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Altes Gebäude für gemeinnützigen Verein


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 25.10.2014

Frage:

Ich bin Eigentümerin zweier älterer Gebäude. Diese möchte ich einem gemeinnützigen Verein zur günstigen Miete anbieten. Der Verein will für sozial Benachteiligte im Mehrgenerationen-Verband barrierefreien Wohnraum schaffen. Dies erfolgt größtenteils aus Spendengeldern. Bei einer Anmietung muss der Verein (z.B. auf 99 Jahre) abgesichert sein, dass seine Investitionen nachhaltig genutzt werden können. Die günstige Miete, die ich von dem Verein erhalten werde, könnte, je nach Belegung der Wohneinheiten, gestaffelt werden. Sie muss aber dennoch in der Nähe der ortsüblichen Mietpreise angesetzt werden, damit das Finanzamt meine steuerlich absetzbaren Investitionskosten auch als solche anerkennt.

Ist eine solche Konstellation vertraglich realisierbar?

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Antwort:

Sie haben sich an mich gewandt, weil Sie an einen Verein 2 Ihrer Immobilien vermieten wollen.
Der Verein selbst will hier erhebliche Investitionen tätigen. Daher sollte dieser entsprechend abgesichert sein.

Sie selbst wollen einen annähernd ortsüblichen Mietzins realisieren.

Sie fragen nun nach den rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten.

Dabei ist zunächst zu beachten, dass der Verein dann seinerseits den Wohnraum an die Mieter im Mehrgenerationenhaus vermietet.
Ansonsten hätten Sie ja das Belegungsrisiko auf Ihrer Seite.

Ich möchte Ihnen daher zu folgendem Vorgehen raten:
Sie vermieten die Immobilien so wie sie sind, direkt an den Verein. Vertragspartner sind daher Sie auf der einen Seite und der Verein auf der anderen Seite. Sie erhalten einen entsprechenden Mietzins vom Verein. Dieser Mietzins wird berechnet auf der Basis dessen, was a) entweder schon an Substanz vorhanden ist oder b) nach dem Umbau in das Mehrgenerationenprojekt an Wohnraum vorhanden sein kann.
Damit orientieren Sie sich dann an der ortsüblichen Miete.
Als Laufzeit würde ich Ihnen empfehlen, einen einfachen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit zu schließen. Die Idee mit den 99 Jahren ist vom Grunde her zwar gut gedacht, andererseits ist hier § 544 BGB zu beachten:
„§ 544 BGB – Vertrag über mehr als 30 Jahre

1Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. 2Die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden ist.“
§ 544 wurde durch das MRRG eingefügt, ist seit 1.9.01 in Kraft und entspricht inhaltlich § 567 aF; daher existiert keine Übergangsregelung (aA Hamm ZMR 02, 196). Die Vorschrift dient dem Ausschluss von Erbmiete bzw ähnlichen Vertragsverhältnissen (BGH ZMR 94, 457) zur Erhaltung der dem Mietvertrag immanenten zeitlichen Begrenzung und gilt für alle Mietverhältnisse sowie über § 581 II für Pacht, ferner für miet- und pachtähnliche Verträge (Bub/Treier/Grapentin IV Rz 222). Wegen des vorstehenden Normzwecks ist § 544 zwingendes Recht (BGH NJW 04, 1523 [BGH 27.11.2003 - IX ZR 76/00]). § 544 gilt auch für Vorverträge (Staud/Emmerich § 544 Rz 2; MüKo/Bieber § 544 Rz 2).

Unter 1 fällt auch ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit, wenn für eine bzw beide Parteien ein Kündigungsausschluss für längere Zeit als 30 Jahre vereinbart ist (Frankf NZM 99, 419; Hamm NZM 99, 753 [OLG Hamm 11.06.1999 - 30 U 238/98]) sowie ein befristeter Vertrag, wenn das Ereignis möglicherweise erst nach Ablauf von 30 Jahren eintritt (Ddorf ZMR 02, 189 [OLG Düsseldorf 06.07.2001 - 24 U 214/00]; Hambg ZMR 98, 28 [OLG Hamburg 29.05.1996 - 4 U 47/96]; Hamm NZM 99, 753 [OLG Hamm 11.06.1999 - 30 U 238/98]). § 544 gilt jedoch nicht, wenn die Kündigung zwar durch wirtschaftliche Nachteile (zB Entschädigungspflicht) erschwert ist, rechtlich aber möglich bleibt (Erman/Jendrek § 544 Rz 3; aA MüKo/Bieber § 544 Rz 5). Ausnahmsweise kann hier allerdings eine Umgehung vorliegen. Kein Mietvertrag über mehr als 30 Jahre ist ein für einen kürzeren Zeitraum geschlossener Vertrag, der eine Option zur Verlängerung auf insgesamt mehr als 30 Jahre enthält (vgl Hamm NZM 02, 218 [OLG Karlsruhe 28.12.2001 - 17 U 176/00]; aA MüKo/Bieber § 544 Rz 4). Wird die 30-Jahres-Frist infolge einer Vertragsverlängerung überschritten, so beginnt die Frist erst dann und nicht schon ab dem ursprünglichen Vertragsschluss zu laufen (BGH NJW 04, 1523 [BGH 27.11.2003 - IX ZR 76/00]).

Das Kündigungsrecht für beide Parteien besteht erstmals nach 30 Jahren. Nach dem Wortlaut ist Fristbeginn nicht schon der Vertragsschluss, sondern erst die Überlassung der Mietsache (Erman/Jendrek § 544 Rz 2; MüKo/Bieber § 544 Rz 7). Bei nachträglichem Abschluss eines neuen Vertrages oder eines Vertrages mit längerer Bindungsdauer beginnt die Frist mit Wirksamwerden des späteren Vertrages zu laufen (BGH NJW 96, 2028 [BGH 17.04.1996 - XII ZR 168/94]; Hamm ZMR 02, 196). Geht die Kündigung vor Ablauf der 30 Jahresfrist zu, ist sie unwirksam (Hamm ZMR 97, 182, 184). Andererseits muss die Kündigung nicht zum erstzulässigen Zeitpunkt erfolgen (BGH NJW-RR 92, 780 [BGH 20.02.1992 - III ZR 193/90]). Bei Wohnraummiete muss bei Kündigung des Vermieters gem §§ 573d I, 575a I ein berechtigtes Interesse vorliegen (Palandt/Weidenkaff § 544 Rz 6).

Von daher möchte ich zu einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit raten wollen.

Hier ist nun zu beachten, dass die Mieter dann erhebliche Aufwendungen in Um- und Ausbauten machen.
Hier wäre daran zu denken, dass diese Aufwendungen über einen bestimmten Zeitraum abgeschrieben werden. Im Falle einer Beendigung des Mietverhältnisses wäre dann zu bestimmen dass Sie keinen Rückbau verlangen und gegebenenfalls eine Entschädigung für die Restlaufzeit bezahlen.
Wenn Sie also zum Beispiel Einbauten im Wert von EUR 100.000,00 haben und diese über 20 Jahre abschreiben wollen dann wären bei einer Beendigung nach 15 Jahren EUR 25.000,00 zu erstatten, da dreiviertel der Zeit bereits vorüber sind. Gegebenenfalls könnten Sie auch längere Zeiträume aufnehmen.

Als weiteren Punkt wäre dann zu benennen, dass keine Erstattung anfällt, wenn der Verein kündigt, ohne dass ihm ein wichtiger Grund, der im Verschulden auf Ihrer Seite zu suchen ist, zur Seite steht. Sollte der Verein also nach 10 Jahren ein anderes Objekt in Aussicht haben könnte er nicht 50.000 aus dem obigen Beispiel ziehen. Wenn Sie allerdings Ihren Vermieterpflichten nicht nachkommen und Sie so einen Grund zur Kündigung geben, müssten Sie bezahlen.

Ein weiterer Punkt wäre, dass Sie vertraglich dann auch nicht in jedem Falle bezahlen müssen, wenn Sie kündigen. Hier wären die Punkte: Verzug von Mietzahlungen, Insolvenz des Vereins, Auflösung des Vereins, sonstige wichtige Gründe zu nennen.
Um den Verein aber abzusichern, müsste insofern wohl mit aufgenommen werden, dass, wenn Sie wegen Eigenbedarf oder wegen wirtschaftlicher Verwertung kündigen wollen, zu bezahlen haben.
Zu denken wäre dann auch noch an eine Kappungsgrenze der Wirtschaftlichkeit, um Sie nicht der Gefahr zu hoher Zahlungen auszusetzen.

Ich möchte aber auf alle Fälle hier Ihr Interesse und Ihren Sinn dafür schärfen, dass Sie Ihr Vermögen zur Verfügung stellen und dafür auch gutes Geld erwarten können.

Die Absicherung der Gegenseite ist zwar zunächst deren Problem, wenn Sie hier entgegen kommen wollen, müssen Sie sehen, dass die Welt sich weiter dreht, bei Vereinen nie gesagt werden kann, wie lange sie existieren, ob es Querelen in der Vorstandsschaft gibt, unter Umständen die Wirtschaft nicht so läuft wie erhofft, die Risiken wie Insolvenzen ebenso da sind wie die Zwangsvollstreckung in deren Mietzinsforderungen etc.
Die Risiken, die von der Gegenseite ausgehen können, müssen bedacht sein und dann in den Vertrag gegossen. Dann können entsprechende Ausstiegsklauseln aus dem Vertrag auf unbestimmte Zeit problemlos eingefügt werden.
Weiteres könnte in genauer Kenntnis der Rahmenbedingungen in einen entsprechenden Vertrag geregelt werden.
Richtigerweise haben Sie die Regelung im Einkommensteuergesetz angesprochen und gesehen, wonach teilweise kostenfreie Überlassung von Wohnraum im Ergebnis dann schädlich für die Absetzbarkeit von Werbungskosten im Rahmen von Investitionen ist.




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