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Betriebskostenabrechnung mit dem Verweis "vorläufig"

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 03.06.2014

Frage:

Ich erhalte meine Betriebskostenabrechnungen immer mit dem Vermerk "vorläufig", ohne das die Vorläufigkeit begründet oder wieder zurückgenommen wird,
Es ist niemals meine korrekte Adresse angegeben: Es wird immer der falsche Wohnort angegeben: Berlin statt Schönefeld. Meine telefonischen Bitten, beides zu korrigieren, verhallen.

Besonders ärgerlich ist es für mich aber, dass wir hier in der Siedlung viele Gewerbe haben, u. a. einen Pub, eine Hausverwaltung, einen Krankenpflegedienst u. a. Eigene Mülltonnen haben die Gewerbeeinheiten nicht und mir wird nicht mitgeteilt in den BK-Abrechnungen inwieweit die auf die Gewerbe entfallenden Kosten separiert werden. Für mich ist der Eindruck entstanden, dass wir Mieter z. B. auch die müllentsorgung der Gewerbe mittragen.
Meine Frage ist, darf ohne Begründung eine BK-Abrg. vorläufig erstellt werden,
muss es einen Hinweis darauf geben, wie die auf die Gewerbe entfallenden Kosten herausgerechnet wurden und muss nicht auch meine Adresse korrekt sein? Meine direkten Nachbarn, Mieter privater Eigentümer, erhalten keine vorläufigen BK-Abrg.

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Antwort:

Die Bezeichnung vorläufige Nebenkostenabrechnung ist unschädlich. Bei der Nebenkostenabrechnung werden nämlich zwei wichtige Fristen unterschieden nämlich:
1. die Abrechnungsfrist
2. die Verjährungsfrist

Die Abrechnungsfrist beträgt ein Jahr, d.h. Ihr Vermieter muß in dieser Zeit abrechnen. Auf die Richtigkeit der Abrechnung kommt es aber nicht an. Innerhalb der Verjährungsfrist von 3 Jahren ist Ihr Vermieter nämlich immer noch berechtigt nachzubessern. Deshalb verwenden viele Vermieter die Bezeichnung vorläufig. Auch die Verwendung des falschen Ortsnamens ist zwar ein Ärgernis aber rechtlich insoweit nicht zu beanstanden.

Etwas anderes gilt für den Abrechnungsinhalt. Bei Geschäftsraummietverhältnissen gilt § 556 BGB nicht. Daher können bei solchen gewerblichen Objekten zum Beispiel auch Verwaltungskosten auf die gewerblichen Mieter umgelegt werden, was ansonsten mietrechtlich nicht zulässig ist. Sofern sich in einem Gebäude sowohl Geschäftsräume als auch Wohnungen befinden ( sogenannte gemischte Nutzung) ist bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung bzw. der Prüfung durch den Mieter ganz besondere Vorsicht angebracht. Bei einem gemischt genutzten Gebäude sind die Wohnraummieter nicht mit Kosten zu belasten, die durch die gewerbliche Nutzung entstehen. Lediglich in Ausnahmefällen, in denen eine Trennung nicht möglich ist oder die gewerblichen Kosten annäherungsweise denen einer Wohnraumnutzung entsprechen, kann eine pauschal für das gesamte Gebäude geltende Abrechnung für die Betriebskosten erstellt werden. Einhellige Meinung der Rechtsprechung: LG Frankfurt 11. Zivilkammer, Urteil vom 30. September 1997, Az: 2/11 S 55/97, 2-11 S 55/97 Quelle: ZMR 1997, 642-643, LG Lübeck WM 1989, 83/84; AG Köln WM 1990, 32; AG Wiesbaden WM 1996, 96;

Besonders ist auf folgende Positionen zu achten:

Grundsteuer: die Grundsteuer ist umlagefähig, die Mieter müssen daher Anteile bezahlen, sofern dies in Ihrem Mietvertrag vereinbart ist. In aller Regel wenden die Kommunen - von denen die Grundsteuer in aller Regel erhoben wird - aber unterschiedliche Steuersätze für gewerbliche bzw. Nutzung als Wohnraum an. Die Grundsteuer für die gewerbliche Nutzung ist dabei oft bedeutend höher als bei Wohnraumnutzung. Eine Aufteilung der Grundsteuer nach Wohn- und Gewerbeflächen ist in der Regel möglich. Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung für gemischt genutzte Mietgrundstücke muss dabei die Abrechnung der Grundsteuer nach den für den Grundsteuermeßbetrag maßgeblichen Jahresrohmietzinsen berechnet und verteilt werden., (AG Köln, Urteil vom 26. Januar 1999, Az: 210 C 432/98 ) oder im Wege eines Vorwegabzugs die höheren Kosten voll berücksichtigt werden.

Versicherungen: für die Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung gilt entsprechendes wie für die Grundsteuer. Die gewerbliche Nutzung wirkt sich in aller Regel - wegen des höheren Versicherungsrisikos - kostensteigernd auf die Versicherungsprämien aus. Mieter sind nicht dazu verpflichtet, diese höheren Prämien anteilig für den Gewerbebetrieb mit zu bezahlen. Der Vermieter muss auch diese Kosten daher bei einer gemischten Nutzung entsprechend aufteilen. Auch hier wird in der Regel ein Vorwegabzug der entsprechenden Kostenbeträge zu machen sein. LG Köln 12. Zivilkammer, Urteil vom 9. Januar 2001, Az: 12 S 217/00

Müllkosten: Die Abrechnung hinsichtlich dieser Positionen ist insoweit fehlerhaft, wenn der Vermieter einheitlich über die gesamten Müllkosten des Hauses abgerechnet hat. In dem entschiedenen Fall hätte eine Kostentrennung durch Vorwegabzug der durch den Betrieb des Schnellimbisses entstandenen Müllkosten erfolgen müssen. LG Berlin 67. Zivilkammer, Urteil vom 4. Februar 2002, Az: 67 S 185/01.

Das Prinzip, in einem gemischt genutzten Gebäude die Kosten für Wohnungen und den Gewerbeanteil zu trennen, gilt bei allen Betriebskosten, die Kostenpositionen für Grundsteuer, Versicherungen und Müllgebühren sind aber die weitaus häufigsten Fälle, in denen dies zu tragen kommt.

Die Arbeit müssen Sie aber selbst leisten. Der Mieter hat das Recht zur Überprüfung der Nebenkostenabrechnung die dafür zugrunde gelegten Belege, beim Vermieter einzusehen. Der Vermieter hat dem den Mieter dabei jeweils immer die Originalbelege vorzulegen. Dabei kann es sich um Rechnungen, Bescheide, Verträge oder andere Belege eines Dritten handeln, die die Grundlage für die Abrechnung der Betriebskosten gebildet haben.

Grundsätzlich besteht das Recht zur Belegeinsicht nur am Standort also den Büroräumen des Vermieters oder der jeweiligen Hausverwaltung (BGH – AZ: VIII ZR 78/05). Dem Wohnungsmieter ist dabei für die Einsicht der Belege während der üblichen Geschäftszeiten genügend Zeit einzuräumen. Ein Recht auf postalische Zusendung der Unterlagen besteht nur, falls dem Mieter die Einsichtnahme beim Vermieter nicht zugemutet werden kann (bei zu großer Entfernung der Büroräume von der Mietwohnung).

Sie sollten daher die Abrechnung auf Richtigkeit überprüfen. Sollte noch eine Rückfrage bestehen beantworte ich diese gerne.



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