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Baugenehmigung bei denkmalgeschützem Gebäude


Online-Rechtsberatung von N. N.
Stand: 07.07.2014

Frage:

Ich bin Eigentümer einer Eigentumswohnung in einem denkmalgeschützten Haus Baujahr 1907. Das Dach wurde vor ca. 30 Jahren komplett erneuert. Das Dach muss jetzt saniert werden, allerdings musste ich feststellen, dass ebenfalls sanierungsbedürftige Lichtkuppeln, nachträglich eingebaut wurden!

Meine Fragen:
Ist dafür eine Baugenehmigung nötig?
Ist dafür eine Genehmigung des Denkmalamts notwendig?


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Antwort:

Eine eigene Baugenehmigung ist nicht nötig. Der Einbau der Glaskuppel zählt zu den verfahrensfreien Vorhaben im Sinne von § 50 Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) *1) als sonstige Anlage im Sinne der Ziffer 12 der Anlage zu § 50 LBO.

Diese verfahrensfreien Vorhaben sind im Anhang zu § 50 *2) aufgelistet. Nach dessen Ziffer 2 bestehen Ausnahmen von der Genehmigungspflicht für die Errichtung und Änderung folgender tragender und nichttragender Bauteile:

a) Die Änderung tragender oder aussteifender Bauteile innerhalb von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2,
b) nichttragende und nichtaussteifende Bauteile innerhalb von baulichen Anlagen,
c) Öffnungen in Außenwänden und Dächern von Wohngebäuden und Wohnungen,
d) Außenwandverkleidungen, ausgenommen bei Hochhäusern, Verblendungen und Verputz baulicher Anlagen,
e) sonstige unwesentliche Änderungen an oder in Anlagen oder Einrichtungen;

Die Plexiglaskuppel fällt genau genommen zwar nicht unter Ziffer c (Öffnungen in Dächern). Sie ist auch nicht nach Ziffer e) ausgenommen, denn darunter fallen nur unwesentliche Änderungen an oder in Anlagen oder Einrichtungen, nicht aber am Dach als solches als Bestandteil des Gebäudes.

Dennoch fallen auch nach der Generalklausel unter Ziffer 12 auch nicht aufgeführte Anlagen, namentlich sonstige untergeordnete oder unbedeutende bauliche Anlagen sowie Anlagen und Einrichtungen, die mit den in den Nummern 1 bis 11 aufgeführten Anlagen und Einrichtungen vergleichbar sind, darunter.

Hier dürfte im Ergebnis solch eine Vergleichbarkeit mit anderen unwesentlichen Veränderungen vorliegen.

Frage 2:

Ist dafür eine Genehmigung des Denkmalamts notwendig?

Antwort Rechtsanwalt:

Der Allgemeine Schutz von Kulturdenkmalen nach § 8 des Landesdenkmalschutzgesetzes BW *4) verlangt, daß ein Kulturdenkmal nur mit Genehmigung der Denkmalschutzbehörde

1. zerstört oder beseitigt werden,
2. in seinem Erscheinungsbild beeinträchtigt werden oder
3. aus seiner Umgebung entfernt werden, soweit diese für den Denkmalwert von wesentlicher Bedeutung ist.

Hier käme allenfalls eine Beeinträchtigung des Erscheinungsbilds gem. Ziffer 2 in Frage.

Die Tatsache, dass das Dach sowieso aus Pappe und ziemlich scheußlich ist, spielt dabei wohl eher keine Rolle.

Unter Erscheinungsbild eines Kulturdenkmals im Sinne des § 8 Abs. 1 Nr. 2 DSchG versteht die Rechtsprechung alle seine sichtbaren Teile, und nicht nur die auf den nach außen sichtbaren Seiten des Kulturdenkmals, vgl. dazu die Begründung des Urteils Verwaltungsgericht (VG) Sigmaringen vom 28. April 2004 Az. 2 K 1623/03 *5).

Dennoch scheint hier das äußere Erscheinungsbild durch die Glaskuppel, die ja nur von oben überhaupt sichtbar ist, und ausweislich des von oben aufgenommenen Fotos nicht beeinträchtigt zu sein. Insgesamt ist das angesichts der relativ geringen Größe der Glaskuppel für fraglich. Andererseits ragt sie ziemlich einsam aus dem Dach heraus, so dass die Behörden das auch anders sehen könnten.

Aber, anders als in der zitierten Entscheidung, geht es hier ja nicht um die Überdachung eines gesamten Innenhofs mit Plexiglas, sondern nur um eine relativ geringfügige Veränderung.

Tipp: Hinsichtlich des weiteren Vorgehens rege ich folgendes an:

Wenn die Plexiglaskuppel bei der Sanierung so belassen werden kann, wie bisher, würde ich sie so belassen wie bisher und insoweit gar nichts unternehmen.

Wenn Sie allerdings die Kuppel sowieso ersetzen wollen, dann wäre es sinnvoll, einen Antrag auf einen Bauvorbescheid zu stellen, nach dessen positiver Bescheidung die Baubehörde dann eine gewisse Zeitlang daran gebunden ist. Intern muss bei der Erteilung des Vorbescheids bzw. einer Genehmigung die Denkmalbehörde auch angehört werden, so daß diese Fragen dann damit auch abgedeckt wären.

Der Hintergrund ist folgender:

Der schlimmste Fall wäre, daß die Baubehörde irgendwann von Ihnen die Entfernung der Plexiglaskuppel verlangt und das dann versucht, auch durchzusetzen. Dagegen können Sie natürlich erst einmal rechtliche Schritte unternehmen (Widerspruch und gegebenenfalls sogar Klage vor dem Verwaltungsgericht). Dabei würde durch das Gericht folgendes zu überprüfen sein:

Der Erlass einer Abbruchsanordnung setzt voraus, dass die Anlage nicht durch eine Baugenehmigung oder eine Zustimmung (§ 70 LBO) gedeckt ist (formelle Baurechtswidrigkeit), was wohl der Fall ist. Ferner muss die Anlage aber auch seit ihrer Errichtung fortdauernd gegen materielle öffentlich-rechtliche Vorschriften verstoßen haben und immer noch verstoßen (materielle Baurechtswidrigkeit).

Hier ist bereits fraglich, ob nicht im Zeitpunkt des Einbaus der Glaskuppel die Rechtslage anders war.

Das Denkmalschutzgesetz – DSchG datiert in der jetzigen Fassung wohl 6. Dezember 1983, dürfte also im Zeitpunkt des Baus der Plexiglaskuppel gerade schon existiert haben. Anders wäre, wenn Sie nachweisen könnte, daß die Kuppel schon vorher eingebaut worden war, und damit nicht gegen materielles Denkmalschutzrecht verstößt bzw. verstoßen hatte. Interessant wäre auch der Zeitpunkt, an dem das Gebäude unter Denkmalschutz gestellt worden war.

Sollte das erst später gewesen sein, dann kann formelle Baurechtwidrigkeit nicht mehr beweisbar sein. Dann würde eventuell der Denkmalschutz diese Änderungen bereits mit erfassen, und nach allgemeinen Grundsätzen besteht dann Bestandsschutz auch für die Plexiglaskuppel.

Zu prüfen ist in diesem Zusammenhang also durch die Behörde auch die Frage, ob das Vorhaben nicht genehmigungsfähig ist. Ich sähe eigentlich keinen Grund, weshalb nicht.

Insgesamt gibt es noch eine wichtige Erwägung:

Solange sich niemand beschwert, etwa irgendwie betroffene Nachbarn, ist es unwahrscheinlich, dass sich die Behörden für die Öffnung im Dach interessieren.

Nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit muss die Behörde, bevor Sie Entfernung der Plexiglaskuppel verlangt, immer erst einmal sämtliche mildere Mittel in Erwägung ziehen.

Hier gibt es eigentlich keinen halbwegs vernünftigen Grund, einzugreifen. Wenn das bisher schon 30 Jahre lang der Fall war, ist nicht erkennbar, warum das auf einmal anders sein soll.

Es gibt auch einige massive Argumente, die für die Beibehaltung der Kuppel sprechen, besonders die Gesundheit derjenigen, die dadurch mehr Licht bekommen:

Vorliegend liegt es auf der Hand, dass die Öffnung im Dach, die vermutlich den Menschen, die darunter wohnen oder arbeiten, bessere Sicht ermöglicht, und die technisch ursprünglich nicht möglich war, genehmigungsfähig ist und dass daraus auch ein Anspruch des Eigentümers, letztendlich garantiert durch Art. 14 GG auf Erteilung einer Genehmigung ergibt. Bei der notwendigen Abwägung sämtlicher Interessen dürften dann im Ergebnis Ihre Argumente voraussichtlich überzeugender sein.

Ihre Fragen sind damit beantwortet. Für weitere Rückfragen stehe ich gerne bei der Deutsche Anwaltshotline zu Ihrer Verfügung.

*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.


*1) § 50 LBO BW Verfahrensfreie Vorhaben

(1) Die Errichtung der Anlagen und Einrichtungen, die im Anhang aufgeführt sind, ist verfahrensfrei.

(2) Die Nutzungsänderung ist verfahrensfrei, wenn

1. für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden Anforderungen gelten als für die bisherige Nutzung oder

2. durch die neue Nutzung zusätzlicher Wohnraum in Wohngebäuden nach Gebäudeklasse 1 bis 3 im Innenbereich geschaffen wird.

(3) Der Abbruch ist verfahrensfrei bei

1. Anlagen nach Absatz 1,

2. freistehenden Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 3,

3. sonstigen Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe bis zu 10 m.

(4) Instandhaltungsarbeiten sind verfahrensfrei.

http://dejure.org/gesetze/LBO/Anhang.html

*2) Anlage zu § 50 LBO (Auszugsweise)

2. tragende und nichttragende Bauteile

a) Die Änderung tragender oder aussteifender Bauteile innerhalb von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2,
b) nichttragende und nichtaussteifende Bauteile innerhalb von baulichen Anlagen,
c) Öffnungen in Außenwänden und Dächern von Wohngebäuden und Wohnungen,
d) Außenwandverkleidungen, ausgenommen bei Hochhäusern, Verblendungen und Verputz baulicher Anlagen,
e) sonstige unwesentliche Änderungen an oder in Anlagen oder Einrichtungen;


*3) Ziff. 12. nicht aufgeführte Anlagen

a) sonstige untergeordnete oder unbedeutende bauliche Anlagen,
b) Anlagen und Einrichtungen, die mit den in den Nummern 1 bis 11 aufgeführten Anlagen und Einrichtungen vergleichbar sind.

*4) §8 DSchG BW Allgemeiner Schutz von Kulturdenkmalen

(1) Ein Kulturdenkmal darf nur mit Genehmigung der Denkmalschutzbehörde
1. zerstört oder beseitigt werden,
2. in seinem Erscheinungsbild beeinträchtigt werden oder
3. aus seiner Umgebung entfernt werden, soweit diese für den Denkmalwert von wesentlicher Bedeutung ist.

*5) VG Sigmaringen, Urteil vom 28. April 2004 Az. 2 K 1623/03
Fundstelle im Internet: http://openjur.de/u/607164.html

*6) http://de.wikipedia.org/wiki/Bauvorbescheid

*7) Denkmalschutzgesetz – DSchG, in der Fassung vom 6. Dezember 1983 (GBl. S. 797



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