuM 2006, 302: Arbeitskraft nur Vermögenswert u. ersatzfähig, wenn eigener Marktwert beizumessen; OLG Düsseldorf ZMR 2002, 41 = NZM 2002, 21; KG ZMR 2005, 948: Umsatzeinbuße, Umsatz abzüglich aller Kosten einschließlich Einkommens- oder Gewerbesteuer; str. entgangene Untermiete: LG Mannheim ZMR 1998, 562 [564]: Garantiehaftung mit Zustimmungsvorbehalt abbedungen m. Anm. Schläger) zu.
Diesen können Sie entsprechend beziffern. Gerade weil in den umsatzstarken Zeiten dieser hoch sein wird, haben Sie eine gute Argumentationshilfe in Bezug auf Ihr Anliegen.



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