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Grundbucheintrag für Duplexgarage


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 05.09.2014

Frage:

Meine Frau und ich haben Ende Oktober 2013 eine ETW gekauft. Zu dieser ETW gehört zu 50% eine Garage, die wir uns mit dem Eigentümerehepaar einer anderen ETW teilen. Die Garage ist also wie die ETW selbst Sondereigentum und kein Gemeinschaftseigentum. Alle anderen Eigentümer des Hauses teilen sich ebenfalls jeweils 50:50 die verbleibenden Garagen untereinander. In Summe gibt es vier Garagen.

Alle Garagen haben jeweils einen sog. Doppelparker. Also eine hydraulische Parkanlage, bei der das eine Auto auf der oberen Ebene steht und das andere Auto auf der unteren Ebene. Durch das Hoch- und Runterfahren der Bühne kann man dann mit dem Auto in- bzw. aus der Garage fahren.

In der damaligen Teilungserklärung (Bau des Hauses Anfang der 80er Jahre) wurde aber nur festgehalten, dass die Garagen inkl. Doppelparker zu jeweils 50% zu den jeweiligen ETW gehören; eine konkrete Festlegung, welche Ebene des Doppelparkers nun zu welcher der beiden ETW pro Garage gehört, fand nicht statt. Bei keiner der vorhandenen vier Garagen. In der Praxis haben sich die Eigentümer anscheinend einfach nur mündlich darüber geeinigt.

Nun haben meine Frau und ich Interesse daran, die Zuteilung der beiden Ebenen unseres Doppelparkers zu konkretisieren: Wir nehmen die obere Ebene und das Nachbarehepaar nehmen die untere Ebene. Darüber haben wir uns mündlich mit den Nachbarn geeinigt und leben das in der Praxis auch bereits so.

Allerdings wollen meine Frau und ich eine Lösung, die eine dingliche Wirkung Dritten gegenüber entfaltet; wenn die Nachbarn Ihre ETW nebst Garagenanteil bspw. verkaufen oder der Erbfall eintritt, soll klar sein, dass uns die obere Ebene gehört und der spätere neue Eigentümer/Erbe die untere Ebene nutzen soll.

Wir hatten die Idee, dies ins Grundbuch eintragen zu lassen und somit Sicherheit zu erlangen.

Nun gibt es die folgenden Stimmen hierzu:

1.„Unser“ Notariat (ReNo) sagt: Ja, das geht. Wir lassen die alte TE so wie sie ist und lassen die Aufteilung bzgl. unserer Garage als Sondernutzungsrecht ins Grundbuch eintragen.

2.Das Notariat unseres Nachbarn sagt: Nein, das darf so nicht sein. Die TE darf inhaltlich nicht vom GB abweichen und umgekehrt. Es müsste also zunächst die alte TE komplett aktualisiert werden (also für alle vier Garagen eine Konkretisierung innerhalb der TE erfolgen).

Unsere Fragen hierzu:


(1) Was stimmt denn nun?


(2) Was ist der kürzeste und effektivste Weg, diese Konkretisierung (wem gehört welche Ebene?) mit entsprechender dinglicher Wirkung gegenüber Dritten zu fixieren?


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Antwort:

Eine Duplexgarage (Doppelparker) ist nur in ihrer Gesamtheit sondereigentumsfähig, nicht dagegen der einzelne Stellplatz (OLG Jena NotBZ 2005, 219 [OLG Jena 20.12.2004 - 9 W 654/03]; OLG Celle NZM 2005, 871; OLG Düsseldorf NZM 1999, 571; BayObLG NJW-RR 1995, 783; Böttcher Rpfleger 2004, 21, 25; Weitnauer/Briesemeister § 5 Rn. 29; a.A. Bärmann/Armbrüster Rn. 64; Staudinger/Rapp § 5 Rn. 20; Hügel NotBZ 2000, 349). Die Hebebühne ist als konstruktives Bauteil ebenso zwingend Gemeinschaftseigentum (OLG Düsseldorf NZM 1999, 571; OLG Celle NZM 2005, 871; AG Rosenheim ZMR 2008, 923; a.A. Häublein MittBayNot 2000, 112) wie die Hydraulik (KG ZMR 2005, 569 [KG Berlin 07.02.2005 - 24 W 81/03]; AG Rosenheim ZMR 2008, 923 [AG Rosenheim 29.05.2008 - 9 C 446/08]). Der BGH will jetzt danach differenzieren, ob die technische Einrichtung einer Doppelstockgarage als Ganzes im Sondereigentum steht und durch eine von anderen Garageneinheiten unabhängige Einzelhydraulik betrieben wird; dann soll Sondereigentum vorliegen (BGH ZMR 2012, 377 [BGH 21.10.2011 - V ZR 75/11]).

Eine Regelung der stellplatzberechtigten Wohnungseigentümer zur Benutzung der einzelnen Stellplätze kann insoweit nicht nur über eine Eintragung gem. § 1010 BGB verdinglicht werden, möglich ist nach h.M. auch eine Regelung als Inhalt des Sondereigentums gem. §§ 13 Abs. 2, 15 WEG (OLG Jena FGPrax 2000, 7; OLG Frankfurt/M. NZM 2001, 527 = Rpfleger 2000, 212 m. zust. Anm. v. Oefele MittBayNot 2000, 440; BayObLG NJW-RR 1994, 1427 = Rpfleger 1995, 67; LG München II MittBayNot 1988, 78; LG München I MittBayNot 1971, 242; Bauer/v. Oefele AT V Rn. 91; Böttcher ZfIR 1997, 321 [327]; ders. Rpfleger 2004, 21 [26]; Ertl Rpfleger 1979, 81; ders. DNotZ 1988, 4, 11; Frank MittBayNot 1994, 512; Häublein Sondernutzungsrechte, S. 11; v. Heinitz DNotZ 1971, 645; KEHE/Herrmann Einl. E Rn. 33; Schmenger BWNotZ 2003, 73, 74; F. Schmidt MittBayNot 1995, 115; Schneider Rpfleger 1998, 9, 12 f.; Staudenmaier BWNotZ 1975, 170 [172]; Staudinger/Kreuzer § 15 Rn. 4; vgl. auch OLG Zweibrücken ZMR 2001, 734; a.A. LG Düsseldorf MittRhNotK 1987, 163; Bärmann/Klein § 13 Rn. 113; Basty Rpfleger 2001, 169; Huff WE 1996, 134; Hügel ZWE 2001, 42; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 15 Rn. 1; Palandt/Bassenge § 15 Rn. 1; Riecke/Schmid/Elzer § 3 Rn. 73; Schöner Rpfleger 1997, 416; Schöner/Stöber Rn. 2836; Stumpp MittBayNot 1971, 10; Weitnauer/Briesemeister § 3 Rn. 121).

Problematisch ist aber in Ihrem Falle, dass nach Ihren Angaben ein gemeinschaftliches Sondereigentum an jeweils einer Duplexgarage bestehen soll.

Keine Räume bilden die einzelnen Stellplätze einer Duplex-Garage; bei ihnen fehlt eine klare Trennung durch eine Begrenzung in der Höhe (BayObLG NJW-RR 1995, 783 [BayObLG 09.02.1995 - 2 Z BR 4/95]; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 3 Rn 34). Sondereigentum kann deshalb nur an der Duplex-Garage insgesamt bestehen (vgl. BGH ZMR 2012, 377 [BGH 21.10.2011 - V ZR 75/11]).

Für die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist die Grundbucheintragung maßgeblich mit den Unterlagen, auf die sie in zulässiger Weise Bezug nimmt, also Teilungsvereinbarung bzw. Teilungserklärung und Aufteilungsplan (BayObLGZ 1991, 186; KG NZM 2001, 1127). Besteht hinsichtlich der Zuordnung einzelner Räume ein Widerspruch zwischen der wörtlichen Beschreibung in der Teilungserklärung und der zeichnerischen Darstellung im Aufteilungsplan, entsteht kein Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum (BGHZ 130, 159 = NJW 1995, 2851 = ZMR 1995, 521). Dasselbe gilt, wenn das Sondereigentum nicht hinreichend bestimmt bezeichnet ist oder der zum Sondereigentum erklärte Gegenstand nicht sondereigentumsfähig ist.

Andere Formen als Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum gibt es nicht. Sondereigentum der beiden benachbarten Wohnungseigentümer ist als Nachbareigentum möglich an nicht tragenden Zwischenwänden zwischen zwei Wohnungen (BGHZ 146, 241 = NJW 2001, 206 = ZMR 2001, 289; OLG Schleswig DNotZ 2007, 620 [OLG Schleswig 29.09.2006 - 2 W 108/06] m. insoweit abl. Anm. Commichau). Es können jedoch nicht einzelne Gebäudeteile oder Anlagen im gemeinsamen Sondereigentum einiger Wohnungseigentümer stehen; ein »Mitsondereigentum«, »gemeinschaftliches Sondereigentum« oder eine »dinglich verselbstständigte Untergemeinschaft« sieht das Gesetz nicht vor (BGH NJW 1995, 2851 [BGH 30.06.1995 - V ZR 118/94] [2853] m.w.N.; a.A. Bärmann/Pick § 5 Rn. 3). Dem Umstand, dass manche Einrichtungen wie etwa Aufzug oder Schwimmbad nicht von allen Wohnungseigentümern genutzt werden können, kann nur durch eine Vereinbarung zur Regelung der Nutzung und der Kostentragung Rechnung getragen werden (Weitnauer/Briesemeister § 3 Rn. 32).

Ein gemeinschaftliches Sondereigentum ist daher so nicht möglich.

§ 5 Abs. 3 WEG eröffnet die Möglichkeit, durch Vereinbarung sondereigentumsfähige Bestandteile des Gebäudes dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Die Zuordnung von Gegenständen zum Sondereigentum, die zwingend gemeinschaftliches Eigentums sind, ist dagegen nicht möglich. Enthält die Teilungserklärung dennoch eine derartige fehlerhafte Zuordnung zum Sondereigentum, kann es im Einzelfall in Betracht kommen, sie umzudeuten in eine Übertragung der Instandhaltungspflicht oder eine Überbürdung der Instandhaltungskosten auf den einzelnen Wohnungseigentümer. Eine schematische Gleichsetzung einer unwirksamen Zuordnung mit einer Übertragung der Instandhaltungspflicht verbietet sich jedoch; es ist in jedem Einzelfall unter Berücksichtigung der übrigen Bestimmungen der Teilungserklärung zu prüfen, ob eine solche Umdeutung vorzunehmen ist.

Die Umdeutung ist darauf gerichtet, dem rechtsgeschäftlich erklärten Willen in einer anderen Gestalt zur Geltung zu verhelfen. Die Bestimmungen des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG und des § 16 Abs. 2 WEG sind abdingbar, sodass insoweit eine von der gesetzlichen abweichende Regelung getroffen werden kann. Für die Umdeutung gelten wie für die Auslegung der Teilungserklärung die im Grundbuchrecht maßgeblichen Grundsätze. Abzustellen ist deshalb auf den objektiven Sinn, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Umstände außerhalb der Urkunde, insbesondere subjektive Vorstellungen des teilenden Eigentümers, die nicht aus der Urkunde selbst erkennbar sind, müssen unberücksichtigt bleiben (OLG Hamm ZMR 1997, 193 [195]; OLG Hamm NJW-RR 1992, 148 [OLG Hamm 22.08.1991 - 15 W 166/91] [149]; zur Auslegung von Teilungserklärungen vgl. auch BGH NJW 1998, 3713 [3714]).

Für eine Umdeutung kann etwa sprechen, dass aus anderen Bestimmungen der Teilungserklärung eine Tendenz deutlich wird, die Verteilung der Instandhaltungskosten enger an den jeweiligen Nutzungsverhältnissen zu orientieren als es das Gesetz in § 16 Abs. 2 vorsieht, etwa indem Unterhalts- und Instandhaltungskosten von Einrichtungen wie Treppenhäusern und Aufzügen nur den Wohnungseigentümern auferlegt werden, die auch durch sie erreichbar sind (vgl. OLG Hamm ZMR 1997, 193 [195] für die Geschossdecken »ab Oberkante Rohdecke«). Eine Umdeutung wird auch nahe liegen, wenn wegen einer nicht möglichen Grundstücksteilung an Reihen- oder Doppelhäusern Wohnungseigentum begründet wurde und die Teilungserklärung bestimmt, dass die Wohnungseigentümer wirtschaftlich so weit wie möglich wie Alleineigentümer gestellt sein sollen.

Gegen eine Umdeutung kann etwa sprechen, dass die Teilungserklärung eine anderweitige abschließende Regelung über die Kostentragung enthält (vgl. OLG Hamm NJW-RR 2002, 156 [OLG Hamm 06.03.2001 - 15 W 320/00] [157], das aus diesem Grund eine Überbürdung der Kosten für die Nachrüstung der Heizungsanlage mit Thermostatventilen abgelehnt hat). Auch eine bereits bestehende Mehrbelastung eines Wohnungseigentümers mit Instandhaltungskosten kann gegen eine Überbürdung weiterer Kosten sprechen, wenn etwa sein Miteigentumsanteil im Verhältnis zur Größe des Wohnungseigentums deutlich erhöht ist (vgl. OLG Hamm WE 1996, 430 [432]: Dort war ein Anbau insgesamt als Sondereigentum ausgewiesen, jedoch mit einem im Verhältnis zu seiner Größe doppelt so hohen Miteigentumsanteil verbunden wie die anderen Wohnungen).

Für Fenster und Rollläden ist eine Umdeutung der fehlerhaften Zuordnung zum Sondereigentum durch obergerichtliche Entscheidungen mehrfach bejaht worden (OLG Hamm NJW-RR 1992, 148 [OLG Hamm 22.08.1991 - 15 W 166/91] [149]; OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 515 [OLG Düsseldorf 12.01.1998 - 3 Wx 546/97] [516]; OLG Karlsruhe NZM 2002, 220 auch für Balkongeländer). Das OLG Hamm hat dabei entscheidend darauf abgestellt, dass es sich um eine gemischt genutzte Wohnungs- und Teileigentumsanlage handelte und die – teilweise fehlerhafte – Zuordnung bestimmter Gebäudeteile und Einrichtungen zum Sondereigentum eine ausgewogene Abgrenzung der Verantwortungsbereiche bewirken und dem bei Ladengeschäften erhöhten Glasbruchrisiko Rechnung tragen wollte. Das OLG Karlsruhe hebt hervor, dass es sich um Gegenstände handelt, deren Lebensdauer und Reparaturbedürftigkeit zumindest auch von der Pflege und Behandlung durch den jeweiligen Eigentümer abhängt.

Hingegen hat das BayObLG die Aufzählung eines Balkons bei den zum Sondereigentum gehörenden Räumen dahin ausgelegt, dass Sondereigentum lediglich an dessen sondereigentumsfähigen Teilen begründet werden sollte und sich auch die Instandhaltungspflicht des jeweiligen Wohnungseigentümers nur auf diese beschränkt (BayObLG NJW-RR 2004, 375 = NZM 2004, 106 [BayObLG 04.09.2003 - 2Z BR 114/03] [107]; vgl. auch OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 515 [516]).

Die fehlgeschlagene Begründung von Sondereigentum kann ggf. auch in ein Sondernutzungsrecht für den Berechtigten gem. § 140 BGB umgedeutet werden, wenn sämtliche Tatbestandsmerkmale für die Entstehung eines Sondernutzungsrechts vorliegen (KG ZMR 1999, 206; OLG Köln MittRhNotK 1996, 61; OLG Hamm Rpfleger 1983, 19; BayObLG MDR 1981, 145 [BayObLG 01.10.1980 - BReg 2 Z 43/79]; Böhringer MittBayNot 1990, 12; Weitnauer/Briesemeister § 5 Rn. 10; a.A. Abramenko Rpfleger 1998, 313: nur schuldrechtliche Anpassungsansprüche). Eine Umdeutung scheidet mithin in den Fällen aus, in denen das gesamte einem Miteigentumsanteil zugedachte Sondereigentum umgedeutet werden müsste. Nach der Systematik des WEG kann ein Sondernutzungsrecht nämlich nicht mit einem isolierten (substanzlosen) Miteigentumsanteil verbunden werden. Rechtlich gehört das Sondernutzungsrecht (vgl. § 13) zum Inhalt des Sondereigentums, so dass immer ein (Rest-)Sondereigentum vorhanden sein muss, dessen Inhalt das umgedeutete Sondernutzungsrecht bilden kann (KG ZMR 1999, 206; F. Schmidt ZWE 2007, 280 [284 f.]). Seine Grenzen findet eine Umdeutung daher immer dann, wenn es für den Berechtigten innerhalb der Gemeinschaft keine entsprechende Rechtsposition gibt oder das Sondernutzungsrecht einem außenstehenden Dritten zugeordnet werden müsste (vgl. F. Schmidt ZWE 2007, 290 [284 f.] mit Beispielen). Auch nicht in Betracht kommt eine Umdeutung, wenn die Verhältnisse so unklar sind, dass ein entsprechend den Anforderungen des Grundbuchverkehrs eindeutiges Ergebnis nicht gefunden werden kann (Böhringer MittBayNot 1990, 12 [16]; Meikel/Streck § 53 Rn. 33).

Vorsicht ist geboten, wenn sich durch eine Umdeutung in ein Sondernutzungsrecht der Berechtigte anschließend in einer für ihn günstigeren Rechtsposition wiederfindet, weil mit der Einräumung eines Sondernutzungsrechts im Hinblick auf § 16 Abs. 2 WEG keine entsprechende Kostentragungsverpflichtung wie bei einem Sondereigentum verbunden sein muss (Köhler/Bassenge/Häublein 1. Aufl. Teil 12 Rn. 91).

Die Wirkungen einer solchen Umdeutung sind umstritten. Während einerseits zu Recht die Möglichkeit einer rückwirkenden Heilung angenommen wird (Meikel/Streck § 53 Rn. 33; MüKo/Wacke § 873 Rn. 55), will ein Teil der Literatur die Wirkung erst ex nunc eintreten lassen (Demharter § 53 Rn. 4; Staudinger/Gursky § 879 Rn. 265 f.). Richtigerweise hat jedoch ein Sondernachfolger oder ein Gläubiger eines anderen Wohnungseigentümers sein Recht bereits von vornherein belastet mit der Umdeutungsmöglichkeit erworben; nur die rückwirkende Heilung kann Rechtsverluste vermeiden.

Aus obigem ergibt sich aber, dass wie eingangs erwähnt der sicherste Weg zur Verdinglichung über § 1010 BGB führt. § 13 Abs. 2, 15 WEG führt nur über den Beschlussweg der Wohnungseigentümergemeinschaft, also nicht zu einer dinglichen Absicherung.

§ 1010 BGB – Sondernachfolger eines Miteigentümers

(1) Haben die Miteigentümer eines Grundstücks die Verwaltung und Benutzung geregelt oder das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausgeschlossen oder eine Kündigungsfrist bestimmt, so wirkt die getroffene Bestimmung gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist.

(2) Die in den §§ 755, 756 bestimmten Ansprüche können gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur geltend gemacht werden, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.
Regelungsinhalt.

§ 1010 verschärft bei einer Bruchteilsgemeinschaft die Anforderungen für die Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Grundstücken zu Gunsten des Sondernachfolgers. Gleiches gilt im Hinblick auf einen permanenten oder temporären Ausschluss eines Aufhebungsverlangens oder bei Bestimmung einer Kündigungsfrist. Während im Falle der §§ 746, 751 derartige Regelungen automatisch für und gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers wirken, muss sich der Sondereigentümer nach § 1010 einer solchen Bestimmung nur unterwerfen, wenn sie als Belastung des Anteils, an dem Sondernachfolge eintritt, im Grundbuch eingetragen ist, §§ 873 ff, 19 ff GBO (Abteilung II). Fehlt eine Eintragung, so tritt selbst bei Kenntnis des Sondernachfolgers von der Bestimmung keine Wirkung ihm ggü ein. Das Gesetz folgt hier dem Eintragungsgrundsatz bei Grundstücken, zudem ist der Wortlaut „nur‟ eindeutig. Dies umso mehr, als es nur um gegen den Sondernachfolger, also zu dessen Lasten, gerichtete Bestimmungen geht. Deshalb ist im Umkehrschluss eine Bestimmung, die zu Gunsten des Sondernachfolgers besteht, nicht unwirksam, wenn diese nicht im Grundbuch Niederschlag gefunden hat (BGH NZM 07, 929 [BGH 28.09.2007 - V ZR 276/06]).

II ist Schutznorm zu Gunsten eines Sondernachfolgers: Entgegen den Voraussetzungen des § 755 II bei der Berichtigung einer Gesamtschuld bzw des § 756 2 iVm § 755 II bei der Teilhaberschuld können die Berichtigungsansprüche gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers ebenfalls nur dann geltend gemacht werden, wenn sie im Grundbuch ersichtlich sind.

Da sich § 1010 ausdrücklich nur mit dem Sondernachfolger eines Miteigentümers befasst, bleiben Regelungen, die ursprünglich zwischen allen Miteigentümern getroffen wurden – auch wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen sind – für diese, ausgenommen den Sondernachfolgern, weiterhin verbindlich. Nachdem § 1010 ausdrücklich eine Eintragung der genannten Bestimmungen im Grundbuch zur Fortgeltung ggü Sondernachfolgern verlangt, ist jeder Miteigentümer verpflichtet, an der Eintragung mitzuwirken (BGHZ 40, 326; Frankf DNotZ 90, 298).



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