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Vermieter darf keine Fotos von der Wohnung seines Mieters machen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 09.11.2014

Frage:

Ich möchte meine Mietswohnung in Nürnberg verkaufen.
Meine Mieterin hat zwar die Wohnung durch den Makler besichtigen lassen, Ihn aber nicht erlaubt Fotos von der Wohnung zu machen.


Dadurch kann dieser kein Expose erstellen.
Was muss ich tun?

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Antwort:

Der Vermieter kann im Einzelfall auch konkrete Anlässe haben, um die Wohnung zu betreten und zu besichtigen (AG Hamburg NZM 2007, 211 [AG Hamburg 23.02.2006 - 49 C 513/05]). Dies kann der vorgesehene Verkauf der Mietsache sein, um sie dem Kaufinteressenten zeigen zu können (LG Frankfurt NZM 2002, 696; LG Stuttgart WuM 1991, 578), dies kann auch die beabsichtigte Weitervermietung nach Kündigung sein.

Bei geplanten Modernisierungsmaßnahmen steht dem Vermieter auch ohne vertragliche Vereinbarung ein Besichtigungsrecht zu (AG Mitte GE 2010, 1425).

Zu der Frage, ob bei einer Besichtigung die Namen der Kaufinteressenten dem Mieter bekannt gegeben werden müssen, liegen unterschiedliche Entscheidungen vor (bejahend: LG Stuttgart s.o.; verneinend: AG München, WuM 1994, 425 [AG München 17.06.1993 - 461 C 2972/93]). Der Vermieter kann Modernisierungen planen oder überprüfen wollen, ob der Mieter seiner Renovierungspflicht nachkam. Auch die Überprüfung nach unerlaubter Tierhaltung ist bei einem begründeten Verdacht anerkannt (AG Rheine WuM 2003, 315 [AG Rheine 04.03.2003 - 4 C 668/02]).


Der Vermieter hat allerdings das Gebot schonender Rechtsausübung (§ 242 BGB) zu beachten und muss gegebenenfalls verschiedene Besichtigungszwecke bündeln und – soweit praktisch möglich – zum Gegenstand eines einzigen Besichtigungstermins machen (AG Hamburg a.a.O.). Bei Berufstätigkeit des Mieters ist ein Zeitraum für die drei Tage zuvor angekündigte Besichtigung dreimal monatlich werktags zwischen 19 und 20 Uhr für eine Dauer von 30 bis 45 Minuten vertretbar (LG Frankfurt s.o.), da es dem Mieter nicht zugemutet wird, Besichtigungen während der Arbeitszeit durch Vor- oder Nachholen von Überstunden oder Verdienstausfall zu ermöglichen (AG Hamburg WuM 1992, 541).

Fotos von der Wohnung dürfen ohne Einwilligung des Mieters nicht gemacht werden (AG Schöneberg GE 2004, 822).

Damit wären Ihnen zunächst die Hände gebunden. Im Exposé könnten dann aber Außenansichten und Ihnen vorliegende Pläne Verwendung finden. Gegebenenfalls sollten Sie der Mieterin ein entsprechendes Angebot machen, damit sie dann einwilligt.



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