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Grundbucheintrag bei nicht eingetragener Lebensgemeinschaft


Online-Rechtsberatung von N. N.
Stand: 10.11.2014

Frage:

2 Frauen in Partnerschaft (nicht eingetragen), gemeinsamer Wohnsitz
Geplanter Kauf der jetzt von uns bewohnten Mietwohnung
1 Person finanziert die Hälfte selbst
1 Person finanziert mit Bankdarlehen

Fragen:
Können beide gleichberechtigt ins Grundbuch?
Müssen dazu beide den Kaufvertrag abschliessen?

Sollen wir die Partnerschaft zur Absicherung und wegen der Erbberechtigung und aus steuerlichen Gründen eintragen lassen?
Wenn ja, können wir jetzt den Kaufvertrag abschliessen, beide ins Grundbuch eintragen lassen und die Partnerschaft nachträglich begründen?
Können wir alles auch vertraglich regeln oder hätte das Nachteile gegenüber einer eingetragenen Partnerschaft?

Hinweise:
1. Person hat 2 erwachsene Kinder, die erbberechtigt sind.

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Antwort:

Sie können beide als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Technisch bilden Sie dann wie gemeinsam im Grundbuch eingetragene Ehegatten oder eine Erbengemeinschaft eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und die Regeln nach §§ 705 ff. BGB *1) der Gesamthand finden rechtlich in dieser Situation Anwendung.

Es handelt sich um einen Standardfall, die z.B. bei einer Erbengemeinschaft regelmäßig vorkommt, weil die Erbengemeinschaft kraft Gesetzes (§ 1942 BGB) im Wege der Gesamtrechtsnachfolge bzw. Universalsukzession automatisch an die Stelle des Erblassers rückt und vor Auseinandersetzung der Miterben untereinander gegebenenfalls auch so im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen wird.

Müssen dazu beide den Kaufvertrag abschliessen?

Antwort Rechtsanwalt:

Grundsätzlich ja.

Die Eintragung eines Rechts an einem Grundstück für mehrere Personen gemeinschaftlich hat nach § 47 GBO in der Weise zu erfolgen, dass entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden oder das für die Gemeinschaft maßgebliche Rechtsverhältnis in der Eintragung selbst dem das Grundbuchrecht beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz entsprechend eindeutig bezeichnet wird. Ich darf auf den Beschluss des Oberlandesgerichts (OLG) München vom 22. November 2013 hinweisen, Az. 34 Wx 321/13 *2).

Nach deutschem Recht gilt das Abstraktionsprinzip. Sie müssen immer den schuldrechtlichen Vertrag und die daraus sich ergebenden Rechte und Pflichten unterscheiden von dem sachenrechtlichen Übereignungsvorgang bei beweglichen Sachen- bzw. den Eintragungsvorgang im Grundbuch im Immobiliarrecht.

Hier gilt schuldrechtlich zunächst § 433 BGB. Der Verkäufer muss danach dem Käufer (oder den Käufern) das Eigentum an der verkauften Sache verschaffen.

Nur der berechtigte (Vor)-Eigentümer kann dann zur Umsetzung dieser schuldrechtlichen Verpflichtung in der Regel wirksam die Eintragung eines neuen Eigentümers im Grundbuch bewirken. Das geschieht normaler Weise durch Bewilligung einer Auflassungsvormerkung, die dann nach Zahlung des (vollständigen) Kaufpreises gleichzeitig mit der Eintragung des neuen Eigentümers bzw. eventuell auch von mehreren neuen Eigentümern, in Ihrem Fall, gelöscht wird. Die Eintragung des neuen Eigentümers bzw. der Eigentümergemeinschaft im Grundbuch ersetzt dabei die Übergabe der Sache bei beweglichen Gegenständen.

Alternativ ist natürlich auch denkbar, daß erst einmal nur eine der beiden Damen das Grundstück erwirbt. Sie müsste dann allerdings in einem zweiten Rechtsgeschäft das (Mit-)Eigentum an Ihre Partnerin weiter übertragen.

Die Belastung der Immobilie und die notwendige Eintragung einer Grundschuld geht allerdings nur einheitlich und muss auch von der Partnerin mit bewilligt werden, selbst wenn diese ihren Anteil an dem Kaufpreis voll erbringt, da im Rahmen der Gesamthand keine individuellen Rechte belastet werden können.

Wenn das oder die entsprechenden Darlehen gegenüber der Bank nicht vertragsgemäß getilgt würden, würde die Bank ohne Rücksicht auf die weitere Eigentümerin, auch wenn die den Kaufpreis von ihrer Seite aus ja schon voll gezahlt hat, auf die gesamte Grundschuld zugreifen (wollen) und das gesamte Haus notfalls durch Zwangsversteigerung veräußern. Dann ergäben sich nur noch im Innenverhältnis Ausgleichsansprüche. Sie können also eine Grundschuld nicht nur bei einer Miteigentümerin einer Gesamthand eintragen.

Frage: Sollen wir die Partnerschaft zur Absicherung und wegen der Erbberechtigung und aus steuerlichen Gründen eintragen lassen?

Antwort Rechtsanwalt:

Ja, sofern die emotionale Grundlage stimmt.

Eine gewisse Absicherung oder Erbberechtigung kann man auch so erzielen, z.B. durch ein Testament und durch Verträge.

Steuerlich können sich aber durchaus erhebliche Unterschiede ergeben, abhängig vom Gesamtvermögen.

Z.B. können Ehegatten sowie eingetragene Lebenspartner bekanntlich bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben oder geschenkt bekommen. Das geht bei nicht eingetragenen Lebenspartnern natürlich nicht mit einem mageren Freibetrag von nur 20.000 Euro. Nicht eingetragene Lebenspartner, die testamentarische Alleinerben sind, würden beim Erbfall also recht schnell in eine ganz erhebliche Steuerfalle hinein geraten.

Auch der Splittingtarif erlaubt es Ehepaaren, durch die Aufteilung des Einkommens des höher verdienenden Ehegatten auf den weniger verdienenden anderen Ehegatten zu verteilen, wodurch sich erhebliche Vorteile ergeben können. Bei einigermaßen gleicher Einkommenssituation ist das natürlich weniger interessant.

Im Ergebnis ergibt sich in der Tat durch die eingetragene Partnerschaft eine bessere Absicherung des Partners und auch, abhängig von der Einkommenslage, steuerliche Vorteile.

Dennoch geht meine Empfehlung dahin, ähnlich wie bei der Ehe, solch eine wichtige Entscheidung, wie bei der traditionellen Heirat zwischen verschieden geschlechtlichen Partnern primär daran auszurichten, ob die langfristige emotionale Bindung der Partner gut genug ist und ob ein lebenslanges Zusammenbleiben von beiden Seiten aus gewollt ist. Nur dann ergibt das ganze einen guten Sinn.

Frage: Wenn ja, können wir jetzt den Kaufvertrag abschließen, beide ins Grundbuch eintragen lassen und die Partnerschaft nachträglich begründen?

Antwort Rechtsannwalt:

Ja, das können Sie problemlos. Da im Normalfall Gütertrennung besteht, bleibt das getrennte Vermögen auch nach der Eintragung einer Partnerschaft getrennt.

Für das Güterrecht bei der eingetragenen Lebenspartnerschaft verweist ja § 6 LPartG *2) vollständig auf das eheliche Güterrecht. Der gesetzlicher Güterstand ist die Zugewinngemeinschaft, präziser gesagt die Gütertrennung mit Zugewinngemeinschaft. Die güterrechtlichen Verhältnisse können durch Lebenspartnerschaftsvertrag (Ehevertrag) anderweitig geregelt werden (§ 7 LPartG).

Hier empfiehlt sich vielleicht, vorab bis zum Ende durchzudenken, und gegebenenfalls in einem notariellen Vertrag zu regeln, was später bei oder nach einer Scheidung bzw. Auflösung der eingetragenen Lebenspartnerschaft geschehen soll.

Grundsätzlich behalten jedoch beide Lebenspartner ihre privaten Vermögenssphären. Nur das durch gemeinsames Einkommen während der Dauer der Partnerschaft hinzu Verdiente, das am Ende der Lebenspartnerschaft noch vorhanden ist, also z.B. das gemeinsam erwirtschaftete Haus, oder der Anteil daran, wäre später gegebenenfalls auszugleichen.

Der Zugewinnausgleich berechnet sich ja grundsätzlich jeweils als Endbestand des noch vorhandenen Vermögens minus Anfangsbestand. Schon bestehendes Vermögen bei Eintritt in die Lebenspartnerschaft, das am Ende unverändert vorhanden ist, würde dann zum Endbestand und zum Anfangsbestand zählen und wirkt sich somit nicht aus.

Allerdings würde bei dem Lebenspartner, der seinen Anteil finanziert und dann später mit gemeinsamem Einkommen abbezahlt, das Darlehen vom Anfangsbestand abgesetzt werden müssen, so daß im Fall der Auflösung der Lebenspartnerschaft ein sich dadurch ergebendes höheres Endvermögen als Zugewinn gegebenenfalls ausgeglichen werden müsste.

Frage: Können wir alles auch vertraglich regeln oder hätte das Nachteile gegenüber einer eingetragenen Partnerschaft?

Antwort Rechtsanwalt: Das meiste können Sie auch vertraglich regeln, wobei ja vertragliche Vereinbarungen auch durchaus im Rahmen einer eingetragenen Partnerschaft denkbar sind. Hier kann durch die Analogie im Gesetz zur Ehe die Rechtsprechung zu Eheverträgen analog herangezogen werden.

Nicht so vertraglich regelbar sind allerdings die steuerlichen Freibeträge und gewisse Privilegien z.B. im Rahmen der Vorteile des Splittingtarifs bei einem hohen Einkommensgefälle.


*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.

*1) § 705 BGB Inhalt des Gesellschaftsvertrags

Durch den Gesellschaftsvertrag verpflichten sich die Gesellschafter gegenseitig, die Erreichung eines gemeinsamen Zweckes in der durch den Vertrag bestimmten Weise zu fördern, insbesondere die vereinbarten Beiträge zu leisten.

*2) § 47 GBO

(1) Soll ein Recht für mehrere gemeinschaftlich eingetragen werden, so soll die Eintragung in der Weise erfolgen, daß entweder die Anteile der Berechtigten in Bruchteilen angegeben werden oder das für die Gemeinschaft maßgebende Rechtsverhältnis bezeichnet wird.

(2) Soll ein Recht für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen werden, so sind auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen. Die für den Berechtigten geltenden Vorschriften gelten entsprechend für die Gesellschafter.


OLG München • Beschluss vom 22. November 2013 • Az. 34 Wx 321/13

Internet-Fundstelle: https://openjur.de/u/660836.html

*3) http://www.gesetze-im-internet.de/lpartg/index.html#BJNR026610001BJNE000601377

*4) § 1363 BGB Zugewinngemeinschaft

(1) Die Ehegatten leben im Güterstand der Zugewinngemeinschaft, wenn sie nicht durch Ehevertrag etwas anderes vereinbaren.

(2) Das Vermögen des Mannes und das Vermögen der Frau werden nicht gemeinschaftliches Vermögen der Ehegatten; dies gilt auch für Vermögen, das ein Ehegatte nach der Eheschließung erwirbt. Der Zugewinn, den die Ehegatten in der Ehe erzielen, wird jedoch ausgeglichen, wenn die Zugewinngemeinschaft endet.



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