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Kündigungsfrist als Hauptmieter

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 05.08.2014

Frage:

Ich habe ein Haus vor 10 Jahren als Hauptmieter gemietet. 2 Untermieter habe ich sozusagen übernommen. Diese haben inzwischen eine Kdg Frist von 9 Monaten. Ich möchte jetzt ausziehen und habe eine Kdg Frist von 3 Monaten. Der Hauseigentümer möchte das Haus verkaufen und lässt daher keinen Nachmieter als Hauptmieter zu.
A. Muss ich 6 Monate noch Miete zahlen, da das ganze Haus erst nach 9 Monaten frei ist
B. Muss ich den vollen Mietpreis ausstellen, wenn 1 Untermieter vorzeitig auszieht, während der andere noch bleibt.

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Antwort:

Generell gesehen haben Sie Recht. Bei einer Untermiete gelten die allgemeinen Kündigungsregelungen des BGB, allerdings nur im Verhältnis Untervermieter und Untermieter. Wird der Hauptmieter hingegen wirksam von seinem Vermieter gekündigt, so muss auch der Untermieter zeitgleich die Wohnung räumen.

Die Kündigungsfristen betragen für den Hauptmieter bei untervermietetem Wohnraum mindestens drei Monate. Der Untermietvertrag wird hier wie die Vermietung einer Einliegerwohnung behandelt. Bei einer möblierten Untervermietung kann spätestens am 15. zum Monatsende gekündigt werden, also unter Einhaltung einer Frist von lediglich zwei Wochen. Ein Kündigungsgrund muss nicht vorliegen. Ansonsten muss ein berechtigtes Interesse, also insbesondere Eigenbedarf oder mangelnde wirtschaftliche Verwertbarkeit vorliegen und geltend gemacht werden. Ein Kündigungsgrund braucht nicht genannt werden, wenn die Kündigungsfrist von drei auf sechs Monate verlängert wurde.

Sie sollten sich daher durch Ihren Vermieter kündigen lassen. Dieser hat einen Kündigungsgrund nämlich mangelnde wirtschaftliche Verwertbarkeit des Hauses, da es nicht leer steht. In diesem Fall würden die Untermietverhältnisse gleichfalls mit beendet, da die Kündigung durch den Vermieter erfolgte. Bei einer Beendigung des Hauptmietvertrages kann der Eigentümer die Herausgabe der Wohnung vom Untermieter verlangen. Der Untermieter hat kein Recht zum Besitz mehr.

Ansonsten gilt: Das Untermietverhältnis besteht rechtlich fort, bis es selbst durch Kündigung oder Zeitablauf beendet oder einvernehmlich mit dem Untermieter aufgehoben wird. Rein faktisch führt aber die Kündigung des Hauptmietverhältnisses dennoch zur Beendigung des Untermietverhältnisses. Der Hauptvermieter kann nämlich vom Untermieter verlangen, dass er auszieht (§ 546 II BGB). Hat der Hauptmieter die Kündigung des Hauptmietverhältnisses schuldhaft zu einem Zeitpunkt veranlasst, zu dem das Untermietverhältnis noch besteht (z.B. Hauptmieter ist im Zahlungsverzug mit der Miete) und verlangt der Hauptvermieter vom Untermieter die Rückgabe der untervermieteten Räumlichkeiten, macht sich der Hauptmieter gegenüber seinem Untermieter schadensersatzpflichtig. Dass das Untermietverhältnis im Verhältnis zum Hauptmieter noch andauert, bleibt unerheblich.

Sollte noch eine Rückfrage bestehen, beantworte ich diese gerne.




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