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Grundbucheintrag beim Erben eines Hauses

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 22.08.2014

Frage:

ich bin offizieller Testamentsvollstrecker des Nachlasses einer verstorbenen Verwandten. Die Erben sind Zwei Enkelkinder, 16 & 13. Der Testamentsvollstreckung gilt bis 28. Geburtstag des jüngsten Kindes, also 6.1.2029. Die Erbmasse beinhaltet u.a. ein Mietshaus.

Ich arbeite eng mit den Kindern und dem Vater (der Gesetzlicher Vormund) zusammen, und wir sind alle einig dass wir das Haus vorerst behalten wollen, aber vielleicht Irgendwann verkaufen müssen. Eventuell auch während mindestens ein Kind noch minderjährig ist.

Ich wollte jetzt den Eigentümerwechsel & die Testamentsvollstreckung im Grundbuch eintragen lassen. Die Frage ist ob der Eintrag, einem eventuellen Kauf im Weg stehen würde, oder vielleicht sogar vereinfacht.


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Antwort:

Eine Eintragung in das Grundbuch ist notwendig.
Für die Dauer der Testamentsvollstreckung ist der Erbe nämlich in diesem Fall von der Verwaltung des Nachlasses und von der Verfügung über einzelne Nachlassgegenstände ausgeschlossen, §§ 2205, 2211 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Dieses exklusive und den Erben ausschließende Verfügungsrecht des Testamentsvollstreckers bezieht sich auch auf Immobilien, die zum Nachlass gehören. Während der Zeit der Testamentsvollstreckung kann also nur der Vollstrecker und nicht der Erbe ein Grundstück verkaufen und das Eigentum an dem Grundstück an einen Dritten übertragen.
Nachdem man es einer Immobilie im Regelfall nicht ansieht, wer deren verfügungsberechtigte Eigentümer ist, gibt im deutschen Recht das bei den Amtsgerichten geführte Grundbuch Auskunft über die Frage, wem welches Grundstück gehört. Ebenso werden Rechtsänderungen an einer Immobilie im Grundbuch vollzogen.
Im Falle einer im Rahmen einer Erbschaft angeordneten Testamentsvollstreckung, wie hier bei Ihnen, muss der Rechtsverkehr auch darüber informiert werden, dass der Erbe als Eigentümer in seiner Verfügungsgewalt über das Grundstück beschränkt ist. Gleichwohl der Erbe ja als Rechtsnachfolger des Erblassers neuer Eigentümer des Grundstücks wird, kann er nach § 2211 BGB nicht über das Grundstück verfügen.
Um hier grundbuchrechtliche Klarheit zu schaffen, sieht § 52 GBO (Grundbuchordnung) vor, dass gleichzeitig mit der Eintragung des Erben als neuem Eigentümer in das Grundbuch dort von Amts wegen in Abteilung II des Grundbuches einzutragen ist, dass für das Grundstück Testamentsvollstreckung angeordnet ist.
Es wird dabei im Grundbuch der Testamentsvollstrecker nicht namentlich erwähnt, sondern lediglich der Umstand aufgenommen, dass Testamentsvollstreckung angeordnet ist.
Sie müssen also nichts weiter unternehmen. Wenn Sie die Umschreibung im Grundbuch beantragen, wird automatisch der Testamentsvollstreckervermerk eingetragen. Dies liegt außerhalb Ihrer Dispositionsfreiheit. Sollte das Grundstück verkauft werden, hat es keinerlei Auswirkungen. S wird jedoch für den Rechtsverkehr ersichtlich, dass Sie zustimmen müssen.



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