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Keine Abschlagszahlung des Vermieter nach Renovierung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 21.10.2014

Frage:

Ich habe mein Mietverhältnis zum 31.12.2014 gekündigt und Anfang des Jahres einige Maßnahmen zur Wertsteigerung eingebracht, wie z.B. neues Laminat, neue Küchenfronten, Glasduschwand, Vinylboden etc. Zudem war die Wohnung bei Einzug am 01.04.2008 runtergewohnt und Laminat wurde gestellt, aber verlegen mussten wir selbst.

Insgesamt belaufen sich die Investitionen auf ca. 2300,- €. Nachdem ich die Vermieter nach einen Abschlag (1.150€) gefragt habe, haben Sie diesen abgelehnt mit der Begründung, dass ich froh sein könne, dass ich die Wohnung nicht in den Urzustand zurückbringen muss und sie nichts zahlen.

Der neue Mieter wäre zwar bereit einen Abschlag zu zahlen, in seinem gerade erst abgeschlossenen Mietvertrag steht aber die Klausel "Die Wohnung wird gemietet wie besichtigt." Da ich den neuen Mieter ungern in die Situation reinziehen möchte, würde ich jetzt gerne wissen, wie ich rechtlich gegen die Vermieter agieren kann, ohne dass der neue Mietvertrag nichtig wird.

Zusammengefasst: Die Vermieter zahlen keinen Abschlag, die Renovierungen sind im Mietvertrag mit dem neuen Mieter aber verankert.

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Antwort:

Sie haben sich in Ihrer mietrechtlichen Angelegenheit an mich gewandt. Es geht darum, dass Sie wertsteigernde Maßnahmen vorgenommen haben. Der Vermieter möchte aber nun die Hälfte der von Ihnen getragenen Kosten nicht übernehmen.
Hierzu kann ich Ihnen folgendes sagen:
Grundsätzlich müssen Sie bei der Räumung nachstehende Hinweise beachten.
Sie sind eigentlich nur verpflichtet, die Mietsache in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich zur Zeit der Beendigung des Mietverhältnisses befindet (BGH NJW 1983, 1049 [BGH 10.01.1983 - VIII ZR 304/81]; BGH NZM 2002, 913 [BGH 10.07.2002 - XII ZR 107/99]).
Der Vermieter kann deshalb die Rücknahme nicht mit dem Argument verweigern, dass die Mietsache ihm in einem nicht ordnungsgemäßen Zustand angeboten wird (BGH WuM 1974, 260; BGH NJW 1983, 1049 [BGH 10.01.1983 - VIII ZR 304/81]). Die Rückgabe wird auch dann erfüllt, wenn der Mieter die Mietsache in verändertem oder schlechtem Zustand zurückgibt, Einrichtungen oder bauliche Änderungen nicht entfernt bzw. beseitigt (BGH NJW 1988, 2665 [BGH 11.05.1988 - VIII ZR 96/87]). Es ist auch hier zu unterscheiden zwischen der Nichterfüllung der Rückgabepflicht und der Schlechterfüllung der Rückgabepflicht, die ggf. Schadensersatzansprüche des Vermieters auslöst.

Der Mieter muss die Mietsache, sofern er auf den Zustand der Mietsache abstellt, entsprechend den vertraglich vereinbarten Verpflichtungen übergeben. Ohne ausdrückliche Vereinbarung schuldet der Mieter lediglich einen ordnungsgemäßen Zustand. Die Mieträume muss der Mieter in sauberem Zustand zurückgeben. Aufgrund der dem Mieter während der Mietzeit in der Mietsache obliegenden Obhutspflicht aus § 241 Abs. 2 BGB, ist der Mieter während der Mietzeit verpflichtet, die Mietsache so zu pflegen, wie es für einen ordnungsgemäßen Gebrauch notwendig ist.
Insbesondere muss der Mieter dafür sorgen, dass die Räume frei von Ungeziefer sind und sanitäre Einrichtungen, Fenster und Fußböden nicht durch Staub und Schmutz beschädigt werden. Es genügt für die Erfüllung der Reinigungspflicht, die auch während des laufenden Mietverhältnisses gilt, dass der allmählich anfallende Schmutz beseitigt wird (Schmidt-Futterer/Streyl § 546 BGB Rn. 49). Der Begriff »besenreine Rückgabe« bedeutet im Wortsinn lediglich die Beseitigung grober Verschmutzungen (BGH ZMR 2006, 843 [BGH 28.06.2006 - VIII ZR 124/05]). Die Räume sind zu fegen bzw. zu saugen (BGH ZMR 2009, 267 [BGH 08.10.2008 - XII ZR 15/07]). Fenster müssen nicht geputzt werden (BGH ZMR 2006, 843 [BGH 28.06.2006 - VIII ZR 124/05]). Heizkörper, Fensterrahmen, Türen und Sanitäranlagen sind abzuwischen (OLG Düsseldorf ZMR 2010, 356).
Bei Ihnen ist es nun eben so, dass Sie Sachen wertsteigernd eingebracht haben.
Bei der Beurteilung des Zustandes der Mietsache ist § 538 BGB maßgeblich (Schmidt-Futterer/Streyl § 546 BGB Rn. 67). Demzufolge sind Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Diese müssen daher vor der Rückgabe nicht beseitigt werden (OLG Düsseldorf ZMR 2004, 573).
Grundsätzlich gilt, dass im Falle eines beschädigten Zustandes der Mieter beweisen muss, dass er den Schaden nicht zu vertreten hat, sofern die schadenauslösende Handlung in dem durch den Mieter gebrauchten Bereich stattgefunden hat (BGH NJW 1994, 2019). Soweit § 538 BGB nicht zugunsten des Mieters eingreift, ist der ordnungsgemäße Zustand wieder herzustellen.

Grundsätzlich schuldet der Mieter keine Schönheitsreparaturen, da nach der Bestimmung des § 535 Satz 2 BGB der Vermieter verpflichtet ist, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Damit der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Ansprüche wegen Schönheitsreparaturen stellen kann, setzt dies stets voraus, dass er diese wirksam auf den Mieter übertragen hat. Aufgrund einer gewandelten Rechtsprechung des BGH sind in der Vergangenheit zahlreiche, weit verbreitete und übliche Klauseln unwirksam geworden. In diesem Zusammenhang darf nur auf die Rechtsprechung zu »starren Fristen« (BGH ZMR 2004, 736 [BGH 23.06.2004 - VIII ZR 361/03] seither ständige Rechtsprechung) und »starren Kostenquotenklauseln« (BGH ZMR 2006, 28 [BGH 21.09.2005 - XII ZR 256/03]) verwiesen werden. Selbst wenn entsprechende Klauseln »weich« formuliert sind, so müssen diese transparent bleiben (BGH Urteil v. 26.09.2007 ? VIII ZR 143/06).
Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, muss der Mieter grundsätzlich auf eigene Kosten beseitigen und den früheren Zustand wieder herstellen (BGH NJW 1981, 2564 [BGH 08.07.1981 - VIII ZR 326/80]; BGH NJW 1988, 2665 [BGH 11.05.1988 - VIII ZR 96/87]). Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Einrichtung vom Vormieter übernommen hat (LG Berlin MDR 1987, 234 [LG Berlin 19.09.1986 - 64 S 111/86]; OLG Hamburg ZMR 1990, 341).
Daraus folgt nun für Sie die Verpflichtung, die von Ihnen eingebrachten Sachen tatsächlich entfernen zu müssen, wenn es denn verlangt werden sollte. Denn die zuletzt zitierte Rechtsprechung zur Übernahme vom Vormieter ist soweit eindeutig.
Ein Anspruch auf hälftige Übernahme der Kosten besteht aber nicht.

Ich möchte noch einen Überblick über die Rechtsprechung zu den baulichen Veränderungen, zu denen auch das Verlegen von Laminat und die weiteren von Ihnen genannten Maßnahmen gehören, geben:
Bauliche Veränderungen seitens des Mieters sind grundsätzlich zu beseitigen, wobei es auf die hierbei entstehenden Kosten regelmäßig nicht ankommt (KG GE 2003, 46; LG Berlin MDR 1987, 234 [LG Berlin 19.09.1986 - 64 S 111/86]). Dies bezieht auch die Errichtung von Gebäuden durch den Mieter ein (BGH NJW 1966, 1409). Gleiches gilt für bauliche Veränderungen im Zuge eines behindertengerechten Wohnens, was sich aus § 554a Abs. 2 Satz 1 BGB ergibt (Blank/Börstinghaus/Blank § 554a BGB Rn. 19). Die Verpflichtung zur Beseitigung baulicher Veränderungen gilt selbst dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung erteilt hat (BGH NZM 1999, 478 [BGH 17.03.1999 - XII ZR 101/97]; OLG Köln ZMR 1998, 699). Grundsätzlich, wenn keine weiteren Anhaltspunkte vorliegen, bezieht sich eine Zustimmung des Vermieters nur auf die Dauer der Mietzeit. Eine Zustimmung des Vermieters für auf Dauer angelegte Baumaßnahmen soll regelmäßig einen Verzicht auf das Recht zur Beseitigung beinhalten (OLG Frankfurt/M. WuM 1992, 54; LG Potsdam WuM 1997, 621). Dies soll wiederum nicht gelten, wenn es sich um eine ungewöhnliche Baumaßnahme (LG Berlin GE 2001, 1604) oder eine bauordnungswidrige Maßnahme handelt (AG Warendorf WuM 2001, 488). Bauliche Veränderungen in den neuen Bundesländern, die der Mieter nach dem ZGB der DDR und zeitlich vor dem 03.10.1990 vorgenommen hat, sind von der Rückbaupflicht ausgenommen (BGH NZM 1999, 478 [BGH 17.03.1999 - XII ZR 101/97]; BGH NZM 1999, 679).
Daraus folgt nun, dass das Kostenargument eben auch nicht ziehen kann. Selbst nutzvolle Veränderungen muss der Vermieter nicht weiter dulden wenn er nicht will.

Wenn er aber die Veränderungen weite nutzen will, muss er keinen Kostenersatz leisten.

Im Gegenzuge ist es aber so, dass Ihr Vermieter dem Nachmieter nun die Wohnung in dem Zustand, in der sie sich jetzt befindet, versprochen hat. Der Mietvertrag mit dem Nachmieter ist insoweit eindeutig.
Sie haben hier nun die bequeme Situation, dass dieser Vertrag des Nachmieters Sie überhaupt nichts angeht.
Sie können daher Ihrem Vermieter sagen, dass Sie, so er sich nicht beteiligt, Sie die baulichen Veränderungen rückbauen und auch das Laminat entfernen werden. Dazu sind Sie – wie anhand der Rechtsprechung gezeigt – nicht nur berechtigt sondern auch verpflichtet.
Der Vermieter hätte dann das Problem, dass er die Wohnung aufwändig renovieren müsste. Wenn er sich darauf einließe, hätte er vermutlich noch höhere Kosten zu tragen.
Das Argument, dass Sie ja mit den Rückbauten auch nichts anfangen können, zieht nicht – damit wird er aller Voraussicht nach kommen. Er hat als einziger ein Interesse an den Einbauten, wenn er sie aber nicht bezahlen will, hat er auch keinen Anspruch darauf, dass er sie bekommt.

Kurzgefasst: Im Streitfalle könnten Sie kein Geld verlangen, aber er könnte nichts dagegen machen, wenn die von Ihnen vorgenommenen Wertsteigerungen bei der Wohnungsübergabe nicht mehr da sind. Wenn er ein Problem mit dem neuen Mietvertrag haben wird, ist das nicht Ihr Problem.
Das dürfte ihn gefügiger machen.



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