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Nebenkosten für vom Vermieter benutzte Räume auf Mieter umgelegt

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 16.09.2014

Frage:

Wir wohnen zur Miete in einem Haus, das auch verschiedene Kellerräume hat.
Der Vermieter nutzt diese Kellerräume täglich zum Lagern seiner Baumaterialien + Werkzeug usw., Entladen / Verladen seines Transporters für sein kleines Bauunternehmen.

Darüber hinaus hat er einen Kellerraum vermietet für das Unterstellen eines Motorrads, in dem der Motorradfahrer Reparaturen durchführt.

Die Bauarbeiter des Vermieters und der Motorradfahrer nutzen Allgemeinstrom, Abwasser (wegen vorhandener Toilette im Keller ), Heizung usw.

Im Mietvertrag steht Umrechnung der Betriebskosten nach Wohnfläche.
Sind vom Vermieter seine Nutzflächen (diverse Kellerräume) und die damit verbundenen Verbräuche von den Betriebskosten wie Grundsteuer, Allgemeinstrom, Gartenarbeit, Deichbeitrag, Gebäudeversicherung, usw. nicht anteilig in Abzug zu bringen ?

Zur Zeit wird alles nur auf unsere Wohnfläche umgerechnet .....Die Verbräuche sind zur Zeit nicht getrennt erfaßt.

a) Wie kann ich juristisch dagegen vorgehen ?
b) kann ich juristisch die Anteiligkeit aufgrund der vom Vermieter genutzten Flächen in den Kellerräumen in den Betriebskosten reduzieren ? Wenn ja, wie ?

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Antwort:

Die Kostenverteilung betrifft das Problem des Verhältnisses der Zahlungsverpflichtungen der Mieter untereinander, nämlich die Frage, wie die umlegungsfähigen Gesamtkosten auf die einzelnen Mietparteien verteilt werden. Gegebenenfalls sind vor der endgültigen Kostenverteilung Voraufteilungen vorzunehmen.

Das Problem der Umlegungsmaßstäbe steht im Vordergrund bei der Kostenumlegung im Wege der Abrechnung. Der Umlegungsmaßstab ist aber auch bei Pauschalen und Vorauszahlungen von Bedeutung. Bei der Beurteilung der Höhe der Pauschale und bei einer Erhöhung oder Senkung der Pauschale muss nämlich anhand der Umlegungsmaßstäbe der auf das jeweilige Mietverhältnis entfallende Betrag ermittelt werden. Dass die Überschrift des § 556a BGB den »Abrechnungsmaßstab« nennt, schließt es nicht aus, diese Grundsätze auch bei Pauschalen anzuwenden (Schmid Handbuch der Mietnebenkosten, Rn. 4002).

Die Kostenverteilung soll einerseits möglichst gerecht, andererseits aber auch praktikabel sein. Während das Verursachungsprinzip eine gerechte Kostenverteilung bringt, dienen starre Abrechnungsmaßstäbe, wie z. B. das Verhältnis der Wohnflächen, einer einfachen Abrechnung. Wenn der Verwaltungsaufwand höher ist als die eingesparten Beträge, dient dies niemandem, da auch die Mieter entweder direkt oder über die Kalkulation der Grundmiete mit den Verwaltungskosten belastet werden. Gewisse Ungenauigkeiten müssen im Interesse der Vereinfachung der Abrechnung hingenommen werden (Beyer GE 2007, 950).

Die Abrechnungsmaßstäbe müssen so gewählt werden, dass sie für die gesamte Umlegungseinheit stimmig sind. Dadurch wird gewährleistet, dass die Summe der Einzelbeträge dem gesamten Umlegungsbetrag entspricht.

Führt die Maßgeblichkeit verschiedener Umlegungsmaßstäbe für verschiedene Mieter dazu, dass der Vermieter keine 100%ige Kostendeckung erreicht, geht dies zu seinen Lasten. Der vom unterschiedlichen Umlegungsmaßstab begünstigte Mieter kann sich hierauf berufen. Er ist grundsätzlich auch nicht verpflichtet, einer Änderung zur Angleichung der Umlegungsmaßstäbe zuzustimmen (AG Frankfurt/O. WuM 1997, 432).

Würde dagegen die Anwendung der festgelegten Umlegungsmaßstäbe dazu führen, dass der Vermieter mehr erhält, als an Kosten insgesamt entstanden ist, greift der Grundsatz ein, dass der Vermieter nie mehr als die entstandenen Kosten umlegen kann (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten Rn. 4009). Die Gegenmeinung (Lützenkirchen ZMR 2009, 895 [897]) verkennt, dass Betriebskosten nur tatsächlich entstandene Kosen sind und durch manipulierte Abrechnungsmaßstäbe darüber hinaus errechnete Beträge eben keine Betriebskosten sind. Die auf die Mieter rein rechnerisch entfallenden Beträge müssen deshalb reduziert werden. Wie dies zu geschehen hat, ist eine Frage des Einzelfalles, insbesondere der maßgeblichen unterschiedlichen Umlegungsmaßstäbe. Mangels anderer Anhaltspunkte wird der Überschussbetrag nach dem Verhältnis der Wohn- oder Nutzflächen auf die Mieter aufzuteilen und diesen bei der Berechnung des Endbetrages gutzubringen sein.

In die Kostenverteilung müssen alle Räume und Flächen einbezogen werden, die Betriebskosten verursachen können, insbesondere auch Kfz-Stellplätze (AG Schöneberg GE 2009, 1630).
Regelmäßiger Abrechnungsmaßstab ist nach § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB der Anteil der Wohnfläche. Dieser Umlegungsmaßstab kommt zur Anwendung, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben, nicht die vorrangige Regelung des § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB eingreift und keine anderweitigen Vorschriften bestehen. Anderweitige Vorschriften enthält die HeizkostenV. Eine vertragliche Vereinbarung fehlt auch dann, wenn die getroffene Regelung unwirksam ist (Langenberg WuM 2001, 529).

Befinden sich in einer Abrechnungseinheit Wohnräume und sonstige Räume, sind unbeschadet der Notwendigkeit einer Voraufteilung die Nutzflächen den Wohnflächen gleichzustellen (vgl. § 20 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 NMV 1970; Gather DWW 2001, 196; Schmid Handbuch der Mietnebenkosten, Rn. 4062a).

Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung durch die Mieter Rechnung trägt (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB).

Diese Vorschrift hat als Sonderregelung Vorrang vor dem allgemeinen Grundsatz des Wohnflächenanteils (Gather DWW 2001, 196).
Der Vorrang vertraglicher Regelungen auch vor § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt sich daraus, dass in § 556a Abs. 3 BGB eine Abweichung von § 556a Abs. 1 BGB nicht ausgeschlossen wird und dass dem Vermieter in § 556a Abs. 2 BGB eine einseitige Abänderungsbefugnis vertraglicher Regelungen bei einer Verursachungserfassung eingeräumt wird (Schmid Handbuch der Mietnebenkosten Rn. 4065). Der Mieter kann deshalb grundsätzlich keine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangen, wenn eine Umlegung nach Wohnfläche vereinbart ist (LG Berlin NZM 2001, 707; a.A. AG Köln IMR 2012, 231 m. abl. Anm. Riecke). Ebenso kann der Vermieter nicht durch eine bloße Ankündigung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung übergehen (a.A. wohl AG Potsdam ZMR 2009, 458).
Voraussetzung ist eine tatsächliche Verbrauchs- oder Verursachungserfassung. Der Regelung unterfällt auch nicht ein Umlegungsmaßstab, der ohne Verursachungserfassung dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt, wie die Umlegung nach Personenzahl.

§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB begründet keine Verpflichtung des Vermieters eine Verursachungserfassung durchzuführen. Sieht jedoch der Mietvertrag eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor, hat der Mieter auch einen Anspruch darauf, dass die erforderlichen Geräte angebracht und instand gehalten, insbesondere dass die notwendigen Eichungen durchgeführt werden (Schmid GE 2008, 905 [909]). Der Mieter hat kein Recht, selbst Messgeräte einzubauen und dann vom Vermieter eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu verlangen (Beuermann GE 2003, 364; a. A. AG Berlin-Tiergarten GE 2003, 396). Das Vorhandensein von Zählern, die nicht auf Veranlassung des Vermieters eingebaut worden sind, ist unbeachtlich (Kinne GE 2006, 752).
Der Abrechnungsmaßstab muss dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung tragen. Demzufolge ist es zulässig, aber nicht notwendig, dass sich die Kostenumlegung zu 100% nach dem Verbrauch richtet. Möglich ist auch eine Kombination von Festkostenanteil und Verursachungsanteil. Das Verhältnis von Festkostenanteil und Verursachungsanteil kann vertraglich bestimmt werden. Fehlt eine vertragliche Regelung, kann der Vermieter eine einseitige Bestimmung nach billigem Ermessen treffen. Für die Änderung einer einmal getroffenen Festsetzung gelten die Voraussetzungen für die Änderung der Umlegungsmaßstäbe.

Ein Kürzungsrecht analog § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV steht dem Mieter nicht zu, da § 12 HeizkostenV eine systemwidrige Ausnahmevorschrift ist, die einer analogen Anwendung nicht zugänglich ist (a.A. AG Neukölln GE 2009, 384).

Wie bereits erwähnt, haben vertragliche Vereinbarungen Vorrang vor den Regelungen des § 556a Abs. 1 BGB. Der Mieter kann deshalb grundsätzlich keine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangen, wenn eine Umlegung nach Wohnfläche vereinbart ist (LG Berlin NZM 2001, 707).

Eine vertragliche Regelung kann sich auch aus einer ergänzenden Vertragsauslegung ergeben (z.B. ZfIR 2007, 669 [BGH 27.06.2007 - VIII ZR 202/06] m. Anm. Schmid für eine Umlegung der Kabelkosten nach Wohnungen). Eine stillschweigende Vereinbarung einer zumindest teilweise verbrauchsabhängigen Abrechnung kann angenommen werden, wenn bei Besichtigung der Wohnung Zähler vorhanden sind (AG Berlin-Köpenick GE 2006, 785 m. Anm. Kinne GE 2006, 753).

Hieraus folgt nun für Sie:
Die anderen Flächen sind, wie gezeigt auch in die Abrechnung einzubringen. Wenn, wie Sie schreiben, dies nicht geschehen ist, ist die Abrechnung falsch.
Soweit Abrechnung nach Fläche vereinbart ist, ist eine Erfassung nicht durchsetzbar.
Sie müssen sich nun daher gegen die erteilte Abrechnung wehren:

Ist die Abrechnung nicht formell ordnungsgemäß, verbleibt dem Mieter sein Anspruch auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Wird die Ordnungsmäßigkeit nicht innerhalb der Abrechnungsfrist hergestellt, treten die Folgen der Fristversäumung ein. Entspricht dagegen die Abrechnung den formellen Anforderungen und behauptet der Mieter lediglich eine inhaltliche Unrichtigkeit, so kann er nicht auf die Erteilung einer geänderten Abrechnung klagen (LG Hamburg WuM 1998, 727 [LG Hamburg 13.02.1997 - 307 S 170/96]; AG Tempelhof-Kreuzberg GE 2002, 932). Der Streit um die inhaltliche Unrichtigkeit ist in einem Verfahren über Nach- bzw. Rückzahlungen auszutragen (LG Hamburg WuM 1998, 408 [LG Hamburg 29.05.1998 - 311 S 157/97]).

Weist die Abrechnung einen inhaltlichen Fehler auf und kann der Mieter den geschuldeten Betrag nicht selbst berechnen, so kann er vom Vermieter eine Neuberechnung verlangen (BGH ZMR 2005, 121 = NZM 2005, 13 [BGH 17.11.2004 - VIII ZR 115/04] [14]). Gegen den Zahlungsanspruch kann er ein Zurückhaltungsrecht geltend machen. Verzug tritt nicht ein (Schmid Handbuch der Mietnebenkosten Rn. 3230). Weitergehend verneint das LG Leipzig (ZMR 2009, 129 [LG Leipzig 10.10.2008 - 01 S 73/08]) bereits die Fälligkeit, was aber im Widerspruch zu einer formell ordnungsmäßigen Abrechnung steht.

Eine fehlerhafte Abrechnung kann bei Verschulden des Vermieters auch zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen (OLG Düsseldorf ZMR 2007, 269 = GE 2007, 290). Die Einschaltung eines Rechtsanwalts ist regelmäßig als notwendig anzusehen. Zur vorgängigen Befassung des Mietervereins oder einer Verbraucherzentrale ist der Mieter nicht verpflichtet (Schmid Handbuch der Mietnebenkosten, Rn. 3252; offen gelassen von OLG Düsseldorf ZMR 2007, 269 = GE 2007, 290).

Eine Kündigung kann auf eine falsche Abrechnung grundsätzlich nicht gestützt werden. Der Mieter kann jedoch nach § 543 Abs. 1 BGB kündigen, wenn der Vermieter das Vertrauensverhältnis dadurch zerstört hat, dass er vorsätzlich nicht umlegbare Positionen in die Abrechnung aufgenommen und dem Mieter Belegeinsicht verweigert hat (LG Berlin GE 2003, 1081).

Überprüft ein Rechtsanwalt die Abrechnung ist Gegenstandswert für die Gebührenberechnung der geforderte Nachzahlungsbetrag, auch wenn die gesamte Abrechnung überprüft wird (AG Düsseldorf ZMR 2009, 762).



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