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Instandsetzungskosten einer Grenzwand

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 15.10.2014

Frage:

Ich bin seit 17 Jahren Eigentümer eines unter Denkmalschutz stehenden Einfamilienhauses in Niedersachsen.
An einer Grenzwand meines Hauses ist/war ein 6m langer und 1,5-stöckiger Anbau (Lagerraum/Garage, nicht unter Denkmalschutz stehend) der Eigentümerin des Nachbargrundstückes angebaut (vermutlich seit über 100 Jahren).

Meine Nachbarin hat vor einigen Wochen das Pultdach und das obige halbe Stockwerk abreißen lassen (auf dem verbleibenden unteren Stockwerk soll ein neues Pultdach aufgesetzt werden). Das Dach war mit Bitumbahnen an meinem Haus angebunden, die Sparren des Daches und die Deckenbalken der Zwischendecke waren in meiner halbsteinigen Fachwerk-Grenzwand gelagert.
Nach dem Abriss sind erhebliche (altersbedingte) Instandsetzungsnotwendigkeiten an der Grenzwand zutage getreten.


Von der Bauaufsicht bin ich aufgrund eventueller Einsturzgefahr aufgefordert worden die Wand unverzüglich auf Länge des Anbaues und in einer Höhe von 6,30m umfangreich und denkmalgerecht instand setzen bzw. fast vollständig erneuern zu lassen. Der Anbau hatte eine Höhe von 4,50m. Fachwerkbedingt ist die Wand jedoch bis zu einer Höhe von 6,30m zu erneuern.
Die Kosten werden sich vermutlich auf ca. 30.000,- € belaufen.
Meine Nachbarin geht davon aus, dass ich die Kosten alleine zu tragen habe.

Fragen:
1. Hat sich meine Nachbarin an den entstehenden Kosten zu beteiligen?
2. Wenn ja, in welcher Höhe?
3. Ist hierfür ein Gutachten o.ä. notwendig?

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Antwort:

Vorab wäre zu klären, ob es sich um eine Nachbarwand handelt oder um eine Grenzwand. Hierzu sollten Sie sich beim Bauamt erkundigen, da es her unterschiedliche Rechtsfolgen gibt.

Die Rechte bezügl. der Nachbarwand regeln die §§ 3 ff Nachbarrechtsgesetz NS. Gemäß § 3 Nachbarrechtsgesetz NS ist eine Nachbarwand die auf der Grenze zweier Grundstücke errichtete Wand, die den auf diesen Grundstücken errichteten oder zu errichtenden baulichen Anlagen als Abschlusswand oder zur Unterstützung oder Aussteifung dient oder dienen soll. 

Im Gegensatz dazu wird in § 16 Nachbarrechtsgesetz NS der Begriff der Grenzwand definiert. Dort steht:

Grenzwand ist die unmittelbar an der Grenze zum Nachbargrundstück auf dem Grundstück des Erbauers errichtete Wand.

Bezüglich der Unterhaltung findet sich im Nachbarrechtsgesetz NS in § 10 eine explizite Regelung bezüglich Kosten einer Nachbarwand. Dort steht:
(1) Bis zum Anbau fallen die Unterhaltungskosten der Nachbarwand dem Eigentümer des zuerst bebauten Grundstücks allein zur Last.
(2) Nach dem Anbau sind die Unterhaltungskosten für den gemeinsam genutzten Teil der Wand von beiden Nachbarn zu gleichen Teilen zu tragen. In den Fällen des § 7 Abs. 3 ermäßigt oder erhöht sich der Anteil des Anbauenden an den Unterhaltungskosten entsprechend der Anbauvergütung.
(3) Wird eines der beiden Gebäude abgebrochen und nicht neu errichtet, so hat der Eigentümer des abgebrochenen Gebäudes die Außenfläche des bisher gemeinsam genutzten Teiles der Wand in einen für eine Außenwand geeigneten Zustand zu versetzen. Bedarf die Wand gelegentlich des Gebäudeabbruches noch weiterer Instandsetzung, so sind die Kosten dafür gemäß Absatz 2 gemeinsam zu tragen. Die künftige Unterhaltung der Wand obliegt dem Eigentümer des bestehen gebliebenen Gebäudes.
Handelt es sich hingegen um eine Grenzwand, gilt Folgendes nach § 18 Nachbarrechtsgesetz NS: Anbau an eine Grenzwand

(1) Der Nachbar darf an eine Grenzwand nur anbauen (§ 5 Abs. 1 Satz 3), wenn der Eigentümer einwilligt. Bei dem Anbau sind die allgemein anerkannten Regeln der Baukunst zu beachten.

(2) Der anbauende Nachbar hat dem Eigentümer der Grenzwand eine Vergütung zu zahlen, soweit er sich nicht schon nach § 16 Abs. 3 an den Errichtungskosten beteiligt hat. Auf diese Vergütung findet § 7 Abs. 2, 3 und 5 entsprechende Anwendung. Die Vergütung erhöht sich um den Wert des Bodens, den der Anbauende gemäß § 5 Abs. 2 bei Errichtung einer Nachbarwand hätte, zur Verfügung stellen müssen.
(3) Für die Unterhaltungskosten der Grenzwand gilt § 10 entsprechend.
Also muss sich Ihre Nachbarin nach Abs. 3 dieser Vorschrift auch an den Kosten zur Hälfte beteiligen, da Sie wieder anbauen will.

Ein Gutachten ist nicht erforderlich. Es reicht die Vorlage der Rechnungen.



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