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Wohnrecht ist steuerpflichtig

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 26.09.2014

Frage:

Wir beide, 80 Jahre alt, haben unser Reihenhaus mit einem im Grundbuch für uns eigetragenen Wohnrecht verkauft.

Ist dieses Wohnrecht einkommensteuerpflichtig?

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Antwort:

Steuerrechtlich gilt derjenige, der in den Genuss eines Wohnrechts kommt, als Vermächtnisnehmer oder Beschenkter. Danach ist das Wohnrecht nicht einkommensteuerpflichtig, unterliegt aber der Erbschafts- und Schenkungssteuer.
Wieviel ein Wohnrecht wert ist, berechnet sich nach § 14 Bewertungsgesetz.

Das Wohnrecht ist viel wert, so sieht es das Finanzamt. Durch das Wohnrecht wird nämlich Miete gespart.
Es kommt nun darauf an, wie lange das Wohnrecht ausgeübt werden kann. Hier werden auf die Sterbetafeln, die vom statistischen Bundesamt veröffentlich werden, verwendet.

Eine aktuelle Tabelle, die von Finanzministerium veröffentlich wurde, finden Sie hier im Internet:
http://is.gd/wGlAvY

Bei der Berechnung muss weiter berücksichtigt werden, dass eine Mietzahlung, die erst in 10 Jahren anfallen würde, nicht mit dem gleichen Wert angesetzt werden kann wie eine Miete, die aktuell zu zahlen wäre.
Deshalb werden künftige Zahlungen abgezinst. Der Fachbegriff hierfür heißt Diskontierung.
Die zukünftigen ersparten Mieten werden somit umso niedriger bewertet, je weiter der Zahlungszeitpunkt in der Zukunft liegt.
Laut Gesetz muss das Finanzamt hierbei einen Zinssatz von 5,5 Prozent ansetzen (§ 14 Bewertungsgesetz).

Den Gesetzestext finden Sie hier:

http://is.gd/aDVd4S

Das Finanzamt berechnet dann den Kapitalwert des Wohnrechts

Dieser Kapitalwert stellt dann den einzustellenden heutigen Wert des Wohnrechtes dar.

Dieser Kapitalwert ist umso niedriger, je älter der Empfänger oder die Empfängerin des Wohnrechts ist. Sie haben mitgeteilt, dass Sie das 80. Lebensjahr bereits vollendet haben. Damit ist das Wohnrecht deutlich weniger wert als wie bei beispielsweise 70jährigen Menschen. Das können Sie aus der bereits angeführten Sterbetafel entnehmen.
Selbstverständlich spielt auch die Höhe der gesparten Miete eine Rolle. Hier zieht das Finanzamt in aller Regel den örtlichen Mietspiegel heran.

In aller Regel liegt der Kapitalwert eines Wohnrechts bei Ehepartnern oder Kindern weit unter dem steuerlichen Freibetrag für Erbschaften oder Schenkungen. Problematisch wird es dagegen bei nicht verheirateten Paaren, bei Geschwistern oder bei nicht näher verwandten Personen.

Hier verlangt das Finanzamt wegen der geringeren Freibeträge beträchtliche Steuern für das Wohnrecht. Und da ein Wohnrecht in aller Regel ins Grundbuch eingetragen wird, erfährt das Finanzamt auf jeden Fall davon.

Den ermittelten Steuerbertrag müssen Sie aber nicht auf einmal entrichten. Gemäß § 23 (1) ErbStG können Sie beim Finanzamt beantragen, dass die Steuern jährlich im Voraus vom Kapitalwert zu entrichten sind. Dabei wird der Steuerbetrag entsprechend § 19 ErStG zugrunde gelegt.
Wenn Sie so verfahren, unterliegt zwar der Gesamtbetrag (Ersparte Jahresmiete mal Verfielfältiger gemäß § 14 BewG) der Steuer; die Steuer wird jedoch solange nicht erhoben, bis die auf den Freibetrag entfallende Steuer ausgeglichen ist.



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