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Rahmenbedingungen für einen befristeten Mietvertrag

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 12.06.2014

Frage:

Mein Mieter ist vor kurzem verstorben und seine Lebensgefährtin ist in der Wohnung geblieben und möchte die Wohnung weiterhin mieten.


Bisher hatte Sie nur ein mündliches Einverständnis meinerseits.
Auf Grund der tragischen Umstände und des Zeitdrucks habe ich der Frau ein befristetes schriftl. Wohnrecht bis Ende Mai ausgestellt, da Sie dies für das Amt angeblich brauchte.
Nun habe ich, um endlich einen Mietvertrag zu gestalten, Ihren Zeitmietvertrag heruntergeladen der aber für Häuser ausgelegt ist?
Ich befinde mich im Ausland und habe daher die Wohnung ohne großen Mietvertrag mit dem verstorbenen Lebenspartner der Frau abesprochen und einen einfachen befristeten Mietvertrag mit Ihm abgeschlossen der Ende des Jahres auslief. Bevor wir einen neuen machen konnten, verstarb der Mieter.
Nun drängt die Lebenspartnerin auf einen Mietvertrag.
Der Vormieter hat auch keine Kaution bezahlt.
Da ich Ihr aber keinen unbefristeten geben will, da ich nicht weiß wie lange ich selbst im Ausland bin, habe ich jetzt den Zeitmietvertrag heruntergeladen.
Ist dieser geeignet?
Was muss genau bei den Gründen der Befristung stehen?
Wie lange ist die Kündigungsfrist bei einem Jahr?
Was mache ich wenn Sie den Mietvertrag nicht akzeptiert?
Soll ich nachträglich eine Kaution verlangen?
Wenn ich Sie als Mieterin nicht länger will, wie kündige ich Ihr ohne Mietvertrag?

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Antwort:

Sie haben mitgeteilt, dass Sie eigentlich einen befristeten Mietvertrag abschließen wollen. Das ist leider so ohne Weiteres seit der Mietrechtsreform nicht mehr möglich.
Sie müssen hierbei folgendes beachten:
a) Allgemeines

Für die Befristung von Wohnraummietverhältnissen gelten die Sonderregelungen der §§ 575 und 575a BGB, die die Möglichkeiten der Befristung erheblich einschränken. So soll eine Umgehung der Kündigungsschutzvorschriften durch den Abschluss von Zeitmietverträgen verhindert werden. Zugleich soll aber dem Vermieter bei schutzwürdigem Interesse die Befristung des Mietverhältnisses möglich sein um so zu vermeiden, dass anderenfalls die Vermietung unterbleiben würde.

§ 575 BGB gilt für alle Wohnraummietverhältnisse, ausgenommen, die in § 549 Abs. 2 und 3 BGB aufgezählten – für diese Räume können Zeitmietverträge ohne jede Beschränkung abgeschlossen werden. Er findet ebenfalls Anwendung, wenn das Mietverhältnis zunächst auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde und dann vertraglich auf bestimmte Zeit festgelegt wurde; ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß §§ 574a ff. BGB erfolgt, gilt § 575 BGB jedoch nicht.

Ein beidseitiger Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts ist zulässig, verstößt insbesondere nicht gegen § 575 Abs. 4 BGB (BGH NJW 2006, 2696 [BGH 14.06.2006 - VIII ZR 257/04]).
b) Befristungsgründe

Die in § 575 Abs. 1 BGB aufgezählten Befristungsgründe sind abschließend aufgezählt. Der Vermieter kann sich alternativ oder kumulativ auf mehrere Befristungsgründe berufen. Er muss die ernsthafte Absicht haben, die für die Befristung maßgebliche Verwendung der Wohnung auch vorzunehmen; die Durchführung muss jedoch noch nicht feststehen. Eine Bedarfsprüfung findet – anders als bei der Anwendung von § 573 BGB – nicht statt.

Eigennutzung, § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB:

Der mit § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB geschützte Personenkreis entspricht demjenigen aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Ausreichend ist, dass der Vermieter die Nutzung ernsthaft in Betracht zieht (Dötsch MietRB 2012, 58). Die Absicht des Vermieters, die Wohnung als Zweitwohnung zu nutzen genügt (Riecke in Schmid/Harz Mietrecht § 575 Rn. 19).

Familienangehörige müssen nicht dem Haushalt des Vermieters angehören. Familienangehörige sind jedenfalls Verwandte in gerader Linie, wobei ein bestimmter Grad nicht gefordert werden kann. Ausnahmsweise kann die Wohnung auch für Verschwägerte oder Neffen, Cousins etc. zur Verfügung stehen; hier muss aber eine enge familiäre Bindung bestehen (OLG Braunschweig NJW-RR 1994, 597 [OLG Braunschweig 01.11.1993 - 1 W 26/93]). Haushaltsangehörige sind diejenigen Personen, die schon bisher und dauernd im Haushalt des Vermieters leben.

Baumaßnahmen, § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB:


Die vom Vermieter geplanten Baumaßnahmen müssen öffentlich-rechtlich genehmigungsfähig sein. Die Genehmigung für die geplanten Maßnahmen braucht bei Abschluss des Mietvertrages jedoch noch nicht vorzuliegen. Die Beseitigung ist der teilweise oder vollständige Abbruch der Wohnräume, so dass diese in ihrer räumlichen Gesamtheit nicht mehr vorhanden sind (Riecke in Schmid Mietrecht § 575 Rn. 19). Eine wesentliche Veränderung liegt vor, wenn die Mietsache unter Erhaltung ihrer wesentlichen Gestalt verbessert oder umgestaltet wird. Durch eine Instandsetzung werden bauliche Mängel und solche Mängel behoben, die durch Alterung, Abnutzung, Witterungseinflüsse oder Einwirkung Dritter entstanden sind; die Wohnung wird wieder in einen zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand gebracht. Reine Instandhaltungsmaßnahmen fallen jedoch nicht unter § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB.

– Betriebsbedarf, § 575 Abs. 1 Nr. 3 BGB:

Eine Werkwohnung (vgl. § 576 BGB) kann befristet sowohl an Mitarbeiter als auch an Dritte vermietet werden.

Der Vermieter muss dem Mieter die Verwendungsabsicht bei Abschluss des Mietverhältnisses schriftlich (§ 126 BGB) mitteilen; der Grund für die Befristung muss aber nicht im Mietvertrag selbst aufgeführt sein. In seiner Mitteilung oder aber im Mietvertrag muss der Vermieter anhand der Darstellung des konkreten Lebenssachverhalts die geplante Verwendungsabsicht so genau darstellen, dass eine Unterscheidung von anderen Interessen und eine spätere Überprüfung möglich sind (BGH NJW 2007, 2177 [BGH 18.04.2007 - VIII ZR 182/06]). So muss die Zugehörigkeit des künftigen Bewohners zum privilegierten Personenkreis für den Mieter erkennbar sein (AG Potsdam WuM 2004, 491). Die reine Wiederholung des Gesetzeswortlauts reicht nicht aus (AG Berlin-Mitte MM 2005, 147).

Fehlt ein zulässiger Befristungsgrund oder wurde er durch den Vermieter nicht wirksam mitgeteilt, entfällt die Befristung und der Mietvertrag gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen mit der Folge, dass für dessen Beendigung §§ 573 und 574 ff. BGB gelten. Die Umdeutung in einen Mietvertrag mit befristetem Kündigungsausschluss ist nicht möglich (AG Augsburg WuM 2004, 541 [AG Augsburg 04.08.2004 - 16 C 2510/04]).

Der Vermieter ist nicht berechtigt, den bei Abschluss des Mietvertrags genannten Befristungsgrund auszutauschen. Bei gleich bleibendem Befristungsgrund ist aber die Veränderung des Sachverhalts möglich, z.B., wenn bei Eigenbedarf die Wohnung für einen anderen Familienangehörigen des Vermieters genutzt werden soll (str.: zustimmend Lützenkirchen MDR 2001, 1385; a.A. Sternel ZMR 2002, 1). Kommt es während der Laufzeit des befristeten Mietverhältnisses zu einem Vermieterwechsel (z.B. gemäß § 1922 oder § 566 BGB), kann sich der neue Vermieter nur auf die grundstücksbezogenen Befristungsgründe (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB) berufen. Auf die personenbezogenen Befristungsgründe kann er sich nur dann berufen, wenn sie für ihn gleichermaßen gelten.
c) Auskunftsanspruch des Mieters

Der Mieter kann frühestens vier Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter darüber Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch vorliegt (§ 575 Abs. 2 BGB). Der Vermieter ist sodann verpflichtet, dem Mieter innerhalb eines Monats die entsprechende Mitteilung zu machen. Hatte der Vermieter mehrere Befristungsgründe angegeben, muss er nunmehr konkretisieren, welcher der genannten Befristungsgründe eintreten wird. Gibt der Vermieter die Antwort verspätet ab, kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis um die Dauer der Verspätung verlängert wird. Verlangt der Mieter die Auskunft erst später als einen Monat vor Beendigung des Mietverhältnisses, ist der Vermieter nicht mehr zur Auskunftserteilung verpflichtet, denn die Auskunftspflicht erlischt mit Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, analog § 568 Abs. 2 BGB den Mieter auf den Beginn der Vier-Monats-Frist und seinen Auskunftsanspruch hinzuweisen (Dötsch MietRB 2012, 58 [59]). Weder das Auskunftsersuchen des Mieters noch die Mitteilung des Vermieters unterliegen dem Schriftformerfordernis.
Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses

Verzögert sich der Eintritt des Befristungsgrundes, kann der Mieter vom Vermieter die Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verzögerung verlangen, § 575 Abs. 3 Satz 1 BGB; fällt der Befristungsgrund weg, hat der Mieter Anspruch auf unbefristete Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 575 Abs. 3 BGB). Das (alte) Mietverhältnis bleibt, wenn der Vermieter der Verlängerung zustimmt, bis auf den Beendigungszeitpunkt bestehen.

Der Mieter muss die Verlängerung des Mietverhältnisses ausdrücklich vom Vermieter verlangen; die Erklärung des Mieters, das Mietverhältnis verlängern zu wollen, ist form- und fristlos zulässig, muss dem Vermieter aber vor Ablauf des Mietverhältnisses zugehen. Sowohl die Annahme des Angebots auf Verlängerung des Mietverhältnisses als auch die Ablehnung durch den Vermieter sind formlos zulässig, müssen dem Mieter aber binnen einem Monat nach Zugang der Verlängerungsanzeige bekannt gegeben werden. Geht die Erklärung dem Vermieter erst nach Ablauf des Mietverhältnisses zu, hat der Mieter nur dann Anspruch auf Abschluss eines neuen Mietverhältnisses, wenn der Vermieter auf die Anfrage des Mieters pflichtwidrig falsch oder verspätet geantwortet hat. Antwortet der Vermieter auf die Verlängerungsanzeige des Mieters nicht, kann sich das Mietverhältnis auch stillschweigend gemäß § 545 BGB auf unbestimmte Zeit verlängern.

Der Mieter kann die Verlängerung des Mietverhältnisses nicht unter Berufung auf die Sozialklausel der §§ 574a ff. BGB verlangen. Der Vermieter muss neben dem wirksamen Grund für die Befristung des Mietverhältnisses beim Ablauf der Befristung kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 573 BGB) haben.
Auch die mehrmalige befristete Verlängerung des Mietverhältnisses ist gemäß § 575 BGB zulässig, sowohl wenn sich der Befristungsgrund verschiebt, als auch wenn sich der Vermieter auf andere zulässige Befristungsgründe beruft.
Vorzeitige Beendigung des befristeten Mietverhältnisses

Eine vorzeitige Beendigung des befristeten Mietverhältnisses ist durch Abschluss eines Aufhebungsvertrages (§ 311 BGB) möglich oder durch außerordentliche befristete oder fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung des befristeten Mietverhältnisses ist jedoch ausgeschlossen (Dötsch MietRB 2012, 58).

Die gesetzlich normierten Fälle der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist bestehen nach Maßgabe des § 575a BGB weiter, ebenso das Recht der Parteien zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Will der Vermieter das befristete Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, muss er zudem sein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen (§ 573 BGB). Der Mieter kann sich dann dem Vermieter gegenüber auf die Sozialklauseln in §§ 574 ff. BGB berufen; die Verlängerung des Mietverhältnisses kann er kann aber längstens bis zum Ablauf des befristeten Mietverhältnisses verlangen. Die Kündigung ist mit gesetzlicher Frist zulässig (§ 575a Abs. 3 BGB).
Abdingbarkeit

Die §§ 575 und 575a BGB sind zulasten des Mieters nicht abdingbar (§ 575 Abs. 5, § 575a Abs. 4 BGB).
Prozessuales

Lehnt der Vermieter die Verlängerung des Mitvertrages ab, muss der Mieter ihn auf Annahme des Verlängerungsangebots verklagen (Dötsch MietRB 2012, 58 [59]). Hat der Vermieter bereits auf Räumung geklagt, kann der Mieter seinen Verlängerungsanspruch nicht als Einwendung geltend machen, sondern muss Widerklage erheben und den Vermieter auf Abgabe einer Willenserklärung zur Verlängerung des Mietverhältnisses in Anspruch nehmen (Weidenkaff in Palandt § 575 Rn. 22). Die Beweislast für die wirksame Befristung des Mietverhältnisses trägt der Vermieter (§ 575 Abs. 3 Satz 3 BGB). Die Gewährung einer Räumungsfrist ist nicht möglich (§§ 721 Abs. 7 Satz 1, 794 Abs. 5 Satz 1 ZPO).

Sie können daher den Mietvertrag dahingehend befristen, um nach Ihrer Rückkehrt aus dem Ausland dann den Eigenbedarf in der Eigennutzung anzugeben. Sie können wie oben dargestellt vorgehen und den Zeitrahmen der Vermietung auf die Zeit des Auslansdsaufenthalts zu begrenzen. Sie können, wie dargestellt, auch die Befristung dann verlängern.

Wie dargestellt, entfällt beim befristeten Mietvertrag die Kündigungsfrist.
Wenn Sie einen neuen Vertrag abschließen, können Sie auch über die Kaution verhandeln und gegebenenfalls eine solche verlangen.
Eine weitergehende Kündigungsmöglichkeit besteht für den Vermieter praktisch nicht, es sei denn, Sie können tatsächlich hier den Eigenbedarf geltend machen.

Sollte die Mieterin den neuen Vertrag nicht akzeptieren, sollten Sie über die Beendigung des Mietverhältnisses verhandeln.
Sie haben der Mieterin die Nutzung bis Ende Mai eingeräumt gehabt. Nach Ihrer Darstellung gehe ich davon aus, dass beide Parteien dies so akzeptiert haben könnten.
Im für Sie ungünstigsten Falle könnte nämlich durchaus bereits ein Mietverhältnis zwischen der Mieterin und Ihnen zu den bisherigen Konditionen zustande gekommen sein.

Das wäre dann der Fall, wenn die Befristung des Vormietverhältnisses nicht wirksam gewesen wäre und die Lebensgefährtin in zulässiger Weise in den Mietvertrag eingetreten wäre.
Dies ergibt sich aus § 563 II BGB:

Eintrittsberechtigt sind demnach auch dritte Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer, d.h. für einen langen Zeitraum, angelegten Haushalt führen. Dabei kommt es lediglich auf das soziale Band zwischen Mieter und Drittem an, nicht aber auf die zwischen den Partnern auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft, die keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt (so aber LG München I NZM 2005, 336) und sich durch innere Bindungen auszeichnet, die ein gegenseitiges Füreinandereinstehen begründet und über eine reine Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft hinausgeht (BGH NJW 1993, 999). Eine sexuelle Beziehung muss nicht bestehen. Ausreichend sind dauerhafte personale Verantwortungsgemeinschaften; worauf die Partnerschaft beruht, ist unerheblich (Herrlein/Kandelhard § 563 Rn. 11). Hierzu gehören demnach neben geschlechtlichen und elterlichen Beziehungen auch freundschaftlich und altruistisch motivierte Partnerschaften (Begr zum RefE NZM 2000, 415), auch die nichtehelichen Lebensgefährten (BGH NJW 1993, 999), Pflegekinder (Emmerich/Sonnenschein § 569a Rn. 14), Geschwister (Blank/Börstinghaus § 563 Rn. 16) und Verlobte (Sternel I Rn. 78). Ob ein Eintrittsrecht besteht, ist i.R.e. Gesamtabwägung im Einzelfall festzustellen (BGH ZMR 1993, 261). Als Indizien kommen in Betracht: Verfügungsbefugnis über Einkommen und Vermögensgegenstände des Partners (BGH ZMR 1993, 261) und das Versorgen von Kindern oder Angehörigen.
Das ist bei Ihnen wohl der Fall.

Eingetretene Haushaltsangehörige können innerhalb einer Frist von einem Monat nach Kenntnis vom Tod des Mieters nach § 563 Abs. 3 den Eintritt durch einen Widerspruch rückwirkend ausschließen. Für Geschäftsunfähige bzw. beschränkt Geschäftsfähige muss die Ablehnung durch den gesetzlichen Vertreter erklärt werden. Vermutungen oder Gerüchte reichen nicht aus (Lützenkirchen Rn. 665). Die Frist beginnt bei der Todeserklärung nicht vor Rechtskraft des feststellenden Beschlusses, von dem der eintrittsberechtigte Personenkreis Kenntnis erlangen muss (Hannemann/Wiegner/Achenbach § 14 Rn. 33). Erforderlich ist positive Kenntnis, eine Erkundigungspflicht besteht nicht (Sternel ZMR 2004, 713); Vermutungen oder Gerüchte reichen auch hier nicht aus. Dabei handelt es sich um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die dem Vermieter zugehen muss, aber, da es sich nicht um eine Kündigung handelt, nicht der Form des § 568a Abs. 1 bedarf. In diesem Fall gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Die Ablehnungserklärung ist bedingungsfeindlich. Der letztlich nicht eintretende Personenkreis hat rückwirkend keine Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis erworben mit der Folge, dass keine Verpflichtung zur Mietzahlung besteht (Schmidt-Futterer/Gather § 563 Rn. 36). Das Rechtsverhältnis ist nach §§ 812 ff. abzuwickeln (Emmerich/Sonnenschein/Rolfs § 563 Rn. 19). Der Eintretungsberechtigte haftet für ersparte eigene Aufwendungen nach § 818 Abs. 2 (Lammel § 563 Rn. 14). Von diesem Zeitpunkt – d.h. vom Zeitpunkt des Todes – an treten die nächstberechtigten Personen rückwirkend in das Mietverhältnis ein. Der Ablehnende haftet den endgültig in den Mietvertrag Eintretenden für die zwischenzeitliche Nutzung nach §§ 2020, 2021.

Bei den nachrangig Eintrittsberechtigten beginnt die Frist erst in dem Augenblick, in dem sie davon Kenntnis erlangen, dass der primär eintrittsberechtigte Ehegatte nicht eintritt (Erman/Jendrek § 569a Rn. 12). Gem § 206 kann der Fristenlauf bei einer geschäftsunfähigen bzw. beschränkt geschäftsfähigen Person gehemmt sein. In diesem Fall endet die Frist für die Ablehnung nicht vor Ablauf eines Monats seit Beseitigung des Vertretungsmangels (Hinz ZMR 2002, 640).

Treten mehrere Berechtigte in das Mietverhältnis ein, so hat jeder für sich die Erklärung abzugeben (Schmidt-Futterer/Gather § 563 Rn. 37). Daher ist auch für jeden gesondert die Monatsfrist zu berechnen (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwernder/Franke § 569a Anm. 7.2.).

Der Eintritt in das Mietverhältnis kann, wenn die Ablehnungsfrist versäumt wird, vom Eintrittsberechtigten nicht mehr angefochten werden (Hinz ZMR 2002, 640). Eine Wiedereinsetzung bei Fristversäumnis kommt nicht in Betracht.

Daraus folgt aber, dass die Mieterin dann – vorausgesetzt, die Befristung war nicht wie oben dargestellt vorgenommen worden - in das bestehende Mietverhältnis eingetreten ist und die Widerspruchsfrist hierzu abgelaufen ist.

Nach § 563 Abs. 4 kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich befristet kündigen, wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund vorliegt. Die Überlegungsfrist beginnt, wenn die einmonatige Frist für die Ablehnung des Eintritts in das Mietverhältnis gem. § 563 Abs. 3 Satz 1 abgelaufen ist oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses abgelehnt wurde (MüKo/Voelskow § 569a Rn. 18). Im Übrigen gelten die allgemeinen Kündigungsvoraussetzungen der §§ 542, 573d, 575a Abs. 3. Die Schriftform nach § 568 Abs. 1 ist zu beachten.

Wegen der Einheitlichkeit des Mietvertrages muss, sofern mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten sind, die Kündigung allen zugehen (Blank/Börstinghaus § 563 Rn. 20). Allerdings ist der Vermieter nicht gehindert, nach erfolgter Beendigung des Mietverhältnisses einem Gekündigten einen neuen Mietvertrag anzubieten (Blank/Börstinghaus § 563 Rn. 20).

Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses aus Gründen, die in der Person des Eintretenden liegen, nicht zugemutet werden kann, wobei der wichtige Grund dem des § 553 Abs. 1 Satz 2 entspricht. In Betracht kommen insb. folgende Umstände: persönliche Feindschaft zwischen Vermieter und eintretendem Mieter (Gramlich § 563 Anm. 5), wenn eine nachhaltige Störung des Hausfriedens, insb. durch eine bestimmte Nutzungsart, wie z.B. als Musiker (Lammel § 563 Rn. 50) oder die fehlende finanzielle Leistungsfähigkeit des Eintretenden zu erwarten ist (Herrlein/Kandelhard § 563 Rn. 16), unsittlicher Lebenswandel (Blank/Börstinghaus § 569a Rn. 77) oder Alkoholismus (Kossmann § 16 Rn. 3). Entsprechendes gilt, wenn der Eintretende bereits in der Vergangenheit durch Beschädigung der Mietsache negativ in Erscheinung getreten ist (Sternel ZMR 2004, 718). Einen wichtigen Grund kann auch die fehlende Mitgliedschaft in der Genossenschaft und der Weigerung, Genossenschaftsmitglied zu werden, sein, wenn eine Genossenschaftswohnung vermietet wird, wobei der Kündigungsgrund entfällt, wenn der Eintretende zum Beitritt als Genosse bereit ist (Emmerich/Sonnenschein § 569a Rn. 32) oder die fehlende Wohnberechtigung für öffentlich geförderten Wohnraum (Sternel ZRM 2004, 718). Der Vermieter ist auch dann zur Kündigung ggü. sämtlichen Eintretenden berechtigt, wenn nur bei einem Eintretenden ein wichtiger Grund vorliegt (Emmerich/Sonnenschein § 569a Rn. 33; aA: Herrlein/Kandelhard § 563 Rn. 17, die die Kündigung nur ggü. demjenigen für gerechtfertigt erachten, in dessen Person der wichtige Grund vorliegt).

Dagegen stellt die Zugehörigkeit zu einer Randgruppe (Sternel ZMR 2004, 718), persönliche Eigenschaft, die nicht über die Wohnung hinaus nach außen dringt (Lammel § 563 Rn. 50) oder die Unterbelegung einer Genossenschaftswohnung nach dem Eintritt eines Ehegatten/Angehörigen (OLG Karlsruhe WUM 1984, 43) keinen wichtigen Grund für die Kündigung dar.

Darüber hinaus muss der Vermieter auch bei der Kündigung nach § 563 Abs. 4 ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 haben (Palandt/Weidenkaff § 563 Rn. 24), welches bei Vorliegen eines wichtigen Grundes regelmäßig gegeben ist (MüKo/Voelskow § 569a Rn. 16). Allerdings kann sich auch der eintretende Mieter ggü. einer Kündigung nach § 563 Abs. 4 auf die Sozialklausel berufen, weshalb es sinnvoll ist, den Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters gem. § 574b Abs. 2 in das Kündigungsschreiben aufzunehmen (Gramlich § 563 Anm. 5).

Nach § 563 Abs. 5 sind abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters/Eintrittsberechtigten unwirksam, d.h. die Bestimmung ist unabdingbar (BT-Ds 14/4553, S 62). Die Vorschrift ist also für den Vermieter zwingendes Recht. Danach ist die mietvertragliche Abrede, dass das Mietverhältnis mit dem Tod endet, unwirksam, wenn dadurch das Eintrittsrecht nach § 563 Abs. 1, 2 entfällt (Palandt/Weidenkaff § 563 Rn. 3). In gleicher Weise unwirksam ist die Beschränkung des Eintrittsrechts auf bestimmte Personen, die Abhängigkeit des Eintrittsrecht von bestimmten Formerfordernissen (Lützenkirchen Rn. 669) und die Erweiterung des außerordentlich befristeten Kündigungsrechts des Vermieters. Es ist allerdings möglich, das Sonderkündigungsrecht des Vermieters abzubedingen; jedoch bestehen Bedenken nach § 307 gegen einen formularvertraglichen Ausschluss (Herrlein/Kandelhard § 563 Rn. 18).

Damit wäre aber auch das Sonderkündigungsrecht nicht mehr wirksam durchsetzbar.

Sie sehen also, dass es durchaus in Ihrem eigenen Interesse ist, diesen derzeitigen ungewissen Zustand zu beenden. Dazu empfehle ich Ihnen, die Rahmenbedingungen für den Mietvertrag so zu belassen, wie der bisherige Vertrag ausgestaltet war und die Befristung gegebenenfalls entsprechend Ihren persönlichen Vorstellungen zu Auslandsaufenthalt und Eigenbedarf anzupassen.



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