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Instandhaltungsarbeiten müssen in der Eigentümerversammlung abgesprochen werden


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 25.09.2014

Frage:

Ich bin Wohnungseigetümer in einer Eigentümergemeinschaft mit beauftragter Hausverwaltung. Seit März 2013 bestehen gemeldete Schäden am Dach. Bis September 2014 wurden keine Reparaturen ausgeführt, obwohl entsprechende Beschlüsse zur Reparatur gültig beschlossen sind.

Jetzt im September 2014 kam es zu Wartungsmaßnahmen mit Gerüst am Haus. Die Hausverwaltung antwortete mir auf die Anfrage zur dringenden Dachreparatur, dass der Dachdecker z.Z. überlastet ist und die Reparatur erst "im November vor Wintereinbruch" stattfinden soll. Im vegangenem Jahr war es die gleiche Aussage und es kam nicht zur Reparatur.

Um dieses Jahr Schaden von meiner Wohnung und Gebäude abzuwenden, habe ich selbst einen Dachdecker beauftragt, welcher jetzt die Schäden repariert hat. Die Rechnung in Höhe von 1.211,06 € habe ich als Auftraggeber an den Dachdecker bezahlt. Jetzt möchte ich das Geld von der Hausverwaltung aus der Instandhaltungrücklage zurück bezahlt haben, weil der Schaden am Dach das Gemeinschaftseigentum betraf und ich ja auch anteilig in die Instandhaltungsrücklage einbezahlt habe. Die Höhe der Instanshaltungsrücklage beträgt z.Z. solvente 30.000,00 €. Am Geld hat es nicht gelegen, eher um Verweigerung an Reparaturen, um aus unserer Immobilie eine Schrott Immobilie zu machen.


Wie kann ich hier vorgehen, um mein Geld zurück zubekommen?
Meine Idee war, wenn keine Rückzahlung erfolgt, die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage so lange auszusetzen, bis mein Rechnungsbetrag für diese Reparatur ausgeglichen ist. Wäre das rechtens?

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Antwort:

Einen direkten Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft haben Sie leider aus dem WEG nicht. Der richtige Weg wäre gewesen, über die Eigentümerversammlung einen entsprechenden Beschluss herbeizuführen.


Von daher verbietet es sich, die Instandhaltungsrücklage zurückzuhalten. Hiermit würden Sie sich nur unnötige Scherereien einhandeln. Zu prüfen wäre, ob Ihnen ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag zukommen könnte.

Die Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) begründet ein auftragsähnliches gesetzliches Schuldverhältnis. Grundlage der GoA ist eine Tätigkeit einer Person (Geschäftsführer) für eine andere (Geschäftsherr), die weder auf einem Auftrag noch einer sonstigen Berechtigung beruht (BGH VIII ZR 302/07, RZ 18)

Willenserklärungen sind für das Entstehen des gesetzlichen Schuldverhältnisses nicht erforderlich, allerdings soll der natürliche Wille zur Geschäftsübernahme notwendig sein (Palandt/Sprau § 677 Rz 2: Abgrenzung von Gefälligkeiten; BGH VIII ZR 302/07, RZ 18). Teilweise werden insoweit die Regeln über Rechtsgeschäfte entspr herangezogen (Erman/Ehmann § 677 Rz 30; vorzugswürdig zurückhaltend: MüKo/Seiler vor § 677 Rz 5; dagegen Staud/Bergmann vor §§ 677 Rz 49). Die GoA ist ein unvollkommen zweiseitiges Rechtsgeschäft. Die Pflichten des Geschäftsführers (§ 677) stehen in keinem Gegenseitigkeitsverhältnis zu den Pflichten des Geschäftsherrn (§§ 683, 684).

Die Regeln der GoA führen die auf Seiten des Geschäftsherrn und auf Seiten des Geschäftsführers bestehenden Interessen einem Ausgleich zu. Die Übernahme des Geschäfts durch den Geschäftsführer erfolgt ohne Erbitten (zB Hilfeleisten in Notfällen, Zahlung fremder Schulden, Übernahme von Sicherheiten ohne Vereinbarung, Reparatur fremder Sachen). Der Geschäftsherr wird vor der ungewollten Übernahme seiner Geschäfte und dem damit verbundenen Eindringen in seine Sphäre durch einen Schadensersatzanspruch und Privilegierungen beim Ersatz von Aufwendungen geschützt (§§ 678, 684, 687 II). Andererseits werden den Interessen des Geschäftsführers bei der Übernahme des Geschäfts aus anerkennenswerten, altruistischen Motiven („wirtschaftliche Vertretung‟, Loyal GoA 11 S 39 ff) bspw durch einen Aufwendungsersatzanspruch (§§ 670, 683) und Privilegien bei der Haftung für Schäden (§ 680) Rechnung getragen. Die Wirkungen des Schuldverhältnisses beschränken sich auf das Innenverhältnis. Das Außenverhältnis zu Dritten bestimmt sich nach den allgemeinen Regeln (§§ 164, 166: Vertretungsmacht; 185: Verfügungsmacht). Die Nähe zum Auftrag ist unverkennbar, was den Standort der Vorschriften iRd besonderen Vertragsverhältnisse erklärt.

Während §§ 677 ff Regeln für die echte GoA enthält, beschäftigt sich § 687 II mit der unechten GoA (Geschäftsanmaßung), bei der ein fremdes Geschäft in Kenntnis der Fremdheit als eigenes geführt wird. IRd echten GoA, bei der ein Geschäft für einen anderen geführt wird, lassen sich die berechtigte und die unberechtigte Geschäftsführung unterscheiden. Maßstab für die Abgrenzung ist das Interesse und der wirkliche oder mutmaßliche Wille des Geschäftsherrn (§ 683) in Bezug auf die Übernahme des Geschäfts durch den Geschäftsführer. Nicht vom Regelungsbereich der Normen umfasst sind die Fälle, in denen eigene Geschäfte besorgt werden, selbst wenn insoweit der Wille zur Besorgung eines fremden Geschäfts vorliegt. Ferner finden die Regelungen wegen § 687 I keine Anwendung, wenn ein fremdes Geschäft irrtümlich als eigenes besorgt wird. Besonderheiten gelten für geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Geschäftsführer (§ 682). Die Anwendung des deutschen Rechts bestimmt sich nach den Art 39, 41, 42 EGBGB bzw Art 11 Rom II.

Die berechtigte GoA zeichnet sich dadurch aus, dass die Übernahme der Geschäftsführung dem Interesse und dem wirklichen oder hilfsweise dem mutmaßlichen Willen des Geschäftsherrn entspricht (§ 683). Eine berechtigte GoA liegt ferner unabhängig vom Willen des Geschäftsherrn vor, wenn die Geschäftsführung der Erfüllung einer im öffentlichen Interesse liegenden Pflicht des Geschäftsherrn dient oder einen gesetzlichen Unterhaltsanspruch befriedigt (§ 679).

Der Geschäftsführer hat das Geschäft so auszuführen, wie es das Interesse des Geschäftsherrn erfordert (§ 677). Anknüpfungspunkt ist das objektive Interesse mit Rücksicht auf den wirklichen oder mutmaßlichen Willen. Der Geschäftsführer hat die Übernahme baldmöglichst anzuzeigen und Entschließungen des Geschäftsherrn grds abzuwarten (§ 681 1). Seine Rechtsstellung ist der eines Beauftragten vergleichbar (§§ 681, 683). Dabei kommt dem Geschäftsführer die Haftungsmilderung des § 680 zugute. Der Geschäftsherr hat die Stellung eines Auftraggebers (§§ 681, 683); ihm gebührt der Ertrag aus dem Geschäft.

Entspricht die Übernahme der Geschäftsführung nicht dem Interesse und dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Geschäftsherrn, wird sie aber gleichwohl übernommen, ist sie unberechtigt. Der Geschäftsherr kann die unberechtigte GoA durch Genehmigung zur berechtigten GoA umwandeln (§ 684 2). Anderenfalls bestimmen sich die Pflichten des Geschäftsführers nach §§ 678, 677. Die Ausführung hat der Geschäftsführer nach dem Interesse und dem Willen des Geschäftsherrn auszurichten. Der unberechtigte Geschäftsführer soll auf diese Weise nicht besser stehen als ein berechtigter Geschäftsführer (hM MüKo/Seiler § 677 Rz 50; Staud/Bergmann vor §§ 677 Rz 98). Aufwendungsersatz kann der Geschäftsführer nur nach Bereicherungsrecht verlangen. Der Geschäftsherr hat bei schuldhafter, unberechtigter Übernahme des Geschäfts Schadensersatzansprüche nach § 678 und nach Maßgabe der allgemeinen Vorschriften (§§ 989 ff, 823 ff, 812 ff). Auf die Ausführung kommt es dabei nicht an. Die Haftungsmilderung für den Geschäftsführer (§ 680) ist zu beachten. Vor der Übernahme kommt für den Geschäftsherrn ein Unterlassungsanspruch in Betracht (Palandt/Sprau Vor § 677 Rz 5).

Die Eigengeschäftsführung eines objektiv fremden Geschäfts ist nicht vom Willen getragen, ein Geschäft für einen anderen zu besorgen, und daher keine GoA. Besondere Regelungen gibt es insoweit nur für den Fall, dass sich jemand ein fremdes Geschäft als eigenes anmaßt. Bei einem Irrtum über die Fremdheit des Geschäfts finden die Regeln der GoA keine Anwendung. Störungen werden insoweit nach allgemeinen Regeln ausgeglichen (§§ 812 ff, 823 ff). Bei Kenntnis von der Fremdheit des Geschäfts ordnet § 687 II eine strenge Haftung des Geschäftsführers an. Der Geschäftsherr kann neben anderen Ansprüchen auch die Ansprüche aus GoA (Schadensersatz, Herausgabe des Erlangten) geltend machen (§§ 678, 681). Macht der Geschäftsherr die Ansprüche geltend, ist er dem Geschäftsführer zum Aufwendungsersatz nach Bereicherungsrecht verpflichtet.

§ 677 nennt drei Voraussetzungen für eine GoA. Danach muss eine Geschäftsbesorgung übernommen werden, die Wahrnehmung muss für einen anderen erfolgen und ein Auftrag oder eine sonstige Berechtigung darf nicht vorliegen. Sind die Voraussetzungen gegeben, bestimmt § 677, dass der Geschäftsführer die Ausführung an den Interessen des Geschäftsherrn mit Rücksicht auf dessen Willen auszurichten hat. Eine Unterscheidung zwischen berechtigter und unberechtigter GoA findet sich in § 677 nicht (MüKo/Seiler § 677 Rz 1).

Die Geschäftsbesorgung nach § 677 ist im gleichen weiten Sinne zu verstehen (rechtliche, tatsächliche oder sonstige Handlungen) wie beim Auftrag (§ 662 Rn 6). Nicht erfasst ist lediglich reines Dulden oder Unterlassen bzw Gewähren lassen (hM Palandt/Sprau § 677 Rz 2). Unerheblich ist, ob es sich um eine einzelne Handlung oder um eine laufende Interessenwahrnehmung über längere Zeit handelt. Die Geschäftsbesorgung muss nicht vom Geschäftsführer persönlich ausgeführt werden. Handlungen unter Einsatz von Gehilfen sind dem veranlassenden Geschäftsführer zuzurechnen (BGHZ 67, 368; nicht aber bei dienstlich handelnden Polizeibeamten NJW 04, 513 [BGH 13.11.2003 - III ZR 70/03]).
Eine Tätigkeit für einen anderen liegt nur vor, wenn das Bewusstsein und der Wille vorhanden sind, ein fremdes Geschäft zu besorgen. Dazu ist erforderlich, dass das ausgeführte Geschäft einem fremden Rechts- und Interessenkreis zuzurechnen ist (hM RGZ 97, 61). Darüber hinaus muss der Geschäftsführer den Willen haben, in den fremden Rechts- und Interessenkreis einzugreifen. Die Zurechnung eines Geschäfts zu einem fremden Rechts- und Interessenkreis wird anhand wertender Kriterien vorgenommen. Bloße mittelbare Beziehungen und Reflexvorteile reichen für die Zurechnung nicht aus (BGHZ 54, 157; 72, 151). Die hM unterscheidet zwischen objektiv fremden Geschäften und neutralen, aber zumindest subjektiv fremden Geschäften sowie eigenen Geschäften (etwa BaRoth/Gehrlein § 677 Rz 11 ff).
Objektiv fremd ist ein Geschäft, das nach äußerem Erscheinungsbild und Inhalt einem fremden Rechts- und Interessenkreis zuzurechnen ist. Die Vornahme einer Tätigkeit im eigenen Namen ändert daran grds nichts. Bei der Übernahme und Ausführung eines objektiv fremden Geschäfts besteht eine tatsächliche, widerlegbare Vermutung für den Willen zur Fremdgeschäftsführung (BGHZ 98, 235; 143, 9). Bsp für Handlungen im fremden Rechts- und Interessenkreis sind insb die Tilgung fremder Schulden (BGHZ 47, 370), die Veräußerung fremder Sachen (RGZ 138, 45), deren Reparatur (OLG Dresden BauR 12, 142, zum Aufwendungsersatz der Anlieger bei Beseitigung einer Gehwegabsenkung) oder Verwahrung (MüKo/Seiler § 677 Rz 6), die Abwendung von fremdzurechenbaren Gefahren (BGHZ 43, 188), Hilfeleistung für andere (BGHZ 33, 251), Wahrnehmung von Aufgaben des Leasinggebers durch den Leasingnehmer (BGH NJW 94, 576 [BGH 10.11.1993 - VIII ZR 119/92]: Prozessführung), die Beerdigung eines Verstorbenen für den Totenfürsorgeberechtigten (BGHZ 191, 325, Anm Fehrenbacher LMK 12, 328636; NJW 12, 1651 [BGH 14.12.2011 - IV ZR 132/11]). Keine objektiv fremden Geschäfte sind solche, bei denen die Zurechnung zum fremden Rechtskreis nicht möglich ist: Unberechtigte Untervermietung (BGHZ 131, 297); Reparatur und Umbau von Mieträumen für den zahlungsunfähigen Mieter in Bezug auf den Bürgen (BGHZ 82, 323); Beauftragung eines Anwalts mit der Hinterlegung einer Schutzschrift (LG Hamburg ZUM 12, 74).

Dem subjektiv fremden Geschäft ist die Zugehörigkeit zu einem fremden Rechts- oder Interessenkreis nicht anzusehen (zB Kauf einer Sache). Es handelt sich um ein neutrales Geschäft, das seinen Fremdbezug allein durch den Willen zur Fremdgeschäftsführung erlangt. Ein entspr Wille muss tatsächlich vorliegen sowie äußerlich erkennbar sein (BGHZ 114, 258; 138, 281; 155, 342) und ist vom Geschäftsführer zu beweisen (BGHZ 40, 28). Ein Ausweichen zur Unfallverhütung kann ein fremdes Geschäft sein, wenn dem Geschäftsführer keine Betriebsgefahr zuzurechnen ist (BGHZ 38, 270; Hamm VersR 02, 1254 [OLG Hamm 25.09.2000 - 13 U 45/00]).

Geschäfte berühren häufig nicht nur einen Rechts- und Interessenkreis. Handelt es sich um die Kreise mehrerer Dritter, liegt ein fremdes Geschäft des Geschäftsführers vor. Dieser hat bei dem Geschäft lediglich mehrere Geschäftsherren. Berührt das übernommene Geschäft aber auch den Rechts- oder Interessenkreis des Geschäftsführers selbst, wird von einem auch fremden Geschäft gesprochen (BGH NJW 00, 72 [BGH 23.09.1999 - III ZR 322/98]; BGH VIII ZR 302/07, RZ 18). Die Verfolgung eigener Interessen steht einer GoA grds nicht entgegen (BGHZ 110, 313; Frankf NJW-RR 03, 964 [OLG Frankfurt am Main 04.04.2003 - 24 U 188/00]: notwendige erg Leistungen zu einem Bauvertrag). Die Rspr geht davon aus, dass in solchen Fällen der Wille zur Fremdgeschäftsführung idR vorliegt. Die tatsächliche Vermutung greift jedenfalls dann ein, wenn das Fremdinteresse im Vordergrund steht (BGHZ 140, 102; NJW 00, 72; 143, 9; NJW-RR 04, 956 [BGH 15.04.2004 - VII ZR 212/03]). Die Fallgruppe kann in den unterschiedlichsten Varianten auftreten: Leistet der Bürge auf seine eigene Verbindlichkeit, führt er zugleich ein Geschäft des Hauptschuldners aus (hM MüKo/Seiler § 677 Rz 26; BaRoth/Gehrlein § 677 Rz 14; für andere Sicherungsgeber BGH NJW 86, 1690 [BGH 25.11.1985 - II ZR 80/85]). Gleiches gilt, wenn der Ehemann die Kosten für die Besuche von Angehörigen bei der verletzten Ehefrau übernimmt (BGH NJW 79, 598 [BGH 21.12.1978 - VII ZR 91/77]) oder ein die Ausfahrt versperrendes Kfz durch den Berechtigten abgeschleppt wird (Palandt/Sprau § 677 Rz 6). Es gehört nicht zum Pflichtenkreis der Anlieger, die Straßenverkehrsregeln bezüglich des Anlieferverkehrs zu überwachen (Karlsr WuM 07, 279 [OLG Karlsruhe 30.03.2007 - 14 U 43/06]). Bei Geschäftsführern, die durch öffentlich-rechtliche (BGHZ 40, 28: Feuerwehr) oder privatrechtliche Pflichten gebunden sind (Beseitigung von Straßenverschmutzungen: BGHZ 65, 354; andere Verunreinigungen: BGHZ 98, 235; BGHZ 110, 313), ist im Hinblick auf die Anwendung der GoA-Regeln Zurückhaltung geboten. Bei vertraglicher Verpflichtung des Geschäftsführers sollte die GoA allenfalls dann Anwendung finden, wenn der Geschäftsführer tatsächlich erkennbar den Willen hat, im Interesse auch eines Dritten zu handeln (BGHZ 101, 393; Saarbr NJW 98, 828; Palandt/Sprau § 677 Rz 7). Eine umfassende Regelung der Entgeltfrage innerhalb der wirksamen Vertragsbeziehung mit Dritten ist hinsichtlich des Ausgleichs für die jeweils erbrachten Leistungen auch im Verhältnis zum vermeintlichen weiteren Geschäftsherrn grds abschließend (BGH NVwZ 12, 707, Beseitigung einer Straßenverschmutzung; BGH WM 07, 2123 [BGH 19.07.2007 - III ZR 20/07]: für Einsatz des THW; ferner NJW-RR 04, 119; 04, 956). Ein Hoheitsträger, der zur Gefahrenabwehr dienstlich tätig wird, kann nicht zugleich das bürgerlich-rechtliche Geschäft eines Dritten führen (BGH NJW 04, 513 [BGH 13.11.2003 - III ZR 70/03]). Besteht ein wirksamer Vertrag mit dem Geschäftsherrn oder eine vergleichbare andere Verpflichtung diesem ggü, liegt keine GoA vor (BGHZ 109, 354; für ein Krankenhaus ggü Angehörigen eines Patienten: Hamm GesR 10, 31). Dies gilt auch für die Erfüllung von Schönheitsreparaturen des Mieters aufgrund vermeintlich vertraglicher Verpflichtungen (BGHZ 181, 188, Rz 20).

Die Regeln der GoA finden keine Anwendung, wenn Sonderregelungen für die Beziehung zwischen Geschäftsherrn und Geschäftsführer bestehen. Die darin vorgenommene Risikoverteilung darf nicht über die GoA unterlaufen werden (BGH NJW 00, 72 [BGH 23.09.1999 - III ZR 322/98]): Eigentümer und Finder (§§ 965 ff); Helfer bei der Bergung in Seenot (§§ 740 ff HGB, 93 ff BinnenSchG). Die Wertungen anderer Bestimmungen sind bei der Einordnung als auch fremdes Geschäft zu berücksichtigen (BGHZ 98, 235). Das gilt insb für Handlungen iR einer Gesellschaft oder Gemeinschaft, wenn und soweit Sonderregelungen bestehen (§§ 744 ff, 705 ff). Gleiches muss für besondere Schuldverhältnisse gelten, wenn es um den Ersatz von Aufwendungen oder Schäden geht. Die Gewährleistungsrechte sind grds abschließende Sonderregelungen, die einen Rückgriff auf die GoA verbieten (BGHZ 162, 219: Kosten der Selbstvornahme bei mangelhafter Kaufsache; BGHZ 101, 393). Das gilt auch für den Anwendungsbereich des § 241a. Ferner lässt sich eine Vergütung, die nur auf vertraglicher Basis verlangt werden kann, nicht über den Ersatz von Aufwendungen iR einer GoA erzielen (BGH NJW 00, 72 [BGH 23.09.1999 - III ZR 322/98]: Erbensucher; FamRZ 06, 775). Die Regeln der GoA greifen aber ein, wenn keine sperrenden Sonderregelungen bestehen (zB Selbstbeseitigung für den Verpflichteten nach § 1004: BGH NJW 05, 1366 [BGH 04.02.2005 - V ZR 142/04]). Erschöpfende Regelungen des öffentlichen Rechts verbieten den Rückgriff auf die Grundsätze der GoA ebenfalls (BSGE 85, 110 [BSG 03.11.1999 - B 3 KR 4/99 R]; 86, 66).

Verpflichtet und berechtigt aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis wird der wahre Geschäftsherr (§ 686). Ein Irrtum über die Person des Geschäftsherrn ist unbeachtlich, sofern nur willentlich eine Handlung für einen anderen erfolgt (BGHZ 43, 188). Dient die Tätigkeit mehreren Geschäftsherrn (BGHZ 67, 368; dazu auch KG NJW 99, 2906 [LG Berlin 29.10.1998 - 58 S 445/97]: Eltern und Kind), sind diese ggü dem Geschäftsführer als Gesamtschuldner (§ 427) zum Aufwendungsersatz verpflichtet (Staud/Bergmann vor §§ 677 Rz 238 f). Allerdings muss die Tätigkeit dem Rechts- oder Interessenkreis der entspr Person tatsächlich zugerechnet werden können. Das kommt nicht in Betracht für die Beseitigung von Unfallfolgen ggü der Kfz-Haftpflichtversicherung (BGHZ 54, 157; 72, 151) oder für die erste Hilfe an einem verletzten Arbeitskollegen ggü der Berufsgenossenschaft (BGHZ 55, 207). Gleiches gilt bei der vorprozessualen Abmahnung in Wettbewerbssachen, die vom BGH zwar als Fremdgeschäft gewertet wurde (BGHZ 115, 210; NJW 04, 2448), aber wohl nicht als solches des mittelbar begünstigten Störers (Medicus BürgR Rz 412).

Die Geschäftsführung muss ggü dem Geschäftsherrn ohne Auftrag oder sonstige Berechtigung erfolgen. Liegen Berechtigungstatbestände vor, ist der Interessenausgleich der beteiligten Personen nach diesen Regeln vorzunehmen. Tatbestände, die zu einer Legitimation führen, können sich insb aus Rechtsgeschäften (zB Auftrag, Dienst-, Werkvertrag), aber auch aus Benutzungs- (BGHZ 63, 119), Gemeinschaftsverhältnissen oder familienrechtlichen Beziehungen sowie aus Organ- oder Amtsstellungen und ferner aus einem öffentlich-rechtlichen Verhältnis (BVerwG DÖV 03, 732) ergeben. Keine ausreichende Legitimation zur Verdrängung der Regeln der GoA kommt dagegen idR Verträgen mit Dritten zu (BGHZ 143, 9) und gesetzlichen Bestimmungen, die lediglich allgemeine Pflichten auferlegen (§ 323c StGB: MüKo/Seiler § 677 Rz 43; Jauernig/Mansel § 677 Rz 7) oder Verhalten rechtfertigen (§ 227).

An einer Berechtigung fehlt es auch, wenn Verträge beendet oder nichtig sind bzw eine solche Leistung nicht umfassen. Soweit keine Sonderregelungen eingreifen (§§ 674, 729), wendet die Rspr in diesen Fällen die Regeln der GoA an (BGHZ 37, 258: unzulässige Rechtsberatung; 55, 128: Flugreise; 101, 393: nichtiger Treuhandvertrag; 111, 308: Schwarzarbeit). Ein Anspruch auf Aufwendungsersatz (§ 670) wird wegen der fehlenden Erforderlichkeit der Aufwendungen allerdings regelmäßig abgelehnt (BGHZ 111, 308; 118, 142; NJW-RR 97, 564; anders: BGH NJW 93, 3196 [BGH 30.09.1993 - VII ZR 178/91]). Die Bedenken im überwiegenden Schrifttum gegen die Anwendung der GoA in derartigen Fällen (vgl nur MüKo/Seiler § 677 Rz 48; BaRoth/Gehrlein § 677 Rz 18) werden in erster Linie damit begründet, dass die besonderen Vorschriften für die Rückabwicklung rechtsgrundlos erbrachter Leistungen umgangen werden (§§ 814, 817 2, 818 III). Ob ein Vertrag insgesamt nichtig ist, richtet sich nach § 139 (Ohne-Rechnung-Abrede: BGH NJW 13, 3167). Bei der Überschreitung von vertraglichen Befugnissen ist der Ausgleich im Leistungsstörungsrecht zu suchen, auch wenn eine Berechtigung zur konkreten Handlung nicht besteht (BGHZ 131, 297). Ein Geschäftsführer einer Gesellschaft handelt bei Überschreiten seiner Befugnis nicht ohne Auftrag iSd § 677, sondern begeht eine Pflichtverletzung des Gesellschaftsvertrags (BGH WM 88, 986; 89, 1335).

§ 677 begründet bei jeder GoA die Verpflichtung für den Geschäftsführer, zur Führung des Geschäfts, wie es das Interesse des Geschäftsherrn mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen erfordert. Dabei handelt es sich um die Hauptpflicht des Geschäftsführers, die durch spezielle Nebenpflichten (§ 681) ergänzt wird. Die Art und Weise der Ausführung richtet sich vorrangig nach dem Interesse des Geschäftsherrn (MüKo/Seiler § 677 Rz 52; Palandt/Sprau § 677 Rz 12). Damit ist die objektive Nützlichkeit gemeint, während der Wille auf die subjektive Seite abstellt. Der Wille ist mit Ausnahme des § 679 bei der Ausführung zu berücksichtigen. Die Pflicht, ein begonnenes, aber noch nicht beendetes Geschäft fortzuführen, ist nur ausnahmsweise denkbar (§ 242; entspr §§ 671 II, 673).

Bei einer schuldhaften Pflichtverletzung iRd Ausführung des Geschäfts kann der Geschäftsherr vom Geschäftsführer Schadensersatz verlangen. Grundlage des Anspruchs sind die §§ 280, 276, 278. Die Haftungsmilderung nach § 680 ist zu beachten (BGH NJW 72, 475 [BGH 30.11.1971 - VI ZR 100/70]). Ersatzfähig ist aber lediglich der ausführungsbedingt entstandene Schaden (BaRoth/Gehrlein § 677 Rz 19). Eine erfolgreiche Ausführung wird nicht geschuldet. Im Fall der unberechtigten Übernahme ist § 678 anwendbar. Eine Genehmigung (§ 684 2) schließt den Anspruch idR aus. Der Anspruch verjährt nach §§ 195, 199, auch wenn für das ausgeführte Geschäft kürzere Fristen vorgesehen sind (BGHZ 115, 210).

Die Ansprüche aus GoA und aus § 179 können nebeneinander bestehen (BGH NJW-RR 89, 970 [BGH 07.03.1989 - XI ZR 25/88]; 04, 81).

Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung scheiden neben der berechtigten GoA grds aus. Die berechtigte GoA stellt den Rechtsgrund für die Leistung an den Geschäftsherrn oder einen Eingriff dar (BGH NJW 93, 3196 [BGH 30.09.1993 - VII ZR 178/91]). Nicht abschließend ist die berechtigte GoA nach Ansicht des BGH bei nichtigen Verträgen (OLG Saarbrücken 4 U 103/08 – 34, 4 U 103/08, RZ 53). Scheitert der Aufwendungsersatz an der „Erforderlichkeitshürde‟ des § 670, kommt ein Rückgriff auf das Bereicherungsrecht in Betracht (BGHZ 111, 308). Bei unberechtigter GoA wird für Ansprüche des Geschäftsführers auf das Bereicherungsrecht verwiesen (§ 684 1). In den Fällen der Eigengeschäftsführung (§ 687) sind die §§ 812 ff anwendbar, gleiches gilt in den Fällen des § 682.

Wegen der Übernahme einer berechtigten GoA kommen deliktische Ansprüche nicht in Betracht. Die Rechtswidrigkeit der unerlaubten Handlung entfällt (aA MüKo/Seiler Vor § 677 Rz 17). Darüber hinaus (zB Ausführung) sind die §§ 823 ff und die Tatbestände der Gefährdungshaftung neben der GoA anwendbar (BGHZ 142, 227), das gilt insb für die unberechtigte und angemaßte Geschäftsführung. Die Haftungsmilderung des § 680 ist bei allen Anspruchsgrundlagen zu beachten (BGH NJW 72, 475 [BGH 30.11.1971 - VI ZR 100/70]).

Fallen Inbesitznahme und Übernahme der GoA zusammen, sind die §§ 987 ff bei berechtigtem Handeln nicht anwendbar, weil dem Geschäftsführer ein Besitzrecht zusteht. Neben § 687 II sind die §§ 987 ff uneingeschränkt anwendbar; eine Sperrwirkung der §§ 987 ff kommt mangels Schutzbedürftigkeit des Geschäftsführers nicht in Betracht (BGHZ 39, 186). Umstr ist die Sperrwirkung der §§ 987 ff ggü anderen Ansprüchen bei unberechtigter GoA (dafür: BGH 41, 157; Palandt/Sprau Vor § 677 Rz 12; BaRoth/Gehrlein § 677 Rz 21; dagegen:

In zahlreichen Vorschriften wird für den Ersatz von Verwendungen und Aufwendungen auf die Vorschriften der GoA verwiesen: zB §§ 539 I, 581 II, 994 II, 1216 1; 2125 I. Ein Wille zur Fremdgeschäftsführung ist nur bei §§ 539 I, 581 II erforderlich (vgl BGH VIII ZR 302/07, RZ 16 für § 539 als Rechtsgrundverweisung für die Regeln der GoA) Im Hinblick auf Rechte und Pflichten werden die GoA-Vorschriften im Erbrecht für entspr anwendbar erklärt (§§ 1959 I, 1978 I 3, III, 1991 I).

Hieraus wird aber ersichtlich, dass Ihnen auch ein Anspruch aus GoA nicht zusteht.

Ich möchte Ihnen daher empfehlen, gegebenenfalls einen Beschluss der Eigentümerversammlung herbeizuführen, dass die Aufwendungen, die durch Ihr Handeln den Eigentümern nunmehr erspart sind, Ihnen erstattet werden.



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Hausverwaltung stellt keinen Mietvertrag aus - Bestehen Risiken des Rausschmisses? | Stand: 23.06.2010

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ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Sie müssen m.E. keine Sorge haben, dass die Hausverwaltung Sie aus der Wohnung setzen könnte. Hierzu bedürfte es eines berechtigten Interesses nach gesetzlicher Vorgabe ...weiter lesen


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   | Stand: 04.07.2018
Ich hatte eine E-Mail Beratung gebucht für Mietrecht und habe dann Kontakt mit der Rechtsanwältin Alexandra Pritzsche gehabt.sie ist sehr kompetent nimmt sich auch viel Zeit und hat auf jede Frage die richtige passende Antwort gehabt ich kann die Rechtsanwältin nur weiter empfehlen ein großes Lob und vielen Dank noch.

   | Stand: 29.06.2018
Frau Kuner hat mich kompetent , sehr freundlich und zuvorkommend beraten. Vielen Dank Frau Kuner!

   | Stand: 28.06.2018
Ich war sehr zufrieden mit der Beratung von Herrn RA Hoffmann, der mir, in einem für mich komplexen Fall, weitergeholfen hat. Ich werde mich wieder an ihn wenden. Herzlichen Dank

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