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Hausverwalter kann auf der Eigentümerversammlung abberufen werden

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 29.09.2014

Frage:

Wir sind seit 2013 Mitglied einer Wohneigentümer Gemeinschaft in Wiesbaden in einem Mehrfamilienhaus von 6 Wohnungen. Dabei gehören uns 2 Wohnungen, 1 EG Wohnung, die wir vermieten und eine Penthouse Wohnung, in der wir selber leben.

Die EG Wohnung wurde im Mai 2013, die Penthouse Wohnung im August 2013 bezogen. Eine 3. Wohnung wurde von einem weiteren Miteigentümer gekauft und vermietet. Die restlichen Wohnungen gehören der Bauträgerin und Ihrem Lebensgefährten.


Die 3 Wohnungen der Bauträgerin machen 52 % des Stimmrechtes in der Eigentümer Versammlung aus.


Die Hausverwaltung soll laut Vertrag von der Bauträgerin ausgeübt werden, dasselbe gilt für die Ausführung des Hausmeister Dienstes.


Soweit die Ausgangslage.
Jetzt die Fakten der bisherigen Leistungen der Bauträgerin nach Bezug:
1. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums wird bis heute von uns und dem anderen Miteigentümer verweigert, weil die durch TÜV Beauftragten Mängel bis heute noch nicht beseitigt wurden und keinerlei Dokumentation, wie vertraglich vereinbart, vorgelegt wurde .
2. Bisher wurde erst 1 Eigentümer Versammlung auf Grund unserer gerichtlich erwirkten Einladung hin durchgeführt. Die Beschlüsse dieser Versammlung wurden aber bis heute nicht durch die Hausverwaltung erledigt, noch nicht einmal ein Protokoll wurde trotz Aufforderung bis jetzt vorgelegt.
3. Bis jetzt wurde noch keine Jahresabrechnung der Gemeinschaftskosten für 2013 gestellt.
4. Bisher gibt es noch keinen verbindlichen Wirtschaftsplan. Bei der Eigentümer Versammlung wurde zwar ein Plan vorgelegt, dieser war uns aber nicht schlüssig genug und die daraus folgende Bitte um genauere Detaillierung der Aufstellung dann nicht mehr nachgereicht.
5. Im Prinzip wurden bis heute keinerlei Aufgaben eines Hausverwalters erledigt.
6. Das Gleiche gilt für die Hausmeister Aufgaben, bei denen bis auf einige Flur Reinigungen, die auch noch nicht zufriedenstellend durchgeführt werden, keinerlei Tätigkeiten erfolgen. Die dringendsten Tätigkeiten, wie Mülltonnen Bereitstellung und Hofreinigung, werden von uns selber erledigt.

Frage:
Wie kann erreicht werden, dass trotz unterlegener Stimmrechts Verteilung Hausverwalter und Hausmeister Aufgaben an eine andere Stelle als die der Bauträgerin vergeben werden kann?

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Antwort:

Ihr Verwalter sollte abberufen werden. Dies ist möglich, auch wenn Sie keine Mehrheit auf der Eigentümerversammlung haben.

Generell ist aufgrund eines Beschlusses (gem. § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG) die Abberufung jederzeit möglich, wenn keine bestimmte Zeit vereinbart wurde. Ist eine feste Vertragslaufzeit vereinbart, so endet der Vertrag grundsätzlich mit Zeitablauf ohne dass es eine Kündigung bedarf. Will sich die Gemeinschaft vorher vom Verwalter lösen, bedarf sie eines wichtigen Grundes, um nicht schadensersatzpflichtig zu werden.


Sie können aber auch aufgrund eines Gerichtsurteils die Abberufung des Verwalters gegen die Mehrheit erreichen, wenn Sie dies als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) verlangen und die entsprechenden Gründe darlegen. Hierzu besteht aber i.d.R. nur dann ein Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Versuch, einen Beschluss zu erreichen, gescheitert ist, sei es, dass ein Antrag auf sofortige Abberufung abgelehnt wird oder die Verwalterbestellung verlängert wird durch Weiterbestellung.

Die Ausnahme gegen die Regel liegt unter folgender Voraussetzungen vor: Die Verhinderung einer Wohnungseigentümerversammlung zur Abwahl bzw. ordentlichen Kündigung des Verwaltervertrages ist ein wichtiger Grund (OLG Frankfurt, DWE 1988, 36), ebenso die Überschreitung der Ermessensgrenzen hinsichtlich Zeit und Ort der Versammlung (OLG Hamm, NZM 2001, 297) und die anderthalbjährige Nichteinberufung einer Versammlung (BayObLG, ZMR 1999, 575). Ob eine der drei Möglichkeiten gegeben ist, geht aus dem geschilderten Sachverhalt so genau nicht hervor.

Wenn Sie den Rechtsweg auf Grund der angeführten Rechtssprechung nicht direkt beschreiten können, müßten Sie zunächst wieder über das Gericht eine Einladung zur Eigentümerversammlung erwirken, auf der Sie dann den Antrag auf Abberufung stellen können. Sollten Sie scheitern, können Sie dann den Rechtsweg beschreiten.


Bei der Abwägung eines wichtigen Grundes gegen einen Beschluss über die Verwalterbestellung wird das Gericht berücksichtigen, dass die Mehrheit der Eigentümer trotz Kenntnis von Unstimmigkeiten in der Zusammenarbeit mit dem Verwalter einer Fortsetzung der Verwaltung zugestimmt hat.


Ein wichtiger Grund gegen die Mehrheit wurde unter nachstehenden Voraussetzungen anerkannt:

Für das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist entscheidend, ob das Vertrauensverhältnis zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwalter unter Berücksichtigung aller Umstände, nicht notwendig durch das Verhalten des Verwalters, zerstört ist und der Wohnungseigentümergemeinschaft deshalb nach Treu und Glauben ein Festhalten an der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann. Die Abberufung muss innerhalb angemessener Zeit geschehen, nachdem die Wohnungseigentümer von den belastenden Umständen Kenntnis erlangt haben, länger zurückliegende Tatsachen können allenfalls unterstützend herangezogen werden.

Ich nenne Ihnen Beispiele bisheriger wichtige Gründe aus der Rechtsprechung, welche hier in Betracht kommen können. Bitte überprüfen Sie, ob dies bei Ihnen der Fall ist. Ihre Sachverhaltsschilderung war etwas kurz.

1. Bereich Abrechnung:

Abrechnung/Belege: Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Verwalter einen durch Beschluss verlangten Bericht nicht erstattet und Belege entweder überhaupt nicht (LG Freiburg, NJW 1968, 1973) oder verspätet vorlegt (8 Monate, vgl. BayObLG, Rpfleger 1965, 224). Keine Verspätung soll vorliegen bei 11 Monaten, wenn der Verwalter auf die Heizkostenabrechnung wartet (OLG Brandenburg, NZM 2002, 131). Wiederum ein wichtiger Grund soll vorliegen, wenn eine verspätete Berücksichtigung nicht erklärt (BayObLG, WE 1996, 237) oder nicht in gewünschter Form vorgelegt wird (BayObLG, WE 1986, 65). Die Nichtvorlage der Jahresabrechnung über einen längeren Zeitraum (OLG Köln, WuM 1999, 599), z. B. von 15 Monaten (OLG Karlsruhe, WE 1998, 191) oder zwei Jahren, sowie die Unterlassung der Durchführung von Versammlungen stellen ebenfalls einen wichtigen Grund dar (AG Recklinghausen, DWE 1990, 36).

Ein wichtiger Grund sind auch die wiederholte nicht rechtzeitige Aufstellung der Jahresabrechnung nach BayObLG (NZM 2000, 343; BGH, NJW 2002, 3240) und LG Dortmund (NZM 2000, 684) oder die Nichtvorlage mehrerer Abrechnungen (OLG Düsseldorf, NZM 2002, 487). Ferner soll ein wichtiger Grund auch vorliegen, wenn der Verwalter den mit der Prüfung der Jahresabrechnung beauftragten Wohnungseigentümern die Einsicht in seine Abrechnungsunterlagen verweigert (BayObLG, WE 1991, 358). Mängel einer Abrechnung können aber nicht mehr geltend gemacht werden, wenn diese genehmigt wurde (KG, ZMR 1987, 393).

Nach dem OLG Köln (NJW-RR 1998, 1622) müssen die Mängel der Jahresabrechnung schwerwiegend sein, z. B. bei Verstoß gegen Vereinbarung (hierzu Sauren, WE 1999, 90) und auch subjektiv vor­werfbar. Unvermögen oder mangelnde Bereitschaft des Verwalters nach der dem Gesetz anerkannten Methode abzurechnen stellt einen “wichtigen Grund” dar (OLG Düsseldorf, ZMR 2006, 293). Hat der Verwalter Fehler bei der Jahresabrechnung begangen, dann aber gezeigt, dass er in der Lage diese abzustellen (insbesondere durch nicht angefochtene Jahresabrechnung) führt dies nach OLG Köln zum Entfallen des wichtigen Grundes (WuM 2006, 586).

Für die Gemeinschaftskosten besteht eine Abrechnungspflicht aber erst zum 31.12.2014. Hier hat der Verwalter ein Kalenderjahr Zeit.


2. Bereich Einberufung:

Einberufungsverlangen: Wird dem durch den Verwalter unberechtigt nicht gefolgt, ist dies nach OLG Düsseldorf (ZMR 1998, 449) ein wichtiger Grund, ebenfalls bei außerordentlicher Versammlung (OLG Hamm, WuM 2001, 461).

Haben die Wohnungseigentümer schwerwiegende Vorwürfe mit konkreten Beanstandungen erhoben, die den Verdacht finanzieller Unregelmäßigkeiten des Verwalters begründen, und tritt der Verwalter den Vorwürfen nicht konkret entgegen, so ist den Wohnungseigentümern eine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zuzumuten, wenn dieser es unterlässt, dem Verlangen der Wohnungseigentümer auf Einberufung einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung unverzüglich nachzukommen (OLG Düsseldorf ZMR 2004, 692).

3. Andere Gründe:

Neutralität: Verstößt der Verwalter gegen sie – folgt er z.B. bei der Abrechnung den Vorschlägen des Mehrheitseigentümers – so soll nach OLG Köln (NZM 1999, 126) ein wichtiger Grund vorliegen.

Ein wichtiger Grund ist auch die Herbeiführung der Beschlussunfähigkeit der Versammlung (LG Freiburg NJW 1968, 1973). Die Nichtabhaltung der Versammlung an dem von der Mehrheit gewünschten Werktag kann einen wichtigen Grund darstellen (BayObLG, WE 1986, 65). Nicht jedoch die einmalige Abhaltung der Versammlung an einem 50 – 60 km entfernten, mit der Bahn gut erreichbaren Ort (BayObLG, WE 1992, 236). Bei wiederholten Abhaltungen aber ggf. anders (BayObLG, WE 1994, 274)

Die WEG-Reform hat zu neuen Pflichten des Verwalters geführt. Inwieweit Pflichtverletzungen bei diesen zur Abberufung führen können, sei im Folgenden aufgezeigt:

Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7)

Bekanntlich ist von dem Verwalter eine Beschluss-Sammlung zu führen. Deren Inhalt ist in § 24 Abs. 7 geregelt.

Das Gesetzt sagt ausdrücklich (§ 26 Abs. 1 S. 5):

„Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß führt.“

Damit ist unterstrichen, dass die nicht ordnungsgemäße Führung der Beschluss-Sammlung regelmäßig ein wichtiger Grund sein soll.

So auch das AG München mit folgendem Sachverhalt: wenn erst im Juni 2008 eine Beschluss-Sammlung vorliegt, die erst im Februar 2008 erstellt wurde. Weil diese dann auch von keinem einzigen Beschluss den Wortlaut enthielt, sah das Gericht einen so schwerwiegenden Fehler, dass es die gerichtliche Abberufung des Verwalters verfügte. Hier nutzte dem Verwalter auch der Wille der Mehrheit der Eigentümer nichts.

Das Problem mit der Abnahme ist kein wichtiger Grund. Dies betrifft das Rechtsverhältnis zum Bauträger und nicht zum Verwalter.



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Ich war sehr zufrieden mit der Beratung von Herrn RA Hoffmann, der mir, in einem für mich komplexen Fall, weitergeholfen hat. Ich werde mich wieder an ihn wenden. Herzlichen Dank

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