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Mieter darf keine Veränderung am Heizsystem vornehmen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 08.09.2014

Frage:

Ich habe die Hälfte meines Doppelhauses verkauft. Die Teilung erfolgte nach WEG. Auf meiner Hausseite ist im Kellerbereich ein schmaler Raum vorhanden, in denen die drei Kamine und ein Kasten mit vier Heizungsventilen für das Nachbarhaus installiert sind.

Damit der neue Käufer die Möglichkeit hat, diese Ventile zu bedienen, sowie seine beiden Kamine zu reinigen, wurde im Notariatsvertrag ein Gemeinschaftsraum vereinbart. Dort ist schriftlich vereinbart, dass dieser Raum weiterhin von uns als Abstellraum genutzt werden kann und der Nachbar das Recht hat, diesen Raum zu begehen, um an die Ventile und Schornsteine zu gelangen.

Wir haben kurz nach der Unterzeichnung des Notariatsvertrages festgestellt, dass der neue Käufer Heizungsrohre, die beide Häuser verbunden haben, ohne Abstimmung mit uns abgetrennt hat und in diesem Gemeinschaftsraum ebenfalls ohne unser Wissen eine zusätzliche Heizungsverrohrung für seine Heizung installiert hat. Ich habe daraufhin dem Käufer zwei schriftliche Fristen gestellt, um die illegale Installation wieder zu entfernen. In der letzten Fristsetzung haben wir dem Käufer eine Zeichnung beigelegt in der zu sehen ist, wie er die Leitung hätte problemlos unter Putz zu seinem Heizungsraum verlegen können. Es ist davon auszugehen dass dies auch die letzte Frist zum 15.9.2014 wieder verstreichen lässt.


Frage:

Habe ich die Möglichkeit eine Heizungsfirma zu beauftragen, die die illegale Verrohrung wieder demontiert und wer trägt hierfür die Kosten?

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Antwort:

In Ihrer Dopplehaushälfte ist ein „Gemeinschaftsraum“ – also ein Raum, der Gemeinschaftseigentum darstellt.


Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück, sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Der Umfang des gemeinschaftlichen Eigentums wird damit teilweise negativ durch den des Sondereigentums definiert. Allerdings sind der Einbeziehung von Gegenständen in das Sondereigentum durch die zwingende Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG Grenzen gesetzt. Gemeinschaftseigentum sind deshalb in jedem Fall das Grundstück, die konstruktiven Teile des Gebäudes sowie diejenigen, die die äußere Gestaltung bestimmen, und die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen.

Das gilt auch dann, wenn es sich bei dem Gebäude um Doppelhaushälften, Reihenhäuser oder auch mehrere freistehende Einfamilienhäuser handelt, die in der Rechtsform des Wohnungseigentums errichtet wurden, weil für das Grundstück keine Realteilung erfolgen konnte. Das Sondereigentum kann auch hier nur die Räume des jeweiligen Hauses umfassen. Die konstruktiven Bauteile wie Außenmauern und Dach sowie das Grundstück selbst sind zwingend Gemeinschaftseigentum, an ihnen können nur Sondernutzungsrechte begründet werden, nicht aber Sondereigentum (BGH NJW-RR 2001, 800 [BGH 25.01.2001 - VII ZR 193/99]; OLG Düsseldorf FGPrax 2004, 267 für Doppelhaus; a.A. Bärmann/Pick § 5 Rn. 15).


Anlagen und Einrichtungen, die dem Gebrauch aller Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit dienen, sind zum Beispiel gemeinschaftlicher Speicher und Treppenhaus, Aufzug und Zentralheizung, Einrichtungen für die Versorgung mit Wasser, Elektrizität und Gas, Gemeinschaftsantenne.

Auch Räume können dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Sie stehen zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum, wenn ihr Zweck darauf gerichtet ist, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten. Dazu zählen insbesondere die Räume, in denen sich die gemeinschaftlichen Wasser-, Wärme- und Energieversorgungseinrichtungen sowie Zähl-, Sicherungs- und Schaltvorrichtungen befinden, sowie die Zugänge dazu (BGH NJW 1991, 2909 [BGH 05.07.1991 - V ZR 222/90]).


Sondereigentumsfähig sind Heizungsanlagen, die ausschließlich von einem Wohnungseigentümer betrieben werden; dies gilt auch dann, wenn die Heizung nur der eigenen Wohnungseigentumsanlage dient (Schmid ZMR 2008, 862 m.w.N.). Versorgt die Zentralheizung zwar nicht alle, aber mehrere Einheiten in der Anlage, besteht Gemeinschaftseigentum, wenn sie von der Gemeinschaft oder von den betroffenen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich betrieben wird (Abramenko ZWE 2007, 61 [68]).

Heizleitungen einer zentralen Heizanlage stehen jedoch insgesamt im Gemeinschaftseigentum; dies muss wegen des einheitlichen Heizsystems auch für Abzweigleitungen innerhalb eines Sondereigentums gelten (Müller 2. Teil Rn. 52; vgl. auch Heizungsanlagen). In einer Teilungserklärung kann auch bestimmt werden, dass Ver- und Entsorgungsleitungen, die nur dem Gebrauch eines Sondereigentümers dienen, selbst dann zum Gemeinschaftseigentum gehören, wenn sie sich im Bereich eines (anderen) Sondereigentums befinden (OLG Düsseldorf NZM 1998, 864 = ZMR 1998, 652). Bei der Beurteilung der Frage, ob durch die eigenmächtige Verlegung eines im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Rohres die Gefahr von Schäden droht, ist darauf abzustellen, dass ein erheblicher nicht hinnehmbarer Nachteil schon darin liegt, dass eventuelle Schäden am Gemeinschaftseigentum nur unter Schwierigkeiten festgestellt werden können bzw. später nicht mehr feststellbar ist, ob Schäden auf dieser konkreten baulichen Veränderung oder auf dem Verschleiß oder der Reparaturbedürftigkeit des bauseitig vorhandenen Systems beruhen (OLG Bremen OLG-Report 1998, 352 – dort für Abwasserleitungen).


Sondereigentumsfähige Gebäudebestandteile sind im Gegensatz dazu insbesondere nicht tragende Innenwände, Innentüren, Wand- und Deckenputz sowie Innenanstrich und Tapeten und der Fußbodenbelag (Parkett, Teppichboden, Linoleum), ferner Badewannen, Duschen, Waschbecken.
Der Miteigentümer hat nun Heizungsrohre, die beide Häuser verbinden, ohne Absprache getrennt.
Nach obiger Definition sind diese Teile der Heizanlage Gemeinschaftseigentum.
Er durfte daher nicht ohne entsprechenden Beschluss die Heizungsrohre trennen.

Weiter wurden zusätzliche Rohre für die Heizungsversorgung der anderen Haushälfte verlegt. Diese Rohre verlaufen im gemeinschaftlichen Eigentum des Heiz- und Lagerraumes verlegt. Auch dies stellt nach Ihrer Darstellung einen Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum dar.

Nur mit seinem Sondereigentum kann der Wohnungseigentümer weitgehend wie ein Alleineigentümer verfahren (§ 13 Abs. 1 WEG), hat aber auch auf seine Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung zu sorgen.


Das gemeinschaftliche Eigentum unterliegt hingegen dem Mitgebrauch und der Verwaltung aller Wohnungseigentümer (§ 13 Abs. 2 WEG), die auch gemeinschaftlich für die Instandhaltung und Instandsetzung zu sorgen und für die Kosten aufzukommen haben (§ 21 Abs. 1, Abs. 5, § 16 Abs. 2 WEG).


Meinungsverschiedenheiten über die Zuordnung eines Gegenstandes zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum treten deshalb i.d.R. im Zusammenhang mit der Istallation oder Instandhaltung auf. So verhält es sich auch hier.


Maßgebend für die Zuordnung sind zum einen die gesetzlichen Bestimmungen (§ 1 Abs. 5, § 5 WEG), zum anderen die Festlegungen in der Teilungserklärung bzw. der Teilungsvereinbarung (§ 8 Abs. 1, § 3 Abs. 1 WEG) und dem Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 WEG).

In Ihrem Falle ist die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum nach Ihrer Darstellung bereits über die Teilungserklärung erfolgt.


Für die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist die Grundbucheintragung maßgeblich mit den Unterlagen, auf die sie in zulässiger Weise Bezug nimmt, also Teilungsvereinbarung bzw. Teilungserklärung und Aufteilungsplan (BayObLGZ 1991, 186; KG NZM 2001, 1127). Besteht hinsichtlich der Zuordnung einzelner Räume ein Widerspruch zwischen der wörtlichen Beschreibung in der Teilungserklärung und der zeichnerischen Darstellung im Aufteilungsplan, entsteht kein Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum (BGHZ 130, 159 = NJW 1995, 2851 = ZMR 1995, 521).
Dasselbe gilt, wenn das Sondereigentum nicht hinreichend bestimmt bezeichnet ist oder der zum Sondereigentum erklärte Gegenstand nicht sondereigentumsfähig ist.

Damit dürfte die Zuordnung des Kellerraumes zum Gemeinschaftseigentum daher klar sein.

Andere Formen als Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum gibt es nicht. Sondereigentum der beiden benachbarten Wohnungseigentümer ist als Nachbareigentum möglich an nicht tragenden Zwischenwänden zwischen zwei Wohnungen (BGHZ 146, 241 = NJW 2001, 206 = ZMR 2001, 289; OLG Schleswig DNotZ 2007, 620 [OLG Schleswig 29.09.2006 - 2 W 108/06] m. insoweit abl. Anm. Commichau). Es können jedoch nicht einzelne Gebäudeteile oder Anlagen im gemeinsamen Sondereigentum einiger Wohnungseigentümer stehen; ein »Mitsondereigentum«, »gemeinschaftliches Sondereigentum« oder eine »dinglich verselbstständigte Untergemeinschaft« sieht das Gesetz nicht vor (BGH NJW 1995, 2851 [BGH 30.06.1995 - V ZR 118/94] [2853] m.w.N.; a.A. Bärmann/Pick § 5 Rn. 3). Dem Umstand, dass manche Einrichtungen nicht von allen Wohnungseigentümern genutzt werden können, kann nur durch eine Vereinbarung zur Regelung der Nutzung und der Kostentragung Rechnung getragen werden (Weitnauer/Briesemeister § 3 Rn. 32).

Streitigkeiten über die Zugehörigkeit zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sind im Zivilprozess auszutragen (BGH NJW 1995, 2851 [BGH 30.06.1995 - V ZR 118/94]); soweit es sich um eine Vorfrage in einem Streit über die Kostentragung oder die Nutzung handelt, hat darüber das Gericht im Verfahren nach § 43 WEG zu entscheiden (BayObLGZ 1970, 264 [267]).

Ich möchte Ihnen angesichts der oben genannten Rechtslage dazu raten, die Entfernung der Installation und den Rückbau der Heizungsrohre sowie die Wiederherstellung von dem anderen Eigentümer zu verlangen.


Soweit Sie ihn erfolglos aufgefordert haben, müsste nun diese Streitigkeit gegebenenfalls gerichtlich ausgetragen werden. Eine Ersatzvornahme, wie von Ihnen angedacht, halte ich nicht für zielführend, da letztlich nicht nur über die Kostentragung gestritten werden muss sondern auch um die jeweils wechselseitige Zulässigkeit beziehungsweise Unzulässigkeit eines Eingriffes in das Gemeinschaftseigentum.


Sind wie in Ihrem Falle die Voraussetzungen einer baulichen Veränderung gegeben und unterfällt sie auch nicht den Vorschriften zur Modernisierung, so hängen die weiteren rechtlichen Möglichkeiten von Umbauwilligen und Gegnern einer Veränderung, sofern die Teilungserklärung keine besonderen Regelungen vorsieht, davon ab, ob die gewünschte Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einen oder mehrere Wohnungseigentümer beeinträchtigt. Ist dies der Fall, bedarf die Durchführung der Maßnahme, wie im Gegenschluss aus § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG hervorgeht, grundsätzlich der Zustimmung der betroffenen Miteigentümer. Je nach Haltung zu der vorgesehenen baulichen Veränderung kommt es mithin darauf an, das Vorliegen bzw. Nichtvorliegen einer Beeinträchtigung nachzuweisen, da hiervon abhängt, ob die Maßnahme ohne Weiteres durchgeführt werden kann.

Die Kosten der Durchführung einer baulichen Veränderung und ihres Rückbaus stellen naturgemäß ein erhebliches finanzielles Risiko dar. Da die Rechtsprechung zum Vorliegen einer Beeinträchtigung zudem keineswegs völlig einheitlich ist und Tatsachenfeststellungen überdies in der Berufung nur begrenzt überprüfbar sind, empfiehlt sich oftmals eine gerichtliche Vorabklärung. Diese kann im Verfahren nach § 43 Nr. 1 WEG durch einen Feststellungsantrag erfolgen, mit dem die Zustimmungsbedürftigkeit oder -freiheit einer bestimmten baulichen Veränderung durch einzelne oder alle Wohnungseigentümer festgestellt wird. Dies ist trotz des nunmehr anzuwendenden GKG jedenfalls billiger als die Kosten für Um- und Rückbau.



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