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Teil von Denkmalobjekt verkaufen

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 15.10.2014

Frage:

Wir (Ehepaar) besitzen ein saniertes Denkmalobjekt, das nach WEG in 3 Teileinheiten aufgeteilt
und im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist.
Nun wollen wir eine Teileinheit davon verkaufen und in Tateinheit die Flächenzuordnung
etwas modifizieren, um uns altershalber zu entlasten.
Nun ist das Problem, dass der beauftragte Notar den Verkauf nicht beurkunden zu können
glaubt, weil ein Funktionsraum (Heizsystem) im Bereich des zu erweiternden Sondereigentums liegt (Bühne).
Nach meiner Lesart der Paragrafen 5 Abs. (2) u. (3) i.V. § 10 Absatz (2) Satz 2 WEG,
haben die Eigentümer jedoch das Recht über das Rechtsinstrument der Vereinbarung
genau das so zu gestalten, soweit es nicht explizit gegen gesetzliche Einzelvorschriften
verstößt.
Für uns ist die Veräußerung ein sehr wichtiger Vorgang der in der Immobilie
steckenden Altersvorsorge jetzt am Beginn des Rentenalters entsprechend zu
gestalten. Gerne lasse ich Ihnen Grundrisse, Teilungserklärung und Mailverkehr mit der zuständigen Notarin zukommen.

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Antwort:

Generell ist es so, dass Sie jederzeit Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum umwandeln können. Dies ergibt sich nicht aus § 5 WEG, sondern aus § 4 Abs. 1 WEG, der ausdrücklich die Aufhebung von Sondereigentum anspricht. Diese Norm bezieht sich schon nach ihrem Wortlaut nicht nur auf Vorgänge hinsichtlich der Gesamtheit aller Räume. Vielmehr werden auch Erklärungen im Hinblick auf einzelne Räume, wie hier den Heizungsraum, erfasst (einhellige Meinung vergl. nur Bärmann/Armbrüster § 4 Rn 7).
Ich glaube aber, dass der Notar hier aus anderen Gründen Bedenken hat. § 3 Abs. 2 WEG bestimmt:
(2) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind.
Wenn ich Ihre Zeichnungen richtig gelesen habe, dann hat der ehemalige Heizraum keinen eigenen Zugang, sondern ist nur über die Wohnung zu betreten. Der Wohnung würde es dann an der notwendigen Abgeschlossenheit fehlen und an Ihr könnte kein Sondereigentum in der gewünschten Art begründet werden.
Sollte der ehemalige Heizungsraum aber einen eigenen Zugang haben und nicht furch die Wohnung betreten werden müssen, dann darf sich der Notar nicht weigern.



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