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Instandsetzung einer Mietwohnung bei Auszug

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 27.10.2014

Frage:

Ich war von 1993 bis 2012 Mieter in einer Wohnungsgenossenschaft. Danach übergab ich die Wohnung mit Abnahme-Protokoll an meine beiden Töchter, welche nun das Mietverhältnis beenden.
Der Streitpunkt sind bauliche Veränderung (Fliesen), die damals ordnungsgemäß auf Antrag erfolgten. In diesem genehmigten Antrag befindet sich u. a. folg. Zitat:


"Bei Auflösung des Mietverhältnisses ist der ursprüngliche Zustand der Wohnung wiederherzustellen, wenn nicht seitens des Vermieters eingeschätzt wird, dass die gem. vorliegendem Antrag durchgeführte Modernisierung fachgerecht ausgeführt wurde und zu keiner Verschlechterung des Wohnwertes der Wohnung geführt hat."


In diesem Antrag wird handschriftlich Bezug genommen auf einen Rückbau von Styroporplatten und Paneelen. Der Streitpunkt sind jedoch die nicht erwähnten Fliesen in Küche und Bad, die entfernt werden sollen.


Sind wir rechtlich dazu verpflichtet, diese Kosten zu tragen?

Es wird wohl eine Firma beauftragt werden müssen, um Schäden zu vermeiden. Könnte ein freundlich bestimmtes Schreiben verfasst werden, mit einem Kulanzvorschlag, dass sich Mieter und Vermieter die Kosten teilen?


Ich möchte Sie gern in beide Mietverträge und besagten Antrag einsehen lassen sowie in das Abnahme-Protokoll. Bei der Übergabe zwischen mir und meinen Töchtern ist nicht ordentlich vorgegangen worden. Es ist z.B. versäumt worden, die Auflagen an den ausziehenden Mieter zu vermerken.


Da mir die ganze Vorgehensweise suspekt erscheint, möchte ich gern wissen, ob hier ein Kampf gegen die Wohnungsgenossenschaft Erfolg verspricht.

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Antwort:

Sie haben sich in Ihrer mietrechtlichen Angelegenheit an mich gewandt.

Hierzu kann ich Ihnen folgendes sagen:

Zunächst ist zu prüfen, ob das Mietverhältnis mit Ihnen beendet und mit Ihren Töchtern ein neues Mietverhältnis begründet wurde, oder ob Ihre Töchter in das bestehende Mietverhältnis eingetreten und Sie ausgetreten sind.


Für den Fall, dass das Mietverhältnis mit Ihnen wirksam beendet wurde, kann man Sie wegen der Umbaumaßnahmen nicht mehr belangen. Das Gesetz sieht in § 548 BGB eine 6-monatige Verjährungsfrist vor:

Der Verjährungsbeginn ist für die 6-monatige Verjährung abw von § 199 (ultimo-Prinzip) geregelt. Nach § 548 I gilt die kurze Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache (seit 15.12.04 nicht mehr für den Ausgleichsanspruch nach § 24 BBodSchG; vgl auch Gaier NZM 05, 165, Bremen OLGR Bremen 07, 673). Die Verjährung der Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung regelt § 548 II (Ddorf ZMR 06, 923 [OLG Düsseldorf 19.05.2005 - I-10 U 196/04] – LS 4 –; Ernst WuM 08, 695).

Bereits mit dem MietRRefG wollte der Gesetzgeber alle (!) Vermieteransprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache erfassen (BTDrs 14/4553 45): „Auch die Verjährung der Schadensersatzansprüche beginnt bereits mit der Rückgabe der Mietsache und nicht erst, wenn sich der Erfüllungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch, idR nach Ablauf der nach § 326 (aF) zu setzenden Nachfrist, umgewandelt hat. Dies entspricht dem Zweck der Verjährungsregelung, zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen.‟ Die Umsetzung dieser Absicht ist erst mit Inkrafttreten der Schuldrechtsreform erfolgt (vgl § 200; BGH ZMR 06, 507 = WuM 06, 319 [BGH 15.03.2006 - VIII ZR 123/05]; ZMR 05, 291 = WuM 05, 126 [BGH 19.01.2005 - VIII ZR 114/04]); die neue Auffassung stützte sich auf den Charakter des § 548 als Spezialvorschrift (vgl Eckert, 10 Jahre MietRRefG, S. 326).

Ein Zurückbehaltungsrecht kann auch auf eine verjährte Forderung gestützt werden (vgl § 215). Die Parteien können gem § 202 II durch Vereinbarung längere als die gesetzlichen Verjährungsfristen vereinbaren (vgl Scheffler ZMR 08, 512; Kandelhard NJW 02, 3291, 3295). Dies ist sachgerecht bei langlebigen Vertragsbeziehungen, insb Dauerschuldverhältnissen. Allerdings sind die Schranken der §§ 305 ff zu beachten.


Der Anwendungsbereich des § 548 (vgl Kandelhard NJW 02, 3291) wird grds weit ausgelegt (LG Aachen NZM 09, 276, [LG Aachen 11.07.2008 - 6 S 47/08] BGH ZMR 06, 441: sogar für cic), da es
Zweck der Regelung ist, die Parteien zu einer raschen Auseinandersetzung des Mietverhältnisses nach dessen Beendigung zu veranlassen. § 548 soll auch für Ansprüche Dritter gegen den Vermieter gelten (LG Berlin GE 13, 269). Bei Schäden während der Mietzeit kann es faktisch auch zur Hemmung der Verjährung bis zum Vertragsende kommen. Zu den nicht erfassten Ansprüchen auf Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands vgl Schmid ZMR 09, 585 u zu Ansprüchen nach BBodSchG vgl BGH NJW 09, 139 [BGH 01.10.2008 - XII ZR 52/07]; Landel/Mohr ZMR 09, 588. Mängelbeseitigungsansprüche sind unverjährbar während der Mietzeit (BGH ZMR 10, 520 [BGH 17.02.2010 - VIII ZR 104/09] m Anm Rave). Nicht anwendbar ist § 548 auf den Ausgleichsanspruch unter Versicherern (Naumburg v 20.6.13, 4 U 39/12; BGH ZMR 10, 515 [BGH 27.01.2010 - IV ZR 129/09]) und den leasingtypischen Minderwertausgleich (BGH NZM 13, 163 [BGH 14.11.2012 - VIII ZR 22/12]).

§ 548 gilt aber hinsichtlich beider Vertragsparteien (für Einbeziehung einer wirtschaftlich eng verflochtenen Tochtergesellschaft BGH ZMR 92, 138) nicht nur für vertragliche Ansprüche, sondern auch für damit konkurrierende Ansprüche zB aus unerlaubter Handlung und Eigentum (BGH ZMR 06, 754 = WuM 06, 437 [BGH 23.05.2006 - VI ZR 259/04]; ZMR 97, 400, 401 mwN), aus ungerechtfertigter Bereicherung, Auftrag und Geschäftsführung ohne Auftrag (Lützenkirchen MDR 01, 9, 13, BGH NJW 93, 2797 [BGH 17.06.1993 - IX ZR 206/92]), auch für vorsätzliche Schädigungen mit Ausnahme des § 826 BGB (vgl BGH NJW 01, 2253 [BGH 27.04.2001 - LwZR 6/00]). Erforderlich ist lediglich, dass es sich auch bei diesen Ersatzansprüchen des Vermieters stets um solche wegen einer Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache (auch bei wirtschaftlichem Totalschaden der Mietsache, Ddorf ZMR 06, 276 [OLG Düsseldorf 27.09.2005 - I-24 U 9/05]; vgl auch BGH ZMR 06, 754 [BGH 23.05.2006 - VI ZR 259/04] für stark zerstörtes Mietobjekt, BGH ZMR 10, 932 [BGH 23.06.2010 - XII ZR 52/08]; zu § 539 II vgl Ddorf ZMR 06, 923 [OLG Düsseldorf 19.05.2005 - I-10 U 196/04]) handelt, dass sie aus dem selben Lebenssachverhalt hergeleitet werden (München ZMR 97, 178) und dass sie auf einem Zustand beruhen, der bereits vor Rückgabe der Sache entstanden ist oder vorhersehbar ist (Schlesw WuM 96, 220 [OLG Schleswig 01.11.1995 - 4 U 3/95]). Andere Ansprüche des Vermieters wie zB Erfüllungsansprüche, der Ersatz von Personenschäden oder der Ersatzanspruch wegen vollständiger Zerstörung der Mietsache werden nicht erfasst (BGH ZMR 10, 932 [BGH 23.06.2010 - XII ZR 52/08]) oder Ansprüche einer WEG gegen den Mieter (BGH NZM 11, 639 [BGH 29.06.2011 - VIII ZR 349/10]) bzw des Vermieters gegen Dritte (Peters 10 Jahre Miet-RRefG, S. 359). Hier gelten die §§ 194 ff. Dasselbe gilt für den Ausgleichsanspruch des Gebäudeversicherers gegen den Haftpflichtversicherer des Mieters (BGH ZMR 10, 515 [BGH 27.01.2010 - IV ZR 129/09]).


Von § 548 umfasst sind auch Ansprüche, die mit den dort genannten Ansprüchen in Zusammenhang stehen, zB Ansprüche wegen Schäden, die nicht an der Mietsache selbst entstanden sind (krit Eckert 10 Jahre Miet-RRefG S. 329), aber in dem Schaden an der Mietsache ihre Ursache haben oder Ansprüche auf Auskunft und Rechnungslegung hinsichtlich erhaltener Versicherungsleistungen (Ddorf ZMR 90, 273).

§ 548 umfasst insb auch den Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen (krit Eckert 10 Jahre MietRRefG S. 328; generell zu Erfüllungsansprüchen Feuerlein WuM 08, 385) bzw die Ersatzansprüche wegen unterlassener oder mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen (vgl Riecke/Mack Rz 444, Kandelhard NJW 02, 3292 und KG WuM 97, 32, 34). § 548 gilt auch für den Geldausgleichanspruch, der beim vermieterseitigen Umbau der Mieträume an die Stelle des Schadenersatzanspruchs wegen unterlassener Schönheitsreparaturen tritt (LG Duisburg ZMR 97, 82); ebenso Ansprüche des Vermieters auf Ersatz von Mietausfall aufgrund vom Mieter verursachter Schäden an der Mietsache bzw aufgrund der Durchführung von Schönheitsreparaturen (BGH ZMR 98, 209); die Ansprüche auf Erstattung von Renovierungskosten sowie auf Ersatz der Kosten eines Schadensgutachtens.

Über die Vertragsparteien hinaus greift § 548 zB ein: Für Ansprüche des Hauptvermieters gegen einen Untermieter (BGH NJW 97, 1983 [BGH 21.03.1997 - V ZR 217/95]), jedenfalls soweit der Eigentümer die Untervermietung gestattet hat; für Ansprüche gegen Dritte, die in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen sind; für Schadenersatzansprüche, die der Vermieter aus abgetretenem Recht des Eigentümers geltend macht; bei enger wirtschaftlicher Verflechtung von nichtvermietendem Eigentümer und Vermieter (BGH ZMR 92, 138); für einen Beseitigungsanspruch gegen den Mieter, wenn ein Dritter mit Gestattung des Vermieters das Grundstück genutzt hat (vgl BGH NJW 97, 1983, 1984 [BGH 21.03.1997 - V ZR 217/95] mwN); für einen Anspruch des Untermieters gegen den Hauptvermieter auf Verwendungsersatz (BGH NJW 86, 254).

§ 548 erfasst Ansprüche wegen Verschlechterungen oder Veränderungen, nicht aber wegen Zerstörung oder Totalverlust mitvermieteter Sachen oder von Zubehör (§ 97), auch wenn sie nicht im Eigentum des Vermieters stehen. Unanwendbar ist die Vorschrift bei Nichtrückgabe mitvermieteten Zubehörs oder bei Ungewissheit über dessen Verbleib (Bub/Treier/Gramlich VI Rz 19).

Damit wäre, wenn das Vertragsverhältnis mit Ihnen wirksam beendet worden wäre, diese Frist zu beachten. Ihre Töchter hätten dann die Wohnung so übernommen, wie sie war.
Dann wäre weiter zu prüfen, ob Ihre Töchter gegebenenfalls die Einbauten nebst der Verpflichtung zum Rückbau mit übernommen hätten.
In diesem Falle wären sie zur Entfernung leider verpflichtet.
Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, muss der Mieter grundsätzlich auf eigene Kosten beseitigen und den früheren Zustand wieder herstellen (BGH NJW 1981, 2564 [BGH 08.07.1981 - VIII ZR 326/80]; BGH NJW 1988, 2665 [BGH 11.05.1988 - VIII ZR 96/87]). Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Einrichtung vom Vormieter übernommen hat (LG Berlin MDR 1987, 234 [LG Berlin 19.09.1986 - 64 S 111/86]; OLG Hamburg ZMR 1990, 341).

Bauliche Veränderungen seitens des Mieters sind grundsätzlich zu beseitigen, wobei es auf die hierbei entstehenden Kosten regelmäßig nicht ankommt (KG GE 2003, 46; LG Berlin MDR 1987, 234 [LG Berlin 19.09.1986 - 64 S 111/86]). Dies bezieht auch die Errichtung von Gebäuden durch den Mieter ein (BGH NJW 1966, 1409). Gleiches gilt für bauliche Veränderungen im Zuge eines behindertengerechten Wohnens, was sich aus § 554a Abs. 2 Satz 1 BGB ergibt (Blank/Börstinghaus/Blank § 554a BGB Rn. 19). Die Verpflichtung zur Beseitigung baulicher Veränderungen gilt selbst dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung erteilt hat (BGH NZM 1999, 478 [BGH 17.03.1999 - XII ZR 101/97]; OLG Köln ZMR 1998, 699). Grundsätzlich, wenn keine weiteren Anhaltspunkte vorliegen, bezieht sich eine Zustimmung des Vermieters nur auf die Dauer der Mietzeit. Eine Zustimmung des Vermieters für auf Dauer angelegte Baumaßnahmen soll regelmäßig einen Verzicht auf das Recht zur Beseitigung beinhalten (OLG Frankfurt/M. WuM 1992, 54; LG Potsdam WuM 1997, 621). Dies soll wiederum nicht gelten, wenn es sich um eine ungewöhnliche Baumaßnahme (LG Berlin GE 2001, 1604) oder eine bauordnungswidrige Maßnahme handelt (AG Warendorf WuM 2001, 488). Bauliche Veränderungen in den neuen Bundesländern, die der Mieter nach dem ZGB der DDR und zeitlich vor dem 03.10.1990 vorgenommen hat, sind von der Rückbaupflicht ausgenommen (BGH NZM 1999, 478 [BGH 17.03.1999 - XII ZR 101/97]; BGH NZM 1999, 679).

Die Beseitigungspflicht des Mieters entfällt, wenn die Änderungen erforderlich waren, um die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu versetzen oder die Räume so umgebaut werden, dass die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nutzlos wäre (BGHZ 96, 141; OLG Düsseldorf ZMR 1990, 218; LG Köln WuM 1995, 654).

Damit bestünde aber die Verpflichtung auch hinsichtlich der Fliesen dem Grunde nach schon.

Ein Schreiben, das eine Kulanzlösung zum Ziel hat, wäre sicherlich hilfreich.



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