Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Hundeanschaffung ohne Absprache mit Vermieter

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 22.08.2014

Frage:

Ich bin Vermieter einer 85 qm großen EG-Wohnung mit Garten. Die Mieterin kaufte sich vor 5 Tagen einen Labrador-Welpen, von dessen Existenz wir durch einen anderen Miteigentümer, der unsere Mieterin ansprach, erfuhren. Daraufhin rief unsere Mieterin uns an und bat um ein Gespräch, welches vorhin stattfand.

Im Mietvertrag steht unter Hausordnung: "Die Mieter sind verpflichtet -sofern erforderlich- für das Halten von Haustieren die erforderliche Genehmigung des Vermieters einzuholen.
Eine separate, von der Eigentümerversammlung beschlossene Hausordnung, in der das Halten von Hunden im 6-Familienhaus untersagt ist, wurde durch einen Miteigentümer unserer Mieterin samt Putzplan ausgehändigt (allerdings ohne Empfangsbescheinigung). Dieser Beschluss der Eigentümerversammlung erging 2006.
Unsere Mieterin beruft sich auf das 2013 ergangene Urteil, dass Hundehaltung nicht mehr generell verboten sein darf. Sie hat sich darauf verlassen, da im Mietvertrag kein Verbot genannt war, dass sie daher das Recht hat, sich einen Hund anzuschaffen. Demgegenüber steht, dass die Eigentümerversammlung die Hundehaltung in einem einstimmigen Beschluss untersagt hat und die Mieterin sich beim Vermieter nicht vorab informiert hat.

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-22
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen
Kontakt zum Autor des Beitrages:
Rechtsanwalt Hanno Hoffmann   |Hier klicken

Antwort:

Vorweg, Ihre Mieterin irrt, wenn sie glaubt nach der Rechtssprechung des BGH dürfe sie einen Hund halten. Der Bundesgerichtshof entschied in seinem Urteil vom 20.03.2013 (Az. VIII ZR 168/12) lediglich, dass ein generelles Verbot der Hundehaltung durch eine starre Klausel in einem formularmäßigen Mietvertrag unzulässig sei.

Ihr Mietvertrag stellt letztendlich auf die generelle Rechtssprechung des BGH ab, nämlich darauf, dass im Einzelfall entschieden werden soll. Enthält der Mietvertrag keine Regelung, oder einen Genehmigungsvorbehalt wie hier, stellt der BGH im Einzelfall auf die Interessen aller Beteiligten ab (BGH Urt.v.14.11.2007, VIII ZR 340/06 Fundstelle: WuM 2008, 23).
Der BGH stellte aber auch klar, dass die Unwirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Klausel keinesfalls dazu führe, dass der Mieter einen Hund ohne Rücksicht auf Vermieter und andere Mieter halten dürfe. Die Entscheidung ist kein Freibrief.

Vielmehr sind im Einzelfall die konkreten Belange und Interessen von Vermieter und Mieter, sowie der anderen Hausbewohner und Nachbarn umfassend gegeneinander abzuwägen. Nur wenn die Interessenabwägung (siehe dazu wiederum BGH Urt.v.14.11.2007, VIII ZR 340/06 Fundstelle: WuM 2008, 23) zu Gunsten des Mieters überwiegt, ist ihm die Hundehaltung zu gestatten.

Sie haben hier im Hinblick auf die Hausordnung keine Genehmigung erteilt. Im Interesse eines gedeihlichen Zusammenlebens mit den anderen Bewohnern der Anlage dürfte aus Mietvertraglicher Sicht hier eine Interessenabwägung zu Ihren Gunsten vorgenommen werden. Die Hausordnung ist zwar nicht Bestandteil des Mietvertrages geworden, dies hätte im Vertrag vermerkt werden müssen, sie reflektiert dennoch auf das Mietverhältnis zurück.

Zudem können die anderen Miteigentümer von der Mieterin die Abschaffung des Hundes wegen Störung der Hausordnung verlangen. Eine Störung kann nämlich auch in der Form vorliegen, dass der Wohnungseigentümer seinem Mieter eine Benutzung gestattet, die nicht mit der Hausordnung der Wohnungseigentümer in Einklang steht. So ist dies hier der Fall.


Der Mieter ist unmittelbarer Handlungsstörer, der vermietende Eigentümer ist dagegen mittelbarer Zustandsstörer. Die Zustandsstörerhaftung ergibt sich, weil der Vermieter als Eigentümer und mittelbarer Besitzer der Wohnung für sein Sondereigentum und denen davon ausgehende Störungen verantwortlich bleibt, vgl. § 14 Nr. 2 WEG. Es besteht kein Rangverhältnis zwischen den Störern, sodass auch gegen den Vermieter als Zustandsstörer vorgegangen werden kann, wenn der Mieter als Handlungsstörer in Betracht kommt.

Es besteht jedoch die Möglichkeit, störende Mieter oder sonstige Nutzer des Sondereigentums direkt in Anspruch zu nehmen. Die anderen Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft (gegebenenfalls vertreten durch den Hausverwalter) können gemäß § 1004 Abs.1 BGB ihren aus dem Eigentum resultierenden Anspruch auf Beseitigung und Unterlassung der Störung geltend machen. Selbst wenn die Störung mit der mietvertraglich vereinbarten Regelung konform geht, aber gegen die WEG-Hausregeln verstößt, sind die Wohnungseigentümer nicht zur Duldung verpflichtet, da ihnen gegenüber der Mietvertrag nicht gilt, vgl. § 1004 Abs. 2 BGB. Im Verhältnis zu den Eigentümern soll der Mieter nicht mehr Rechte in Anspruch nehmen können als der vermietende Eigentümer – wäre dieser jedoch zur Störung berechtigt, kann sich auch der Mieter darauf berufen.

Wenn Ihre Mieterin den Hund nicht abschaffen sollte empfehle ich Ihnen, sich mit einem Miteigentümer zu verständigen, dass dieser auf die Abschaffung des Hundes hinwirkt. Diesem gegenüber kann die Mieterin keine mietrechtlichen Einwände vorbringen.




Rechtsbeiträge über Sozialrecht / Hartz IV
Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Dringlichkeitsschein

Duldung einer Überbauung der Nachbarin | Stand: 29.07.2013

FRAGE: Meine Nachbarin lässt ihr Flachdach erneuern. Eingeschlossen ist eine thermische Isolierung der umlaufenden Attika. Da das Nachbarhaus auf der Grundstücksgrenze steht, würde die Isolierun...

ANTWORT: Frage: Das bedeutet wohl, dass ich die Überbauung wohl nicht dulden muss. Um das Verhältnis zur Nachbarin nicht zu belasten (die Handwerker sind schon zugange), ist die Frage, ob eine formlos ...weiter lesen

Verpflichtung des Mieters Wertsteigernde Änderungen bei Auszug wieder zu entfernen? | Stand: 21.03.2013

FRAGE: Seit 20 Jahren wohne ich in einem Altbau auf niedrigem Niveau und habe im Laufe der Zeit auf eigene Kosten viele Änderungen (Renovierungen) vorgenommen.z. B. Einbau einer Heizung, Überarbeitun...

ANTWORT: Grundsätzlich ist der Mieter nur verpflichtet, die Mietsache in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich zur Zeit der Beendigung des Mietverhältnisses befindet (BGH NJW 1983, 1049 [BG ...weiter lesen

Nachbar beschwert sich über Klaviermusik aus unserer Wohnung | Stand: 14.07.2012

FRAGE: Wir wohnen im eigenen Haus und meine Frau und unser Sohn (12 Jahre) üben/spielen Klavier (kleiner Flügel), sehr selten morgens ab 9 Uhr bis max. 12 Uhr und mittags regelmäßig ab frühesten...

ANTWORT: Ich möchte Ihnen nachstehend eine Übersicht zur bestehenden Rechtslage und der einschlägigen Rechtsprechung geben. Ich weise in diesem Zusammenhang darauf hin, dass hier sehr viel vom Einzelfal ...weiter lesen

Sozialbetrug durch Zahlung des Telefonanschlusses? | Stand: 07.12.2011

FRAGE: Ein Rentner-Ehepaar (74 und 77 Jahre) hat sich offiziell getrennt und die gemeinsame Wohnung aufgegeben.Da sie beide nur über geringe Renten (er 1050 Euro, sie 360 Euro) verfügen, hat die Fra...

ANTWORT: Ich würde Ihnen empfehlen, diesen Umstand mit dem von Ihrem Ehemann bezahlten Telekomanschluss dem Sozialamt zu melden, da in den Grundsicherungsbeträgen in der Regel die Grundgebühren fü ...weiter lesen

Mieter verweigert Handwerkern den Zutritt für Modernisierungsmaßnahmen | Stand: 25.06.2011

FRAGE: Ein Mieter in meinem Haus hat sein Mietverhältnis fristgerecht zum 31.07.2011 gekündigt. Der Umzug in die neue Wohnung(Wien) findet am 29. 06. statt, so dass die Wohnung dann leer steht. De...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Gemäß § 554 BGB muss ein Mieter Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich dulden. § 554Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen(1 ...weiter lesen

Mietminderung wegen stinkendem Müll im Treppenhaus? | Stand: 17.02.2010

FRAGE: Wir sind Mieter in einem 17-Familienhaus. Mieter im Haus stellen Müll und anderen Unrat vor die Wohnungstür, lassen diesen Müll etc. mitunter über mehrere tage vor der Tür stehen...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Ihre Rechtsauffassung, dass bei groben Verstößen gegen die Hausordnung durch andere Mieter eine Mietminderung zulässig ist, ist grundsätzlich richtig. Dabei is ...weiter lesen


E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-22
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen
Kontakt zum Autor des Beitrages:
Rechtsanwalt Hanno Hoffmann   |Hier klicken

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

20.295 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 25.11.2017
Vielen, vielen Dank für ihre Hilfte, Herr Böckhaus.

   | Stand: 23.11.2017
Ich wurde gerade von einer sehr freundlichen Anwältin zum Thema Rückforderungsrecht / Verwaltungsrecht beraten. Meine Fragen wurden vollständig und präzise beantwortet. Vielen Dank

   | Stand: 23.11.2017
Vielen Dank für die schnelle und verständliche Beantwortung meiner Fragen bezüglich Mietrecht. Kann es nur weiterempfehlen.

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-22
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Sozialrecht | Erbrecht | Sozialrecht | Sozialrecht - Hartz IV | Amt für Wohnungswesen | Belegungsbindung | Fehlbelegerabgabe | Fehlbelegung | Fehlbelegungsabgabe | Mietwohnungsbau | Sozialer Wohnungsbau | Sozialwohnung | Wohnraumbedarf | Wohnungsamt | Wohnungsbindung | Wohnungsförderungsgesetz

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-22
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen