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Untermietverträge für eine Wohngemeinschaft aufsetzen

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 16.09.2014

Frage:

Ich bin Hauptmieter einer Wohnung in München Schwabing. Ich habe die Wohnung für meine Tochter gemietet die ein Zimmer bewohnt, drei Zimmer sind an Studentinnen vermietet, Bad, separates WC, Küche und Wohnzimmer sind Gemeinschaftsräume. Ich möchte Sie bitten den Mietvertrag zu prüfen und mir für den Fall, sollte eine Mitbewohner/in nicht in die Gemeinschaft passen, eine Klausel für den Vertrag zu formulieren, die uns im Falle grober Unstimmigkeiten ermöglicht, einen Mieter/in kündigen zu können. Kommt da auch Eigenbedarf in Frage? Oder wenn meine zweite Tochter einziehen möchte?

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Antwort:

Ich schlage folgende Formulierung vor:
Der Untervermieter hat von [...] als Hauptvermieter die im Haus [...], Geschoss: [...] ( ) links / ( ) rechts gelegenen Wohnung mit folgenden Räumen:

[...] Zimmer, [...] Küche, [...] Flur, [...] Bad, [...] WC, [...] Mansarde, [...] Speicherabteil, [...] Kellerabteil, [...] Garten(anteil), [...] Balkon, [...] Loggia, [...] Garage, Sonstiges: [...]
gemietet.
Nach diesem Mietvertrag ist es dem Mieter gestattet, die Wohnung unterzuvermieten. Unter Berücksichtigung dieser Erlaubnis vermietet der Untervermieter das Zimmer …… (z.B. 1, Zimmer links) an den Untermieter.

Der Untermieter ist berechtigt, das Badezimmer, das WC, die Küche und das Wohnzimmer (z.B. 3. Zimmer rechts) mitzubenutzen. Die Vertragsparteien haben bei der Benutzung gegenseitig auf die Bedürfnisse des jeweils anderen Rücksicht zu nehmen.

Vor allem wollen Sie wissen, wie bei Unstimmigkeiten gekündigt werden kann.
Die Kündigungserleichterungen, die es ansonsten für möblierte Zimmer gibt, gelten hier nicht, weil Sie als Hauptmieter die Wohnung ja gar nicht bewohnen.
Hier gelten die §§ 542, 568 und 573 f. BGB für die ordentliche Kündigung und für die Kündigung aus wichtigem Grunde die §§ 543, 569 BGB.
Der Untermietvertrag ist nicht anders oder leichter als ein Hauptmietvertrag vom hier als Vermieter fungierenden Hauptmieter zu kündigen.
Insbesondere ist kein berechtigtes Interesse des Hauptmieters an der Kündigung des Untermietvertrages anzunehmen, wenn dem Hauptmieter vom Vermieter wirksam gekündigt worden ist (BGH NJW 1996, 1886 [BGH 28.02.1996 - XII ZR 123/93]). Die Gebrauchsüberlassung ohne Erlaubnis des Vermieters an einen Dritten stellt grundsätzlich ein vertragswidriges zur fristlosen Kündigung berechtigendes Verhalten dar (AG Hamburg ZMR 2003, 42).

Im Wohnraummietrecht ist diese außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (inhaltlich) in Bezug auf die Kerntatsachen zu begründen, sie muss nicht nur schriftlich (formgerecht) erklärt werden (§ 568 Abs. 1 BGB).

Bei der Untervermietung von Wohnraum kann der Hauptmieter den Bestand des Untermietvertrages nicht vom Bestand des eigenen Mietverhältnisses zum Vermieter abhängig machen (vgl. § 572 Abs. 2 BGB).

Das bedeutet aber, dass im Falle, wenn ein Mitbewohner nicht in die Gemeinschaft passt, eine einvernehmliche kurzfristige Vertragsauflösung gesucht werden muss. Gegebenenfalls müssten Sie ein entsprechendes Verhalten auch abmahnen. Bei erfolgloser Abmahnung könnten Sie dann fristlos kündigen.
Sollten Sie Eigenbedarf anmelden und deswegen kündigen, laufen Sie Gefahr, dass, wenn Sie dann wieder neu vermieten, sich wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf schadenersatzpflichtig machen könnten.

So Ihre zweite Tochter einziehen möchte, kommt durchaus Eigenbedarf in Frage. Dann wären die normalen mietrechtlichen Voraussetzungen des Eigenbedarfes zu prüfen.

Die Regelung im Hinblick auf die Weitergabe der Maklerprovision halte ich so für bedenklich, insbesondere was die Weitergabe an eventuelle Nachmieter angeht. Die Rückerstattung hängt dann alleine von dem Willen des Hauptmieters ab. Es ist insgesamt fraglich, ob überhaupt eine weitere Gebühr für die Maklerprovision so verlangt werden kann. Eleganter und interessengerechter wäre eine gewisse Umlage über die Kaltmiete.

Insgesamt sollten Sie aber auch noch folgende Regelungen mit aufnehmen:

§ 3 Schlüssel
Dem Untermieter werden vom Untervermieter für die Dauer der Mietzeit ausgehändigt:

[...] Haustürschlüssel, [...] Wohnungsschlüssel, [...] Zimmerschlüssel, [...] Speicherschlüssel, [...] Kellerschlüssel, [...] Garagenschlüssel, Sonstiges: [...]

Für verlorene oder beschädigte Schlüssel haftet der Mieter, einschließlich der Kosten für Änderungen an der Schließanlage
Zusätzliche Schlüssel darf der Untermieter nur mit Einwilligung des Untervermieters anfertigen lassen. Bei Rückgabe der Mietsache sind diese gegen Kostenerstattung ebenfalls an den Untervermieter herauszugeben.

§ 4 Mietdauer

Das Mietverhältnis beginnt am [...] und
□ ist befristet bis zum [...]. Es endet, ohne dass es einer weiteren Erklärung bedarf. Grund für die Befristung ist gemäß § 575 BGB: [...].

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□ läuft auf unbestimmte Zeit. Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.
§ 5 Instandhaltung und Instandsetzung
Der Untervermieter trägt die Kosten der Instandhaltung und der Instandsetzung, sofern der Schaden nicht von dem Untermieter oder seinen Erfüllungsgehilfen schuldhaft verursacht worden ist.
Bis zum Betrag von [...] EUR trägt der Untermieter die Kosten kleinerer Instandhaltungsarbeiten während der Mietzeit, wenn es sich um die Behebung von Schäden an Teilen des Mietgegenstands handelt, die dem direkten und häufigen Zugriff des Untermieters ausgesetzt sind. Die Verpflichtung zur Kostentragung besteht jedoch nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen in Höhe von [...] % der Jahresmiete, höchstens also [...] EUR jährlich.

§ 6 Pflichten des Untermieters
Der Untermieter verpflichtet sich, den Mietgegenstand und die zur gemeinsamen Benutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen schonend und pfleglich zu behandeln. Er hat für ordnungsgemäße Reinigung des Mietgegenstands sowie für ausreichende Lüftung und Heizung des ihm überlassenen Mietobjekts zu sorgen.
Der Untermieter hat es dem Untervermieter unverzüglich mitzuteilen, wenn sich ein nicht nur unwesentlicher Mangel der Mietsache zeigt oder eine Vorkehrung zum Schutz der Mietsache oder des Grundstücks gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird. Das Gleiche gilt, wenn sich ein Dritter eines Rechts an der Sache berühmt.
Der Untermieter haftet für Schäden, die durch schuldhafte Verletzung der ihm obliegenden Sorgfalts- und Anzeigepflicht entstehen, besonders wenn technische Anlagen und andere Einrichtungen unsachgemäß behandelt, der überlassene Wohnraum nur unzureichend gelüftet, beheizt oder gegen Frost geschützt wird. Der Untermieter haftet auch für das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen.
Beseitigt der Untervermieter den Mangel nach der Anzeige des Untermieters nicht unverzüglich, so ist der Untermieter zur Mietminderung berechtigt. Befindet sich der Untervermieter mit der Mangelbeseitigung im Verzug, so ist der er verpflichtet, dem Untermieter den durch den Verzug entstandenen Schaden zu ersetzen. Der Untermieter ist im Fall des Verzugs auch berechtigt, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der dafür erforderlichen Aufwendungen zu verlangen. Der Untervermieter haftet auf Schadensersatz wegen Mängeln der Mietsache und Verzugs mit der Beseitigung eines Mangels nur, wenn ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt.

§ 9 Überlassung der Mietsache an Dritte
Hinsichtlich der Überlassung der Mietsache an Dritte gelten §§ 540, 553 BGB.

§ 10 Tierhaltung

Die Haltung von Kleintieren, von denen ihrer Art nach Störungen und Beschädigungen der Mietsache nicht ausgehen können, ist erlaubt soweit sich die Anzahl der Tiere in den üblichen Grenzen hält. Kleintiere der vorgenannten Art sind insbesondere Zierfische, kleine Vögel, Zwergkaninchen, Goldhamster und Meerschweinchen.
□ Die Haltung von Tieren, auch Haustiere wie Hunden und Katzen, ist untersagt.
□ Die Haltung von Tieren, nur Kleintiere und Haustiere wie Hunden und Katzen, ist erlaubt.
□ [...]

§ 11 Betreten der Mietsache
Den untervermieteten Wohnraum dürfen der Untervermieter oder die von ihm Beauftragten zur Prüfung seines Zustands oder zum Ablesen von Messgeräten in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung während der üblichen Besuchszeiten betreten. Dasselbe gilt, wenn der dringende Verdacht besteht, dass der Untermieter oder dessen Erfüllungsgehilfen von dem Mietgegenstand vertragswidrig Gebrauch machen oder die ihnen obliegenden Obhuts- und Sorgfaltspflichten grob vernachlässigen. Auf eine persönliche Verhinderung des Untermieters ist Rücksicht zu nehmen.
Ist der Untermietvertrag gekündigt, so sind der Untervermieter oder die von ihm Beauftragten auch zusammen mit Untermietinteressenten berechtigt, den Mietgegenstand nach rechtzeitiger Ankündigung während der üblichen Besuchszeiten zu besichtigen.
Bei längerer Abwesenheit hat der Untermieter sicherzustellen, dass die vorgenannten Rechte des Untervermieters ausgeübt werden können.
In Fällen dringender Gefahr kann der Untervermieter die Mietsache auch ohne Vorankündigung sowie bei Abwesenheit des Untermieters betreten.

§ 12 Rückgabe der Mietsache
Der Untermieter hat die Mietsache nach Beendigung des Untermietverhältnisses vollständig geräumt und sauber zurückzugeben. Alle Schlüssel, auch die von dem Untermieter selbst beschafften, sind dem Untervermieter zu übergeben. Der Untermieter haftet für alle Schäden, die dem Untervermieter oder einem Mietnachfolger aus der Nichtbefolgung dieser Pflicht bestehen.
Beschädigungen der Mietsache, die der Untermieter oder dessen Erfüllungsgehilfen schuldhaft verursacht haben, sind zu beseitigen.
Der Untermieter kann die Einrichtungen entfernen, mit denen er die Mietsache versehen hat. Der Untervermieter kann die Ausübung des Wegnahmerechts durch den Untermieter durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, es sei denn, dass der Untermieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat.
Setzt der Untermieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Untermietverhältnis nicht als verlängert, § 545 BGB findet keine Anwendung.

§ 13 Schriftform
Andere als die in diesem Vertrag getroffenen Vereinbarungen bestehen nicht. Mündliche Nebenabreden sind nicht getroffen.
Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Dies gilt auch für diese Schriftformklausel.

§ 14 Gesetzliche Bestimmungen
Sind zu einzelnen Punkten in diesem Vertrag keine Regelungen getroffen worden, gelten die gesetzlichen Vorschriften. Das Gleiche gilt für den Fall, dass eine oder mehrere der getroffenen Bestimmungen rechtsunwirksam sein sollten. Von der Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt.
Ort/Datum

___________________________
[Untervermieter]

___________________________
[Untermieter]



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