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Mietminderung bei gewerblichem Mietobjekt

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 27.08.2014

Frage:

Ein Vermieter gewerblicher Räume verweigert die Reparatur funktioneller Mietsachen:
Durch einen Wurzeleinwuchs verursachte Rohrverstopfung kann die Herrentoilette nicht mehr genutzt werden, wonach das gesamte Personal die einzig verbliebene Damentoilette nutzen muss.
Durch denselben Mangel verursachte verstopfte Hofentwässerung gelangt Regenwasser in die Lager- u. Fertigungsräume, was den Betriebsablauf einschränkt.

Durch ein Leck im Dach kann der Betrieb im Raum darunter nur noch eingeschränkt stattfinden, für welche Nutzung raummäßig keine Alternative besteht und ein zudem dort befindlicher Sozialbereich ersatzlos gar nicht mehr genutzt werden kann.


Als Begründung wird angegeben, dass das Anwesen sowieso bald verkauft würde; sowie wird darauf aufmerksam gemacht, dass die Kündigungsfristen für gewerbliche Mietsachen ohnehin lediglich sechs Monate betragen von welcher kurzfristigen Kündigungsmöglichkeit dann auch Gebrauch gemacht wird, wenn sich weiter über den Reparaturstau beschwert würde.

Was sieht die Rechtsprechung hier vor?

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Antwort:

Als Mieter von Geschäftsräumen steht Ihnen eine Reihe von Gewährleistungsrechten zu, sodass Sie das Verhalten von Ihrem Vermieter so nicht dulden müssen.

Dabei weise ich Sie insbesondere daraufhin, dass Sie aufgrund der genannten Mängel nicht verpflichtet sind, ständige Miete zu entrichten, soweit Sie die Mängel Ihrem Vermieter mitgeteilt haben (Mietminderung).

Darüber hinaus steht Ihnen, da Ihr Vermieter die Reparaturen verweigert hat, das Recht zu, die Mietsache selbst zu reparieren. Die erforderlichen getätigten Aufwendungen muss Ihnen Ihr Vermieter sodann ersetzen. Wenn Sie nicht in Vorleistung gehen wollen, können Sie sogar von Ihrem Vermieter einen Vorschuss für die anstehenden Arbeiten verlangen. Voraussetzung dafür ist aber, dass Sie den Vermieter schriftlich unter Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels aufgefordert haben.

Insoweit Ihr Vermieter auf die kurze Kündigungsfrist von sechs Monaten verweist, ist dieser Hinweis zwar richtig aber irreführend. Ihrem Vermieter ist es nämlich nach dem Gesetz nicht möglich, das Mietverhältnis zu jedem beliebigen Zeitpunkt zu kündigen. Vielmehr ist die ordentliche Kündigung nach § 580a II BGB nur ,,spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.“ Das heißt, dass Ihr Vermieter das Mietverhältnis nur zum 31.03., 30.06., 30.09. oder zum 31.12. kündigen kann. Dabei muss er jeweils die Sechsmonatsfrist einhalten, sodass sich im Einzelfall eine Bindung bis zu fast neun Monaten ergeben kann.

Das bedeutet für Sie:
Möchte Ihr Vermieter zum jetzigen Zeitpunkt eine Kündigung aussprechen, ist es ihm erst zum 31.03.15 möglich. Eine entsprechende Kündigung müsste er dabei bis zum 06.10.14 erklärt haben. Versäumt er diesen Termin, ist ihm eine Kündigung erst wieder zum 30.06.15 möglich.
Das Recht zur ordentlichen Kündigung steht Ihrem Vermieter darüber hinaus nur zu, wenn Sie keine bestimmte Dauer des Mietverhältnisses vereinbart haben. Sollten Sie eine bestimmte Mietdauer vereinbart haben, kann Ihr Vermieter nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes außerordentlich kündigen. Die Berufung des Mieters auf seine Mängelrechte stellt dabei keinen solchen wichtigen Grund dar. Auch die Absicht die Immobilie zu verkaufen, gibt ihm kein Recht notwendige Reparaturen zu verweigern.

Abschließend empfehle ich Ihnen daher, die künftigen Mietzahlungen angemessen zu kürzen und Ihren Mietvertrag bzgl. einer möglicherweise vereinbarten Mietzeit zu prüfen. Für den Fall, dass die Mängel der Mietsache schon länger vorhanden sind, empfehle ich Ihnen darüber hinaus bereits in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen bzw. einen entsprechenden Betrag gegen die künftigen Mietforderungen Ihres Vermieters aufzurechnen.

Die Höhe der Mietminderung bemisst sich dabei nach dem Umfang, in dem die Mietsache durch die aufgetretenen Mängel unbrauchbar geworden ist.



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