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Vermieter will in seine eigene Wohnung ziehen

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 22.10.2014

Frage:

Kündigung wegen Eigenbedarf

Ich möchte meine Eigentumswohnung wieder selbst bewohnen und daher meiner Mieterin kündigen.

Bitte beurteilen Sie, ob das unten formulierte Schreiben juristisch einwandfrei ist bzw. möchte ich Sie um entsprechende Korrekturen bitten sowie einer Beurteilung, ob die aufgeführten Gründe stichhaltig sind und eine Kündigung rechtfertigen bzw. ggf. vor Gericht Bestand hätten.

Hier vorab einige Informationen:
- die Eigentumswohnung (60 qm) wurde von mir 2005 erworben und bis zum 30.11.2011 selbst bewohnt
- die Wohnung wird nur von einer Mieterin genutzt
Der Mietvertrag enthält folgende relevante Paragraphen:
§ 4: Mietdauer: der Mietvertrag beginnt am 01.12.2011 und läuft auf unbestimmte Zeit. Das Recht zur Kündigung bestimmt sich nach den gesetzlichen Vorschriften.
§11 Kündigung:
1. Auf die Kündigung des Mietvertrages finden die Vorschriften der §§ 573 ff BGB Anwendung.
Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen
2. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. Die entsprechende Vorschrift des § 545 BGB findet insoweit keine Anwendung
Anmerkung: Der MV enthält eine salvatorische Klausel

Das Kündigungsschreiben:

Kündigung Ihrer Wohnung

Sehr geehrte Frau Rausch,

hiermit kündige ich den mit Ihnen geschlossenen Mietvertrag vom 28.10.2011 über die Wohnung aufgrund von Eigenbedarf fristgemäß zum 31.01.2014. Rein vorsorglich erkläre ich zusätzlich die Kündigung zum nächsten zulässigen Termin.
Ich mache folgendes berechtigtes Interesse geltend:

Die von mir jetzt bewohnte Mietwohnung hat eine Gesamtgröße von 35 qm und war von mir als Übergangswohnung angedacht. Das Gebäude ist aus den 60er Jahren und die Wohnung, ohne grundlegende Renovierungen, entsprechend hellhörig, was wiederholt zu Konflikten mit Nachbarn geführt hat. Dies heißt, das ich durch die räumliche Enge und nachbarschaftliche Konflikte mich in der Wohnung nie richtig wohl gefühlt habe. Bedingt durch die Aufgabe meines Cafés bin ich seelisch angeschlagen und möchte daher in meine Eigentumswohnung zurück. Der Wunsch zur Rückkehr in meine Wohnung wird von einem mich behandelnden Psychologen unterstützt.

Auszug aus einem Musterschreiben. Frage: Sollte der Text auch mit hinein?

Wir weisen Sie darauf hin, dass Sie gemäß § 574 BGB schriftlich Ihren Widerspruch gegen die Kündigung erklären und die Fortsetzung des Mietverhältnisses im Sinne des § 574 a BGB verlangen können, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung unserer berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist.

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Antwort:

Die Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung. Um ihre Wirksamkeit entfalten zu können, muss sie vom richtigen Absender dem richtigen Adressaten in der richtigen Form mit dem richtigen Inhalt zugehen. Neben diesen allgemeinen wichtigen Formalien einer Kündigung sind bei der Eigenbedarfskündigung inhaltlich zusätzliche Anforderungen an das Kündigungsschreiben zu stellen:

Bei der Begründung der Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter im Kündigungsschreiben einen konkreten Sachverhalt vortragen, insbesondere für welche Person der Eigenbedarf geltend gemacht wird (Angabe von Name, Alter, Anschrift) und den konkreten Lebensvorgang (woraus ergibt sich das berechtigte Interesse dieser Person an der Erlangung der Wohnung. Dies haben Sie gut dargelegt. Ich empfehle die gesundheitlichen Gründe stärker herauszustellen. Insbesondere sollten Sie betonen, dass die Rückkehr gesundheitlich notwendig ist und dass es eine ärztliche Empfehlung hierzu gibt. Ihre Formulierung „Der Wunsch zur Rückkehr in meine Wohnung wird von einem mich behandelnden Psychologen unterstützt“ ist zu schwach. Es ist besser zu formulieren: Mein Arzt empfiehlt aus medizinischen Gründen die Rückkehr in meine Wohnung.

Ich empfehle Ihnen weiter die Widerspruchserklärung gem. § 545 BGB im Kündigungsschreiben zu wiederholen. Dies ist zwar nicht notwendig, da dies bereits im Mietvertrag so vereinbart wurde. Es verstärkt aber die ursprüngliche Widerrufserklärung.

Sie sollten auch den im Musterschreiben empfohlenen Hinweis zum Widerspruch aufnehmen. Der Hinweis ist zwar keine zwingende Voraussetzung der Eigenbedarfskündigung, kann aber einem Fortsetzungsverlangen des Mieters unterlaufen. Ein Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses ohne Rücksicht auf die sachliche Begründetheit des Widerspruchs ablehnen, wenn der Mieter den Widerspruch nicht spätestens 2 Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter gegenüber erklärt hat; § 574b Abs. 2 BGB. Dies gilt aber nur, wenn der Vermieter den Mieter auf die Form und die Frist des Widerspruchs rechtzeitig hingewiesen hat. Wird der Hinweis versäumt, kann der Mieter überdies seinen Widerspruch noch im ersten Termin eines Räumungsrechtsstreites erklären.



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